Landzonetilladelse til boligbyggeri i Frederikshavn Kommune ophævet

Sagen omhandler en klage indgivet af Danmarks Naturfredningsforenings afdeling i Frederikshavn/Læsø (DN) til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen vedrører Frederikshavn Kommunes landzonetilladelse af 8. oktober 2015 til opførelse af en ny bolig på 346 m2 med et udhusareal på 210 m2, sammenbygget med boligen, på ejendommen [adresse1] i landzone. Den eksisterende bolig på ejendommen er 80 m2 uden udhusbebyggelse, og ejendommen er på 1,4 ha.

Ejendommens karakteristika og planlægningsmæssige hensyn

Ejendommen ligger i landzone og er omfattet af flere beskyttelseshensyn: kystnærhedszone, geologisk beskyttelsesområde, særligt værdifuldt naturområde og økologisk forbindelse. Ifølge kommuneplanens retningslinje 15.3 skal geologiske beskyttelsesområder friholdes for større byggeri, der kan sløre de geologiske dannelser. Retningslinje 17.2 for særligt værdifulde naturområder sigter mod at sikre og forbedre naturværdierne og give unikke naturoplevelser, og områderne skal friholdes for formål, der kan forringe naturværdierne væsentligt.

Det ansøgte projekt

Ansøgningen omfatter nedrivning af det eksisterende hus og opførelse af en ny, større og tidssvarende palæ-villa. Den nye villa påtænkes placeret ca. 15 m øst for den eksisterende bebyggelse og ca. 3 m lavere i terrænet for at virke mindre fremtrædende. Den samlede bygningsmasse består af en beboelsesdel på 346 m2 og to symmetriske sidebygninger, der kobler beboelsesdelen med en garage/maskinhal og redskabsrum/teknikrum/lade på i alt 213 m2. Ansøger fremhæver, at villaen er arkitektonisk harmonisk og vil glæde fremtidige generationer.

Frederikshavn Kommunes afgørelse

Kommunen meddelte landzonetilladelse på vilkår, at den eksisterende boligbebyggelse fjernes, når den nye bolig tages i brug. Kommunen vurderede, at den ansøgte bebyggelse ikke ville have en væsentlig negativ påvirkning af kystlandskabet, da den ligger ca. 1,6 km fra kysten og i et lavere terrænniveau. Med hensyn til det geologiske beskyttelsesområde vurderede kommunen, at bebyggelsen ikke ville påvirke landskabstrækkene. For det særligt værdifulde naturområde lagde kommunen vægt på, at der var tale om udskiftning af eksisterende bebyggelse, og at naturværdierne ikke ville blive væsentligt påvirket. Kommunen anerkendte, at den nye bebyggelse ville udgøre et markant element set fra udsigtspunktet Øksnebjerg, men vurderede, at den samlede påvirkning ikke ville være yderligere negativ sammenholdt med den eksisterende bebyggelse og de generelle udvidelsesmuligheder efter Planloven § 35, stk. 1.

Klagen fra Danmarks Naturfredningsforening (DN)

DN gjorde gældende, at kommunens tilladelse brød med normal praksis og ville medføre en markant og uheldig påvirkning af et enestående landskab. DN argumenterede for, at den samlede bygningsmasse på 556 m2 (bolig og sammenbyggede udhuse) var langt over, hvad der normalt tillades i landzone, især da der ikke var tale om landbrugsdrift. DN fremhævede områdets enestående geologiske og landskabelige værdier samt nærheden til udsigtspunktet Øksnebjerg, hvorfra det store byggeri ville virke meget dominerende. DN fandt det uforståeligt, at kommunen gav tilladelse, når forvaltningen selv havde argumenteret for et afslag.

Kommunens og ansøgers bemærkninger til klagen

Kommunen fastholdt, at de ansøgte bygninger skulle opfattes som separate, men sammenhængende, og ikke som én integreret bygning. De fastholdt også, at de havde vurderet forholdet til kommuneplanens udpegninger korrekt. Kommunen mente, at den nye, mere tilbagetrukne og lavere placering ikke ville påvirke oplevelsen fra udsigtspunktet negativt i forhold til nuværende forhold og muligheder. Ansøger fandt DN's udlægninger overdramatiserede og undrede sig over, hvorfor DN ikke ønskede gamle, faldefærdige boliger erstattet af arkitektoniske bygningsværker. Ansøger henviste desuden til en nærliggende vindmølle og mente, at den ansøgte størrelse i realiteten ikke ville kunne observeres af offentligheden.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planloven § 35, stk. 1 (landzone). Nævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Sagen blev behandlet af nævnet i henhold til Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 5, stk. 1.

Generel praksis for genopførelse og boligstørrelser

Nævnet bemærkede, at praksis normalt tillader opførelse af et nyt helårshus til erstatning for et ældre, forudsat at det eksisterende hus ikke er en ruin, og at det nye hus opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse. En ændret placering vurderes navnlig ud fra landskabelige forhold. Som altovervejende hovedregel gives landzonetilladelse til helårsboliger på mellem 250 m2 og 300 m2. Ved ansøgninger over 300 m2 indgår landskabets karakter, planlægning, byggeriets placering, volumen og udformning, ejendommens størrelse, risiko for præcedens og særlige omstændigheder. Som udgangspunkt gives afslag på ansøgninger over 400 m2, medmindre der foreligger ganske særlige forhold, da meget store bygninger ofte virker markante og dominerende i landskabet. Fordelingen af arealer mellem bolig og overdækkede terrasser er ikke afgørende, men derimod den samlede størrelse og virkningen på landskabet.

Praksis for garager og udhuse

Efter Planloven § 36, stk. 1, nr. 7 kræves ikke landzonetilladelse til garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på op til 50 m2 i tilknytning til enfamiliehuse. Nævnets praksis tillader normalt nye udhuse og garager i størrelsesordenen 50-100 m2, men afslag gives som udgangspunkt for bygninger over 100 m2, medmindre der foreligger helt særlige omstændigheder.

Forslag til ændring af planloven

Nævnet bemærkede, at et lovforslag om modernisering af planloven var i høring, som ville udvide adgangen til at om- og tilbygge et helårshus uden landzonetilladelse fra 250 m2 til 500 m2. Det blev dog understreget, at det fortsat ville kræve landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1 at opføre en ny bolig som erstatning for en ældre, og at lovforslaget endnu ikke var gældende ret.

Vurdering af den aktuelle sag

Et flertal på 7 af nævnets medlemmer vurderede, at den meddelte landzonetilladelse til en helårsbolig på 346 m2 med et sammenbygget udhusareal på 210 m2 efterlod et visuelt indtryk af en samlet bygningsmasse på 556 m2. Selvom den ændrede placering ca. 15 m fra den eksisterende bebyggelse og 3 m lavere i terrænet var forenelig med praksis, fandt flertallet ikke, at der forelå en særlig begrundelse for at opføre et så stort byggeri på dette sted. Flertallet lagde vægt på områdets væsentlige landskabelige og oplevelsesmæssige værdier, herunder den geologiske og naturmæssige udpegning, beliggenheden inden for kystnærhedszonen, jf. Planloven § 5a, og nærheden til Øksnebjerg, som er et vigtigt udkigspunkt. Byggeriet oversteg samlet set, hvad der normalt meddeles landzonetilladelse til efter Planloven § 35, stk. 1.

Et mindretal på 3 medlemmer fandt, at kommunens landzonetilladelse burde stadfæstes.

Afgørelse

I overensstemmelse med flertallet ændrede Natur- og Miljøklagenævnet Frederikshavn Kommunes landzonetilladelse af 8. oktober 2015 til opførelse af en bolig på 346 m2 med et udhusareal på 210 m2 sammenbygget med boligen til et afslag. Nævnet bemærkede, at det er op til ansøger at indgive en ny ansøgning til kommunen, når ændringerne af planloven er vedtaget og trådt i kraft i 2017.