Afgørelse om afslag på retlig lovliggørelse af forhold på en ejendom i Furesø Kommune

Sagen omhandler Furesø Kommunes afslag på lovliggørende landzonetilladelse til en medhjælperbolig (bygning 3) og en driftsbygning indrettet som bolig (bygning 4) på ejendommen [adresse1] i Birkerød. Ejendommens ejer påklagede afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet.

Ejendommens Karakter og Historik

Ejendommen [adresse1] er en landbrugsejendom på 17,7 ha, beliggende i en spredningskorridor og ydre grøn kile, samt inden for det fredede område Stavnsholtkilen. Kommuneplanen fastsætter retningslinjer for disse områder, herunder at de grønne kiler skal friholdes for yderligere bymæssig bebyggelse.

Historisk set bestod ejendommen indtil 1969 af et stuehus fra 1877 (bygning 2) og tre driftslænger. I 1969 blev der givet tilladelse til at ombygge den østlige driftslænge til en medhjælperbolig (bygning 3), som reelt blev en ny bygning i 1971. I 1993 blev der ansøgt om at nedrive bygning 2 og 3 og opføre et nyt stuehus. Frederiksborg Amt meddelte landzonetilladelse i september 1993 på vilkår om nedrivning af de eksisterende boliger før ibrugtagning af det nye stuehus. Dette vilkår blev tinglyst som en deklaration den 9. maj 1995. Tilladelsen blev fornyet i 1996 med fastholdelse af vilkårene.

I 1997 søgte den daværende ejer om tilladelse til at bibeholde det ældste stuehus (bygning 2) og ombygge det til en driftsbygning. I 1998 blev der søgt om tilladelse til en driftsbygning på bygning 3's placering, hvilket blev godkendt med vilkår om, at bygning 2 blev ombygget, og at driftsbygningen ville være uisoleret og uden beboelses- eller kontorinstallationer. Nedrivning af bygning 3 skulle være afsluttet inden 1999. Denne afgørelse blev stadfæstet af Naturklagenævnet i 1999.

Korrespondance i 2005 og Passivitet

I 2005 henvendte den daværende ejers advokat sig til Farum Kommune med anmodning om at anvende bygning 2 og 3 til boligformål og at aflyse deklarationen fra 1995. Advokaten henviste til Planloven § 37 og Planloven § 38. Kommunen svarede, at sagsbehandlingen ville blive påbegyndt snarest, men at der var lang sagsbehandlingstid. Kommunen oplyste også, at aflysning af deklarationen forudsatte en egentlig sagsbehandling, og at planloven ikke var ændret med relevans for sagen. Kommunen anmodede om yderligere oplysninger om bygningernes ombygning og anvendelse efter et tilsyn i september 2005, hvor det ikke var muligt at fastslå bygningernes faktiske brug fra vejen. Disse oplysninger blev aldrig modtaget, og sagen blev henlagt.

Kommunalreform og Ny Ejer

Efter kommunalreformen i 2007, hvor Farum Kommune blev til Furesø Kommune, blev kommunen i 2010 opmærksom på de ulovlige boliger på ejendommen i forbindelse med en tvangsauktion. Den nuværende ejer overtog ejendommen i maj 2010. Kommunen besigtigede ejendommen i august 2010 og konstaterede, at bygning 3 og 4 var indrettet som boliger.

Kommunen indledte en lovliggørelsessag og anmodede ejeren om at fremsende en ansøgning om retlig lovliggørelse. Trods rykkere modtog kommunen ikke ansøgningen. Ejeren anførte via advokat i juni 2011, at bygning 3 ønskedes anvendt til kontorformål, og at de øvrige bygninger (inkl. bygning 4) skulle anvendes til bolig. Ejeren gjorde gældende, at kommunen havde udvist passivitet, da den ikke havde gjort indsigelse inden for 14-dages fristen i Planloven § 38 i 2005, og at anvendelsen derfor måtte anses for lovlig.

Kommunens Påbud og Afgørelse

I november 2011 varslede kommunen et påbud om fysisk lovliggørelse, herunder nedrivning af bygning 3 og lovliggørelse af anvendelsen af bygning 4. Kommunen afviste passivitetsargumentet med henvisning til, at den ikke havde kendt til de ulovligt etablerede forhold, da sagen blev henlagt i 2005 på grund af manglende oplysninger fra ejeren. I december 2011 udstedte kommunen påbuddet.

Ejeren indsendte herefter en ansøgning om retlig lovliggørelse i januar 2012, hvor det blev anført, at bygning 3 ikke skulle nedrives, og at der kunne indrettes kontor i bygning 4. Kommunen traf afgørelse den 2. juli 2012 om afslag på landzonetilladelse til at bibeholde bygning 3 og til indretning og anvendelse af bygning 4 til bolig eller kontor. Kommunen begrundede afslaget med landzonebestemmelsernes formål om at friholde det åbne land for bymæssig bebyggelse og funktioner, og henviste til, at erhvervsvirksomhed skulle placeres i byzone.

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede kommunens afslag på lovliggørende landzonetilladelse for medhjælperboligen (bygning 3) og hjemviste spørgsmålet om lovliggørende landzonetilladelse til etablering af kontor i driftsbygningen (bygning 4) til fornyet behandling i kommunen. Afgørelsen blev truffet efter Planloven § 58, stk. 1, jf. Planloven § 35, Planloven § 37 og Planloven § 38.

Generelle Principper for Landzonebestemmelser

Nævnet bemærkede, at landzonebestemmelserne har til formål at varetage planlægningsmæssige hensyn ved at hindre uplanlagt bebyggelsesudvikling i det åbne land og beskytte landskabelige værdier. Erhvervsbyggeri, som ikke har forbindelse med jordbrugserhvervene, skal som hovedregel henvises til erhvervsområder i byzone.

Bygning 3 - Medhjælperboligen fra 1971

Nævnet fastslog, at medhjælperboligen fra 1971 (bygning 3) var ulovligt beliggende på ejendommen, da den ifølge en tinglyst deklaration fra 1995 skulle være nedrevet før ibrugtagning af det nye stuehus, som stod færdigt i 1998. Nævnet understregede, at Planloven § 37, stk. 1 og Planloven § 38 kun finder anvendelse på overflødiggjorte driftsbygninger, ikke på beboelsesbygninger. Da bygning 3 var en bolig, fandt to-ugers fristen i Planloven § 38 ikke anvendelse.

Vedrørende spørgsmålet om passivitet lagde nævnet vægt på, at der gennem hele forløbet har været en tinglyst deklaration om nedrivning af bygning 3. Klager var, eller burde have været, bekendt med bygningens ulovlige status. Kommunen har ikke udvist en sådan passivitet, der kunne begrunde, at bygning 3 måtte anses for lovligt bestående. Nævnet bemærkede, at kommunen i 2005 anmodede om yderligere oplysninger for at vurdere aflysning af deklarationen, og at sagen blev henlagt, da disse oplysninger udeblev. Kommunen blev først i 2010, i forbindelse med tvangsauktionen, opmærksom på de ulovlige boliger. Nævnet fandt, at kommunen løbende har fulgt op på henvendelser, og at det var ejerens ansvar, at sagen ikke blev fuldt oplyst i 2005.

På denne baggrund stadfæstede Natur- og Miljøklagenævnet Furesø Kommunes afgørelse om, at bygning 3 er ulovligt beliggende og skal fjernes.

Bygning 4 - Overflødiggjort Driftsbygning

Nævnet konstaterede, at bygning 4 var indrettet som bolig uden anmeldelse efter Planloven § 38 eller landzonetilladelse. Der var efterfølgende ansøgt om tilladelse til indretning af kontor i bygningen. Nævnet fandt, at kommunen ikke havde forholdt sig til Planloven § 37 i relation til denne bygning, idet kommunen alene havde afslået indretning af bolig.

Natur- og Miljøklagenævnet hjemviste derfor spørgsmålet om tilladelse til kontor i bygning 4 til fornyet behandling i kommunen, så kommunen kunne vurdere, om det ansøgte kontor kunne indrettes uden landzonetilladelse i henhold til Planloven § 37 og Planloven § 38.