Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om lovliggørelse af fritidshus og udhuse i Furesø Kommune

Sagen omhandler en klage over Furesø Kommunes afgørelse af 11. marts 2014, der meddelte afslag på lovliggørende dispensation fra lokalplanen og landzonetilladelse til en udvidelse på ca. 38 m2 af et fritidshus samt afslag på dispensation til tagudhæng. Kommunen havde desuden fastsat vilkår om nedrivning af øvrige udhuse i forbindelse med en lovliggørende dispensation til en carport og et udhus. Ejendommen er beliggende i landzone og omfattet af Lokalplan 48.1, der regulerer sommerhusbebyggelse i området.

Ejendommen og Området

Ejendommen, matr.nr. [...1] Farum By, Farum, er 1.157 m2 og ligger i landzone. Den er omfattet af Lokalplan 48.1 fra 1995, hvis formål er at regulere bebyggelse, så den ikke dominerer det omgivende landskab. Området ligger i Ydre Grønne Kile (Fingerplan 2013) og et område med landskabsværdier (Kommuneplan 2013), tæt på Natura 2000-område nr. 139. Ifølge BBR består ejendommen af et sommerhus fra 1991 på 101 m2, et udhus fra 1983 på 32 m2, et udhus fra 1937 på 9 m2 og et drivhus fra 1986 på 16 m2. Ejeren har oplyst om yderligere bygninger, herunder en beboelse på 138,77 m2, et udhus på 33,86 m2 med overdækket terrasse, flere skure og en carport på 15,5 m2.

Lokalplan 48.1 fastsætter blandt andet:

• Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10 (Lokalplan 48.1 § 6.1).
• Kun én sommerhusbebyggelse til beboelse på højst 110 m2 (Lokalplan 48.1 § 6.2).
• Højst to carporte/udhuse med et samlet areal på højst 30 m2 (Lokalplan 48.1 § 6.3).
• Ingen bygning må opføres nærmere skel end 5 m (Lokalplan 48.1 § 6.5).
• Mindre bygninger som carporte/udhuse tillades opført indtil 2,5 m fra naboskel (Lokalplan 48.1 § 6.6).

Furesø Kommunes Afgørelse

Kommunen konstaterede i 2011, at der var opført en carport på ca. 22 m2 og et udhus på 15 m2 i 2009, samt at taget på fritidshuset var renoveret med forlænget tagudhæng, og en udestue var inddraget som en del af boligen. Kommunen meddelte lovliggørende dispensation fra Lokalplanens §§ 5.1, 6.3 og 6.6 til carporten og udhuset fra 2009, men med vilkår om nedrivning af de øvrige udhuse. Afslag blev givet til dispensation for fritidshusets overskridelse af afstandskravet på 5 m til naboskel (tagudhæng) og til udvidelsen af fritidshuset (inddraget udestue), da dette stred mod lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent og maksimalt bebygget areal, samt landzonebestemmelsernes formål om at friholde det åbne land for byspredning. Kommunen afviste passivitet, da de først blev opmærksomme på de ulovlige forhold i 2011.

Klagers Argumenter

Ejeren klagede via advokat og gjorde gældende, at der skulle gives dispensation og landzonetilladelse til udvidelsen af fritidshuset og de andre bygninger. Det blev anført, at fritidshuset oprindeligt var opført i 1991 med det nuværende fundament på 138 m2, og at renoveringen var sket i god tro. Klager henviste til kommunens passivitet og manglende tilsynspligt siden 1995, samt en omfattende dispensationspraksis i området, der ifølge klager stred mod lighedsprincippet. Særligt blev en bygning fra 1983 på 32 m2 fremhævet som en sommerhusbebyggelse, der var godkendt i 1991. Klager argumenterede for, at fysisk lovliggørelse ville medføre et væsentligt værdispild.

Furesø Kommunes Svar

Kommunen fastholdt, at udestuen/tilbygningen var opført senere end fritidshuset og uden tilladelse. De afviste passivitet og henviste til, at tidligere tilsyn havde fundet sted, og at de først blev opmærksomme på de ulovlige forhold efter en anmeldelse i 2011. Kommunen afviste også, at der var en dispensationspraksis, der kunne begrunde en så stor overskridelse af lokalplanens arealkrav, og fastholdt, at bygningen fra 1983 var et udhus, ikke en sommerhusbebyggelse.

Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 4 (lokalplanen) og Planloven § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planloven § 35, stk. 1 (landzone).

Nævnet lagde til grund, at fritidshuset på 101 m2 fra 1991 er lovligt, men at tilbygningen på ca. 38 m2 er opført efter 1996 uden dispensation fra lokalplanen og uden landzonetilladelse. Bygningen på 32 m2 fra 1983 blev anset for lovligt eksisterende, og dens anvendelse som sommerhus blev vurderet som lovlig på grund af et forløb med en afgørelse fra 1986 og en dispensation fra 1991, samt langvarig anvendelse.

Vurdering af Lokalplanen og Landzone

Nævnet konstaterede, at Furesø Kommunes afslag på dispensation til tilbygningen og tagudhænget havde hjemmel i lokalplanen. Tilbygningen på ca. 38 m2 overskrider det maksimalt tilladte bebyggede areal på 110 m2 med ca. 26%, hvilket nævnet fandt var en væsentlig overskridelse. Nævnet bemærkede, at det er kommunens skøn at dispensere, så længe det ikke strider mod planens principper, jf. Planloven § 19, stk. 1 og Planloven § 19, stk. 2. Nævnet fandt, at planlægningen (Fingerplan 2013 og Kommuneplan 2013) talte imod landzonetilladelse til udvidelsen.

Lovliggørelse og Tilsynspligt

Nævnet vurderede, at Furesø Kommune ikke havde udvist passivitet eller mistet retten til at kræve fysisk lovliggørelse af tilbygningen, da kommunen først blev opmærksom på forholdet i 2011. Kommunen har ikke en generel pligt til løbende tilsyn, jf. Planloven § 51, stk. 1, Planloven § 51, stk. 4 og Planloven § 51, stk. 5. Ejeren bærer som udgangspunkt selv risikoen for manglende overholdelse af lovgivningen, jf. Planloven § 63, stk. 1.

Lighedsgrundsætningen

Nævnet fandt, at kommunens afslag på dispensation til tilbygningen ikke stred mod lighedsgrundsætningen, da overskridelsen var væsentligt større end i tidligere dispensationssager. Derimod fandt nævnet, at kommunens afslag på dispensation til tagudhænget potentielt kunne stride mod lighedsgrundsætningen, da der tidligere var meddelt dispensationer for lignende afstandskrav.

Vilkåret om Nedrivning af Udhuse

Nævnet fandt, at vilkåret om nedrivning af de øvrige udhuse, som kommunen havde fastsat i tilknytning til dispensationen for carport og udhus, var tvivlsomt i forhold til proportionalitetsprincippet. Dette skyldtes især, at anvendelsen af bygningen fra 1983 som sommerhus blev anset for lovligt bestående.

Sammenfatning og Afgørelse

Natur- og Miljøklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over afslaget på lovliggørende dispensation og landzonetilladelse til udvidelsen af fritidshuset. Nævnet gav derimod medhold i klagen over afslaget på dispensation til tagudhænget og over vilkåret om nedrivning af de øvrige udhuse. Selvom nævnet ikke gav medhold i alle klagepunkter, ophævede nævnet Furesø Kommunes afgørelse af 11. marts 2014 som helhed og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen. Nævnet understregede, at bygningerne på ejendommen bør vurderes samlet, og at nævnet ikke havde taget stilling til, hvordan bebyggelsen endeligt skulle lovliggøres.