Landzonetilladelse til flytning af bolig og driftsbygning

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse i en sag om landzonetilladelse til flytning af bolig og driftsbygning på en landbrugsejendom i Them, Silkeborg Kommune. Sagen blev behandlet efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 1 og Planloven § 35, stk. 1.

Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet

Naboerne påklagede den 22. november 2013 Silkeborg Kommunes afgørelse af 28. oktober 2013. Klagerne gjorde principalt gældende, at der ikke kunne etableres beboelse på ejendommen, da den ikke havde været beboet i mere end tre år, og de eksisterende bygninger var en ruin. Dette blev henvist til Planlovens § 56.

Subsidiært anførte klagerne, at byggeriet skulle placeres samme sted som den eksisterende bebyggelse og have nogenlunde samme størrelse. De mente, at den ansøgte placering ville medføre uforholdsmæssige gener for naboerne, være i modstrid med arealbindinger og udpegninger, og uheldigt ændre landskabsbilledet. Specifikke bekymringer inkluderede væsentlige indbliksgener for ejendommen på [adresse2] 1 og forringet herlighedsværdi for [adresse1] 7.

Sagens oplysninger

Ejendommen er en landbrugsejendom på ca. 4 ha i landzone med bopælspligt. Den nuværende bebyggelse, bestående af et stuehus på 90 m² og to driftsbygninger på i alt 115 m², skulle rives ned. Ejendommen ligger i en smeltevandsdal, og den vestlige del er udlagt som "særligt værdifuldt landbrugsområde", dog er det ansøgte byggeri placeret uden for dette område. Hele ejendommen er markeret som et område, hvor "skovrejsning er uønsket". Ifølge kommuneplanens Retningslinje N12, stk. 3, for geologiske rammeområder, skal landskabsformerne beskyttes.

Ansøgningen omhandlede opførelse af et nyt stuehus på ca. 200 m² og en rundbuehal på ca. 240 m². Begrundelsen var en bedre tilpasning til landbrugsarealet og ønsket om at placere huset højere i terrænet for at undgå kulde og fugt samt opnå bedre udsigt. Selvom den oprindelige køber sprang fra, var sagen stadig aktuel for en ny potentiel køber.

Silkeborg Kommune meddelte den 28. oktober 2013 landzonetilladelse til at opføre det nye stuehus ca. 75 meter øst-nordøst for den eksisterende bygningsmasse og den nye driftsbygning ca. 80 meter nordøst for den eksisterende bygningsmasse. Stuehuset skulle opføres i to forskudte planer, tilpasset terrænet, med sokkelkote 117,00 og maks. højde 7 meter. Driftsbygningen skulle placeres i kote 112,10. Kommunen vurderede, at de nye bygninger ikke ville påvirke omgivelserne væsentligt mere end de hidtidige og lagde vægt på, at stuehuset ville blive bygget ind i bakken og sløret med beplantning, samt at driftsbygningen ville blive mindre synlig. Vilkår for tilladelsen inkluderede nedrivning af eksisterende bygninger, specifikke materialer og etablering af slørende beplantning.

Ejeren anførte, at han havde beboet ejendommen, og at Planlovens § 56 ikke kunne forbyde beboelse. Han bestred indbliksgenerne og henviste til muligheden for at etablere læbeplantning. Klagerne fastholdt deres bekymringer om indbliksgener og landskabsændringer. En besigtigelse af Natur- og Miljøklagenævnets sekretariat bekræftede de landskabelige værdier og potentielle indbliksgener. Silkeborg Kommune fremsendte efterfølgende en udateret situationsplan med en ny, lavere placering af stuehuset (sokkelkote maks. 113,00), som ville give et mere harmonisk udtryk.

Klagefrist

Ejeren gjorde gældende, at klagefristen var overskredet, da afgørelsen blev offentliggjort den 23. oktober 2013 med en klagefrist til den 20. november 2013. Kommunen havde dog ændret fristen til den 25. november 2013, da den endelige tilladelse først blev udsendt den 28. oktober 2013. Ejeren henviste til Planlovens § 60, stk. 1, som fastslår, at klagefristen løber fra offentliggørelsen.

Natur- og Miljøklagenævnet realitetsbehandlede klagen, da den blev modtaget den 22. november 2013, hvilket var inden for klagefristen beregnet fra den 28. oktober 2013. Nævnet bemærkede, at kommunens fejl i den tidlige offentliggørelse ikke ændrede ved dette, og at sagen NKN-31-00294, som ejer henviste til, ikke var sammenlignelig.

Landzonetilladelse

Nævnet vurderede sagen efter Planlovens § 35, stk. 1, som kræver tilladelse til ny bebyggelse i landzone. Selvom Planlovens § 36, stk. 1, nr. 3 undtager erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri, kræves der tilladelse for beliggenhed og udformning, hvis byggeriet opføres uden tilknytning til eksisterende bebyggelsesarealer, jf. Planlovens § 36, stk. 2. Nævnet fastslog, at Planlovens § 56, stk. 2 ikke var til hinder for en landzonetilladelse, og at bygningernes eventuelle ruin-karakter var uden betydning.

Nævnet fandt ingen driftsmæssig begrundelse for udflytningen og opførelsen af ny bebyggelse. Dog vurderede nævnet, at placeringen og udformningen af driftsbygningen for foden af bakken og længere væk fra vejen ville medføre en mindre synlig bygning i landskabet. På den baggrund stadfæstede nævnet landzonetilladelsen til driftsbygningen.

For så vidt angår stuehuset, fandt nævnet, at den oprindeligt ansøgte placering ville påvirke landskabet negativt ved at fremstå fritliggende og højt. Nævnet vurderede dog, at en placering for foden af bakken med en sokkelkote på maks. 113,00 – svarende til driftsbygningen – ikke ville påvirke landskabet negativt.

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Silkeborg Kommunes landzonetilladelse af 28. oktober 2013 til opførelse af et stuehus og en driftsbygning, dog med den ændring, at placeringen af stuehuset skulle flyttes i overensstemmelse med den udaterede situationsplan fremsendt af Silkeborg Kommune den 15. april 2014. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter meddelelse, eller ikke har været udnyttet i 3 på hinanden følgende år, jf. Planlovens § 56, stk. 1. Nævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62.