Afslag på landzonetilladelse til opdeling af stuehus i fire lejligheder stadfæstes

Sagen omhandler en klage over Høje-Taastrup Kommunes afslag på landzonetilladelse til opdeling af et eksisterende stuehus i fire lejligheder på en landbrugsejendom beliggende i landzone, grænsende op til den lokalplanlagte byzonelandsby Reerslev. Ejendommen, der er på ca. 97,3 ha med landbrugspligt, består af to matrikulært sammenlagte landbrugsejendomme med hver sit stuehus.

Baggrund og tidligere forløb

Ejendommen har en historik med forsøg på at indrette flere boliger. I 1993/94 verserede en sag om indretning af to boliger, som blev afsluttet, da ejer bekræftede, at lejemålene var identiske med BBR. I september 2012 påbød Høje-Taastrup Kommune lovliggørelse, efter at have konstateret tre boliglejemål i stuehuset på [adresse1]. Som reaktion ansøgte ejer i oktober 2012 om tilladelse til indretning af fire boliger i stuehuset.

I november 2012 meddelte kommunen landzonetilladelse til én yderligere bolig (i alt to) i stuehuset, under forudsætning af at den ene bolig var over 120 m2 for at kunne tjene som landbrugsbolig ved en eventuel fremtidig opdeling af ejendommen. Samtidig blev der meddelt afslag på indretning af fire boliger med henvisning til, at dette ville vanskeliggøre indretning af en passende landbrugsbolig og var i strid med ønsket om en klar grænse mellem by og land i relation til Reerslev landsby. Ejeren har ikke efterfølgende indgivet ansøgning om byggetilladelse til de to boliger.

Ansøgning og kommunens afslag

Den aktuelle ansøgning var en lovliggørende landzonetilladelse for de fire allerede indrettede og udlejede lejligheder i stuehuset på [adresse1]. Høje-Taastrup Kommune meddelte afslag på denne ansøgning og påbud om fysisk lovliggørelse til én bolig, eller alternativt indsendelse af ansøgning om byggetilladelse til de to boliger, der tidligere var givet landzonetilladelse til. Kommunen begrundede afslaget med, at stuehuset ikke kunne betegnes som overflødiggjort, da ejendommen stadig var i drift. Desuden ville indretning af fire boliger medføre uønsket fortætning og være i strid med hovedhensynene i Planlovens § 35, stk. 1 om at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Kommunen fremhævede også risikoen for præcedens.

Klagers og myndigheders bemærkninger

Klager anførte, at kommunens afgørelse var i strid med vejledningen til planloven, som åbner mulighed for flere boligenheder i overflødiggjorte stuehuse. Klager henviste til tidligere nævnsafgørelser (NKO 128 og MAD2007.359NKN), hvor der var givet tilladelse til opdeling af stuehuse i flere lejligheder. Klager argumenterede for, at stuehuset historisk har været opdelt, og at en tilladelse ikke ville være til gene eller skabe uheldig præcedens.

NaturErhvervsstyrelsen oplyste, at Landbrugslovens § 10 tillader, at et stuehus kan nedrives eller fraskilles, hvis ejendommen ejes lovligt sammen med en anden landbrugsejendom med beboelsesbygning, men at landzonereglerne stadig kan være til hinder for indretning af flere boliger. Høje-Taastrup Kommune fastholdt, at ejendommen stadig var i drift, og at en opdeling i fire boliger ville give ejendommen karakter af tæt/lav boligbebyggelse i strid med landsbyafgrænsningen og skabe præcedens for andre landbrugsejendomme i området.

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Høje-Taastrup Kommunes afgørelse om afslag på landzonetilladelse til opdeling af stuehuset i fire lejligheder. Afgørelsen blev truffet efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1.

Nævnet lagde til grund, at der var to lovligt eksisterende boliger i stuehuset (hvoraf den ene dog forudsatte en byggetilladelse), og at stuehuset var 265 m2, ikke 400 m2 som anført af klager. Selvom stuehuset på ejendommen [adresse1] kunne anses for overflødigt efter Landbrugslovens § 10, da ejendommen ejes sammen med en anden landbrugsejendom med beboelsesbygning, fandt nævnet, at kun ét stuehus kunne anses for overflødigt og dermed opdeles i flere boligenheder.

Nævnets vurdering af planlægningsmæssige hensyn

Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens vurdering. Opdeling af stuehuset i fire lejligheder oversteg, hvad der normalt kan tillades efter planlovens landzonebestemmelser. Med ejendommens beliggenhed i landzone, grænsende umiddelbart op til den lokalplanlagte byzonelandsby Reerslev, ville en sådan opdeling medføre en uønsket fortætning i området. Dette ville være i strid med hovedhensynene i planlovens landzonebestemmelser, som har til formål at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Nævnet bemærkede, at kommunen i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan 6.13 for Reerslev Landsby havde taget stilling til, hvor der ønskes flere boliger, og at en klar grænse mellem by og land ønskes fastholdt. Endvidere indgik det i vurderingen, at en dispensation ville kunne få en uheldig præcedensvirkning for lignende ansøgninger i området.

Sammenligning med tidligere praksis

Nævnet fandt, at sagen ikke var sammenlignelig med klagers henvisning til afgørelsen i MAD1997.359. I den sag var der tale om en nedlagt landbrugsejendom beliggende inden for landsbyafgrænsningen, i modsætning til nærværende sag, hvor ejendommen er i drift og ligger uden for landsbyafgrænsningen. Af afgørelsen j.nr. 31/800-0198 kunne alene udledes, at der efter omstændighederne kan meddeles landzonetilladelse til indretning af én ekstra bolig på en landbrugsejendom med to stuehuse. Nævnet henviste desuden til egen praksis, herunder MAD2003.721NKN og MAD2008.1140NKN, som understøttede en restriktiv praksis for fortætning af beboelse i landzone, især nær byzonegrænser.

Det forhold, at stuehuset efter landbrugslovens regler eventuelt kunne anses for overflødigt for landbrugsdriften, og at landbrugsloven ikke er til hinder for indretning af flere boliger på den samlede landbrugsejendom, kunne ikke i sig selv føre til et ændret resultat. Etablering af fire boliger i stuehuset oversteg, hvad der normalt kan tillades efter planlovens landzonebestemmelser.