Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse til genopførelse af stuehus

Sagen omhandler en ansøgning om landzonetilladelse til nedrivning og genopførelse af et stuehus med tilhørende garage og udhus på en ejendom i Norddjurs Kommune. Ejendommen, der er på 9.417 m2, ligger i landzone og er uden landbrugspligt. Den er ikke udpeget som et område med særlig landskabelig interesse eller bevaringsværdigt kulturmiljø i kommuneplanen.

Ejendommens og det ansøgtes karakter

Det eksisterende stuehus er opført i 1910, har et areal på 120 m2 og en bevaringsværdi på 6. Ifølge CPR-registeret har huset stået ubeboet i en længere periode. Ansøgningen omfatter opførelse af to nye bygninger: et stuehus på 310 m2 (heraf 125 m2 uudnyttet tagetage) og en garage på 99 m2 (heraf 21 m2 udhus/fyrrum). Begge bygninger er tænkt opført i mursten med tegltag og en taghældning på 45 grader. Afstanden mellem det nye hus og garagen vil være ca. 5,3 m.

Kommunens vurdering og afslag

Norddjurs Kommune vurderede, at ejendommen ikke ligger i umiddelbar tilknytning til nærmeste landsbyafgrænsning, og ansøgningen skulle derfor ikke vurderes efter Planlovens § 5 u. Kommunen konstaterede ved besigtigelse, at det eksisterende hus var i meget dårlig stand med utæt tag, fugtige bygningsdele, nedbrudte teglmure, sammenfaldende terrændæk, ødelagte vindues- og dørpartier samt nedbrudte toilet- og køkkenrum. Desuden var der et gammelt og ikke-godkendt nedsivningsanlæg. På baggrund heraf betegnede kommunen huset som en ruin uden betydelig værdi. Da huset havde stået ubeboet i mere end tre på hinanden følgende år, og dermed overskred fristen for kontinuitetsbrud i Planlovens § 56, stk. 2, mistede byggeretten sin gyldighed, og kommunen meddelte afslag.

Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet

Ansøger påklagede afgørelsen og anførte, at det eksisterende stuehus ikke havde karakter af en ruin, da sokkel og murværk grundlæggende var sunde og kunne renoveres. En betinget købsaftale på 700.000 kr. for ejendommen, hvoraf husets værdi var sat til 200.000 kr., blev fremlagt som bevis for, at huset ikke var værdiløst. Klager fremhævede de store økonomiske konsekvenser af afslaget og argumenterede for, at grunden ikke lå i det åbne landskab, da der allerede var to andre ejendomme i nærheden. Det blev også anført, at afslaget stred mod lighedsgrundsætningen, og en angiveligt sammenlignelig sag blev fremlagt.

Kommunens bemærkninger til klagen

Kommunen fastholdt sin vurdering af husets miserable tilstand og afviste den sammenlignelige sag, da den vedrørte en landbrugsejendom med landbrugspligt, som ikke krævede landzonetilladelse efter Planlovens § 36, stk. 1, nr. 3, men kun byggetilladelse. Klager indsendte yderligere fotos, kopi af købsaftalen og en håndværkererklæring, der bekræftede, at sokkel og murværk kunne genanvendes. Kommunen bemærkede dog, at købsaftalen indeholdt fraskrivelsesklausuler på grund af bebyggelsens dårlige stand.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1.

Nævnets vurdering af husets tilstand

Nævnet bemærkede, at opførelse af et helt nyt hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter Planlovens § 35, stk. 1. Efter nævnets praksis gives der almindeligvis tilladelse til opførelse af et nyt helårshus til erstatning for et ældre, der nedrives, forudsat at det eksisterende hus har været beboet inden for de seneste år og ikke er så forfaldent, at det ikke repræsenterer nogen værdi af betydning. Det nye hus skal desuden opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende.

Nævnet fandt, i modsætning til kommunen, at der ikke var tale om et så omfattende forfald, at huset ikke repræsenterede nogen værdi af betydning. Nævnet vurderede, at der ikke var særlige forhold, der med vægt talte imod en tilladelse til at opføre et nyt hus med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende.

Vurdering af det ansøgtes beliggenhed og størrelse

Nævnet præciserede, at mindre justeringer i beliggenheden af den nye bebyggelse kan tillades i lignende sager. Med hensyn til størrelse er udgangspunktet, at huse op til 300 m2 normalt tillades, medmindre der foreligger særlige modhensyn. For huse på 300-400 m2 beror afgørelsen på et konkret skøn, hvor faktorer som områdets og landskabets karakter, planlægningsmæssige temaer, byggeriets placering, størrelse og udformning indgår.

For garager og udhuse bemærkede nævnet, at Planlovens § 36, stk. 1, nr. 7 tillader opførelse af garager, carporte m.v. på op til 50 m2 uden landzonetilladelse, når de opføres i tilknytning til enfamiliehuse og ikke medfører oprettelse af en ny bolig. Nævnets praksis er, at der normalt ikke gives landzonetilladelse til udhusbygninger på 80-100 m2 eller derover, medmindre der foreligger helt særlige omstændigheder.

Hjemvisning til fornyet behandling

Da kommunen havde lagt til grund, at et nyt hus ikke kunne opføres, hjemviste Natur- og Miljøklagenævnet Norddjurs Kommunes afgørelse af 25. september 2012 til fornyet behandling. Kommunen skal i den fornyede behandling vurdere beliggenheden og størrelsen af projektet og kan eventuelt fastsætte vilkår i tilladelsen.

Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. En eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62.