Landzonetilladelse til ændret anvendelse af hotelbygning til sommerhus stadfæstes

Sagen omhandler en ansøgning fra en ejer om ændret anvendelse af en bygning på [adresse1], Dollerup, fra hotel/anneks til sommerhus. Bygningen, der er et træhus på 148 m², blev opført i 1964 og har tidligere fungeret som feriekoloni for sygdomsramte familier. I 2000 fik den daværende ejer landzonetilladelse til at anvende bygningen som annekslejligheder til [virksomhed2]. Den ansøgte ændring indebærer kun mindre udvendige ændringer, såsom udskiftning af fire indgange til én og et nyt terrassedørsparti.

Ejendommens beliggenhed og beskyttelsesforhold

Ejendommen ligger i landzone og er omfattet af flere beskyttelsesforhold. Den er beliggende inden for Hald Sø Fredningen, et Natura 2000-område (nr. 35, Hald Ege, Stanghede og Dollerup Bakker) og et område, der i kommuneplanen er udpeget som værdifuldt kulturmiljø, værdifuldt landskab og geologisk interesseområde. Fredningsbestemmelserne indeholder forbud mod ny bebyggelse og terrænændringer, og en offentlig sti løber langs ejendommens øst-skel.

Kommunens vurdering og tilladelse

Viborg Kommune vurderede, at den ansøgte anvendelsesændring krævede en landzonetilladelse efter Planlovens § 35. Kommunen fandt, at den ændrede anvendelse ikke ville medføre en mere intensiv brug end den hidtidige hoteldrift og meddelte derfor landzonetilladelse. Tilladelsen blev givet på vilkår om, at ejendommens udenomsarealer ikke måtte ændres, og at bygningen stedse skulle anvendes som ét sommerhus. Disse vilkår skulle tinglyses på ejendommen. Kommunen vurderede desuden, at ændringen ikke var i konflikt med fredningsbestemmelserne, jf. Naturbeskyttelseslovens § 73.

Klagen fra Danmarks Naturfredningsforening

Danmarks Naturfredningsforening (DN), lokalafdeling Viborg, påklagede kommunens afgørelse til Natur- og Miljøklagenævnet. DN anførte, at en ændret anvendelse til sommerhus ville have samme konsekvenser som en nyetablering for omgivelserne og ville stride mod naturbeskyttelseshensyn og rekreative interesser, især med henvisning til Naturbeskyttelseslovens § 24 om adgangsforhold. DN fremhævede ejendommens beliggenhed i et særligt beskyttet område og udtrykte bekymring for præcedensvirkning. DN mente også, at sagen burde have været forelagt Fredningsnævnet, og at Naturstyrelsen burde have været hørt som nabo.

Bemærkninger under klagesagen

Ansøgers repræsentanter argumenterede for, at den ændrede anvendelse ville reducere belastningen af området betydeligt, da en enkelt familie ville benytte bygningen i stedet for mange overnattende gæster. En belægningsopgørelse viste 823 overnattende gæster i annekset i perioden juni 2014 til maj 2015. Ansøger tilbød at tinglyse, at bygningen alene måtte anvendes til sommerhusformål for at imødekomme bekymringer om fremtidig helårsbeboelse.

Natur- og Miljøklagenævnet behandlede sagen efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1 og Planlovens § 35, stk. 1.

Naboorientering

Nævnet fandt, at klager ikke havde en retlig interesse i at få efterprøvet, om kommunen burde have underrettet Naturstyrelsen som nabo, jf. Planlovens § 35, stk. 4 og Planlovens § 35, stk. 5. Denne del af klagen blev derfor ikke imødekommet.

Klagepunkt vedrørende fredningsbestemmelser

Nævnet afviste at realitetsbehandle klagepunktet om, at sagen burde have været forelagt Fredningsnævnet. Dette skyldes, at kommunens afgørelser som tilsynsmyndighed efter Naturbeskyttelseslovens § 73, stk. 5 ikke kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. Naturbeskyttelseslovens § 78, stk. 1.

Generelle landzonebestemmelser

Nævnet understregede hovedformålet med landzonereglerne, som er at forhindre byspredning og sikre bymæssig udvikling, hvor der er planlagt for det, jf. Planlovens § 35, stk. 1. Det blev fremhævet, at sommerhuse som udgangspunkt skal ligge i sommerhusområder, jf. Planlovens § 34, og at nye sommerhuse normalt ikke tillades i landzone. Dog skal det tages i betragtning, at en eksisterende bygning allerede findes, og at den ønskede anvendelse ikke er mere belastende end den hidtidige.

Konkret vurdering og afgørelse

Et flertal på 9 af Natur- og Miljøklagenævnets medlemmer fandt, at der ikke var afgørende landskabelige, planlægningsmæssige eller naturmæssige hensyn, der talte imod en tilladelse til anvendelse som sommerhus. Nævnet lagde særlig vægt på, at den ændrede anvendelse til sommerhus ikke ville være mere belastende for omgivelserne end den hidtidige hoteldrift, målt på antal overnatninger og trafik. Dette ville desuden muliggøre bevarelse og udnyttelse af de eksisterende bygningsmæssige værdier. Bygningen, der er over 50 år gammel, er i god stand og kan med få ændringer anvendes som sommerhus. Et enkelt medlem (Pelle Andersen-Harild) stemte for at ændre kommunens tilladelse til et afslag.

I overensstemmelse med flertallet stadfæstede Natur- og Miljøklagenævnet Viborg Kommunes afgørelse af 27. marts 2015 om landzonetilladelse til ændret anvendelse af hotelbygningen/annekset til et sommerhus. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år, jf. Planlovens § 56, stk. 1.