Landzonetilladelse til om- og tilbygning af sommerhus - Syddjurs Kommune

Syddjurs Kommune meddelte landzonetilladelse til om- og tilbygning af et sommerhus på en ejendom i landzone, beliggende inden for kystnærhedszonen. Sommerhuset, der oprindeligt var på 75 m², skulle efter ombygningen udvides til 100 m² boligareal, foruden en udvidet overdækket terrasse på 15 m². Ejendommen er på 2.120 m² og ligger i et område med blandet bebyggelse af sommerhuse, helårshuse og erhverv.

Klager og deres argumenter

Kommunens afgørelse blev påklaget af Danmarks Naturfredningsforenings lokalafdeling Syddjurs (DN/Syddjurs) og en omboende nabo. Klagerne anførte primært følgende:

• Manglende høring og ugyldighed: Kommunen havde undladt at høre Danmarks Naturfredningsforening, som i medfør af en tinglyst servitut fra 1924 er påtaleberettiget og skal godkende bebyggelse. Dette blev anset for en væsentlig formel mangel, der burde medføre afgørelsens ugyldighed.
• Størrelse og udseende: Den planlagte bebyggelse blev anset for et radikalt brud med den overordnede plan for området, udarbejdet af arkitekt [person2] i 1920'erne, som tilsigtede mindre huse med stor herlighedsværdi. Sommerhuset ville blive væsentligt større end de omkringliggende huse, og tilbygningen, inklusive terrassen, ville være generende for omkringboende.
• Placering og udsigt: Sommerhuset ville blive placeret tættere på skel end angivet i et betinget skøde fra 1946, som foreskriver specifikke afstande til skel. Naboen anførte desuden, at tilbygningen ville fjerne eller begrænse udsigten mod syd, som de havde haft ugeneret i 14 år.
• Utilstrækkelig naboorientering: Klagerne mente, at kommunen ikke havde foretaget en tilstrækkelig naboorientering.

Kommunens og ansøgers bemærkninger

Kommunen fastholdt, at den havde valgfrihed i forhold til at håndhæve privatretlige servitutter efter Planlovens § 43 og derfor ikke var forpligtet til at høre naturfredningsforeningen. Kommunen vurderede, at om- og tilbygningen var tilpasset stedet og ikke forringede landskabelige værdier. Afstande til skel mod øst og vest ville blive overholdt, og den eksisterende placering mod nord, der var tættere på skel, var godkendt i 1950. Kommunen mente ikke, at udsigt for bagvedliggende ejendomme var omfattet af planlovens bestemmelser.

Ansøger anførte, at sommerhuset, der havde været i familiens eje i tre generationer, trængte til energirenovering og modernisering. De mente, at området ikke var et typisk landzoneområde, men et udbygget område, hvor sommerhuset ikke ville blive væsentligt større end andre huse. De henviste til Natur- og Miljøklagenævnets praksis om, at sommerhuse i områder med sommerhuspræg kan udvides til ca. 100 m² og fremviste eksempler på større huse i området. Ansøger påpegede, at bebyggelsesprocenten ville være under 5 %, hvilket var den laveste i området.

Natur- og Miljøklagenævnet behandlede sagen efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1.

Servitutbestemmelser og betinget skøde

Nævnet afviste at realitetsbehandle de dele af klagerne, der vedrørte servitutten fra 1924 og det betingede skøde fra 1946. Nævnet fastslog, at en kommunes beslutning om ikke at håndhæve privatretlige servitutter i medfør af Planlovens § 43 ikke er en afgørelse efter planloven og derfor ikke kan påklages eller efterprøves af nævnet. Spørgsmål om privatretligt ansvar skal afgøres ved civilretligt søgsmål.

Naboorientering

Nævnet fandt, at kommunen havde overholdt kravet om naboorientering i Planlovens § 35, stk. 4, da de havde orienteret de naboer, der grænser op til ansøgers ejendom.

Landzonetilladelsen

Nævnet foretog en konkret vurdering af ansøgningen om landzonetilladelse, med udgangspunkt i planlægningsmæssige og landskabelige overvejelser. Det blev fremhævet, at opførelse af nye sommerhuse i landzone som udgangspunkt ikke skal tillades, og at der i kystnærhedszonen, jf. Planlovens § 5a, stk. 3, kun må meddeles tilladelse, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning.

Et flertal på 9 af nævnets 10 medlemmer vurderede, at området, hvor ejendommen ligger, ikke har karakter af et sommerhusområde. Flertallet fandt, at der ikke var særlige forhold, der kunne begrunde en tilladelse til det ansøgte. De lagde vægt på, at:

• Størrelsen af det ansøgte sommerhus (100 m² boligareal plus 15 m² overdækket terrasse) gik ud over, hvad der normalt tillades ved udvidelser af sommerhuse i landzone.
• Sommerhuset ville blive væsentligt større end de nærmeste sommerhuse i landzone.
• De store sommerhuse, som ansøger henviste til, lå enten inden for sommerhusområdet eller var enkeltstående og isolerede.
• En tilladelse ville kunne skabe en uønsket præcedensvirkning for fremtidige lignende sager.

Et enkelt medlem stemte for at stadfæste kommunens afgørelse.

Afgørelse: I overensstemmelse med flertallets vurdering ændrede Natur- og Miljøklagenævnet Syddjurs Kommunes landzonetilladelse til et afslag.