Afslag på dækning for skader på anneks: Manglende sokkelpuds, tagrender, udhængsbrædder og fejl på gavlvæg

Denne sag omhandler en klage over Dansk Boligforsikring A/S' afslag på dækning under en ejerskifteforsikring for fejl og mangler ved en anneks/garagebygning. Klageren overtog ejendommen den 27. marts 2021 og anmeldte en række forhold til forsikringen den 3. marts 2022.

Klagerens påstande og argumenter

Klageren har konstateret fejl og mangler, som anslås at koste over 100.000 kr. at udbedre, og mener, at ejerskifteforsikringen bør dække disse. Klageren afviser selskabets tilbud om en kulancemæssig udbetaling på 5.000 kr. (senere 10.000 kr.) som utilstrækkelig.

Klagerens krav vedrører fire hovedpunkter:

• Manglende sokkelpuds: Klagerens tømrerfirma har oplyst, at der er risiko for fugtskader. Tidligere tilstandsrapporter fra 2006 og 2007 anmærkede forholdet som henholdsvis K2 og K1, hvilket indikerer nærliggende risiko for fugtopsugning. Klageren henviser til forsikringsbetingelsernes punkt 3.1, der dækker "aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele". Forholdet er dog ikke anmærket i den seneste tilstandsrapport fra 2021.
• Manglende tagrender på garagebygning: Klageren kræver dækning af udgifter til etablering af tagrender (11.300 kr.). Klageren oplyser, at regnvand ophobes langs soklen, og at træbeklædningen er malerbehandlet, hvilket kan skjule eventuelle skader. Tidligere tilstandsrapporter fra 2006 og 2007 anmærkede dette som K2 og K3, med risiko for opfugtning af bræddebeklædningen. Forholdet er udgået af tilstandsrapporten fra 2021.
• Manglende udhængsbrædder: Klageren kræver dækning af udgifter til montering af underbrædder og afskærmning (22.525 kr.). Klageren anfører, at manglen har medført, at dyr er kravlet ind i loftet, rodet isoleringen og forårsaget rådlugt, maddiker og skimmelsvamp, hvilket gør annekset ubrugeligt. Klageren mener, at dette har medført skader på isoleringen og kræver udbedring af loftet inkl. dampspærre og ny isolering (48.268,75 kr.).
• Fejl på gavlvæg mod øst: Klageren kræver dækning af udgifter til montering af ny beklædning i gavltrekanten (8.050 kr.). Klageren anfører, at der er tale om en bygningsfejl, der medfører risiko for vandindtrængning, og at forholdet ikke er nævnt i den seneste tilstandsrapport.

Klageren understreger, at selvom selskabet benævner bygningen som en "garagebygning", er anneksdelen indrettet til beboelse og bør vurderes ud fra dette.

Selskabets påstande og argumenter

Dansk Boligforsikring A/S (DBF) har afvist dækning med henvisning til, at der ikke er tale om dækningsberettigende forhold i ejerskifteforsikringens forstand. Selskabet anfører, at bygningen er et sommerhus fra 1976 med en anneks/garagebygning fra 2006, som ikke er godkendt til beboelse og er udført som selvbyg. Bygningen skal vurderes ud fra sammenlignelige bygninger, der ikke er godkendt til beboelse.

• Manglende sokkelpuds: DBF's besigtigelseskonsulent har konstateret en mangelfuld pudsning, men ingen synlig opfugtning eller skader. En opbygning med udstøbte sokkelsten vurderes at kunne sidestilles med et støbt fundament, der ikke medfører vandindtrængning. Da forholdet ikke har medført skadelig opfugtning i 15 år, er der ikke tale om nærliggende risiko for skade.
• Manglende tagrender: DBF's konsulent har ikke registreret tegn på skadelig opfugtning. Der er ingen krav til udførelse af tagrender på en garagebygning i henhold til Bygningsreglement for småhuse punkt 4.1.2, så længe konstruktionen forhindrer fugtskader. Da manglen ikke har forårsaget skader i 15 år, er der ikke nærliggende risiko for skade.
• Manglende udhængsbrædder: DBF anfører, at ødelagt isolering efter skadedyr ikke nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt, da bygningen er en sekundær bygning. Der er ikke krav til sikring mod indtrængen af skadedyr ud over rottesikring mod jorden. Skimmeldannelse og lugtgener anses ikke for dækningsberettigende skader i sig selv.
• Fejl på gavlvæg mod øst: DBF anfører, at der ikke er registreret skadelig opfugtning eller andre skader som følge af udførelsen af gavlbeklædningen. Selskabet har tilbudt en kulancemæssig dækning på 10.000 kr. (før selvrisiko), hvilket overstiger klagerens tømrers opgjorte udbedring for dette forhold.

DBF fremhæver, at ejerskifteforsikringen ikke dækker fejl begået af bygningssagkyndige i tilstandsrapporten, men kun dækningsberettigende skader eller nærliggende risiko for skade. Selskabet henviser også til forsikringsbetingelsernes punkt 4.6 (sædvanligt slid/manglende vedligeholdelse) og 4.11 (individuelle ønsker til anvendelse).

Nævnet bemærker indledningsvist, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klageren at bevise, at der foreligger forhold, som udgør en dækningsberettigende skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Manglende sokkelpuds Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved soklen, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse. Nævnet har lagt vægt på, at annekset/garagebygningen er en sekundær bygning, der ikke er godkendt til beboelse, og at konstruktionen har fungeret siden bygningens opførelse (15 år) uden at medføre skader. Der er derfor ikke tale om nærliggende risiko for fremtidige skader.

Manglende tagrender Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at de manglende tagrender på overtagelsestidspunktet udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse. Nævnet har lagt vægt på, at der ikke er konstateret aktuelle skader på ejendommen, og da forholdet har eksisteret i 15 år, finder nævnet, at der heller ikke er nærliggende risiko for skade. Forholdet var desuden umiddelbart synligt. Nævnet bemærker også, at der ikke er krav til udførelse af tagrender på en garagebygning i henhold til Bygningsreglement for småhuse punkt 4.1.2, så længe konstruktionerne udføres, så regn, sne og andet overfladevand ikke medfører fugtskader og fugtgener.

Manglende udhængsbrædder Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at manglende udhængsbrædder og vindskede på overtagelsestidspunktet udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse. Nævnet har lagt vægt på, at annekset/garagebygningen er en sekundær bygning, som ikke kan sammenlignes med en boligenhed. Beskadiget isolering efter skadedyr i loftskonstruktionen anses ikke for at nedsætte bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt, da bygningen er opført som garage/skur. Lugtgener og skimmeldannelse på loftspladerne anses ikke i sig selv for en dækningsberettigende skade efter nævnets praksis (kendelse 96.565).

Fejl på gavlvæg mod øst Da selskabet har tilbudt klageren en kulancemæssig dækning på 10.000 kr. før fradrag af selvrisiko – hvilket er 1.950 kr. mere end det af klageren fremlagte tilbud på udbedring af forholdet til 8.050 kr. inklusive moms – kan nævnet ikke kritisere selskabets afgørelse.

Klagegebyr Klagegebyret tilbagebetales, idet selskabet i forbindelse med sagens behandling for nævnet delvist har imødekommet klagerens krav. Klageren får i øvrigt ikke medhold.