Dansk Boligforsikring A/S – Ejerskifteforsikring – Rotter og ulovlige installationer

Sagen omhandler en forsikringstagers krav mod Dansk Boligforsikring A/S under en ejerskifteforsikring. Tvisten drejer sig primært om dækning af skader forårsaget af rotter samt ulovlige el- og VVS-installationer i en ejendom fra 1907, som forsikringstageren overtog den 14. marts 2020.

Sagens faktiske omstændigheder

Kort efter overtagelsen opdagede forsikringstageren rotter i ejendommen og anmeldte dette til kommunen den 26. marts 2020. Kommunens rottebekæmpere konstaterede omfattende rotteaktivitet, herunder gnavskader på rør og ledninger ved et spabad. Ejendommen havde en historik med rotteangreb fra tidligere år (2008, 2012, 2014, 2018). Tilstandsrapporten fra januar 2020 havde anmærkninger vedrørende gulvafløb i badeværelser (K2/K3-kategorier), og elinstallationsrapporten indikerede også fejl.

Forsikringstagerens husforsikring afviste dækning for rotteskaderne med henvisning til, at skaderne var opstået før forsikringens ikrafttrædelse. Dansk Boligforsikring A/S (DBF) dækkede skaden på spabadet, men afviste dækning for øvrige rotteskader og mange af de anmeldte el- og VVS-installationer. Afvisningerne var begrundet i, at skaderne enten ikke var dækningsberettigede i forsikringsmæssig forstand, var kendte forhold, ikke nedsatte funktion, eller var under bagatelgrænsen på 5.000 kr.

Autoriserede rottebekæmpere og termografiske undersøgelser dokumenterede omfattende rottegang i vægge, gulve og lofter samt sundhedsrisici fra ekskrementer og urin. Kommunen påbød rottesikring af ejendommen.

Parternes hovedpåstande og centrale argumenter

Forsikringstagerens påstande: Klageren påstod, at DBF skulle anerkende dækningsberettiget skade som følge af rotter og ulovlige el- og VVS-installationer. Klageren argumenterede for, at rotteskaderne var skjulte mangler, der var til stede ved overtagelsen, og at den massive rotteforekomst gjorde ejendommen ubeboelig, hvilket berettigede til genhusning. Klageren krævede dækning for omfattende udbedringer, herunder total udskiftning af isolering, ophugning og reetablering af gulve, vægge og lofter, samt el- og VVS-arbejde. Klageren henviste til rapporter, der dokumenterede rotternes tilstedeværelse og sundhedsrisikoen, og anførte, at ejendommen var ubeboelig på grund af disse forhold samt de mange fejl og mangler ved el- og VVS-installationerne.

Dansk Boligforsikring A/S' påstande: DBF afviste dækning for de fleste rotteskader og genhusning. Selskabet argumenterede for, at klageren ikke havde bevist, at rotteangrebet på overtagelsesdagen var af en sådan intensitet, at det nedsatte ejendommens brugbarhed eller værdi nævneværdigt, jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1 og 3.5. DBF fastholdt, at rottebekæmpelse ikke er omfattet af ejerskifteforsikringen. Vedrørende el- og VVS-installationer afviste DBF dækning for forhold, der var anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten (jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 4.1), forhold under bagatelgrænsen (jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.4 og 4.12), eller forhold, som klageren var bekendt med før handlen (jf. Forsikringsaftaleloven § 22).

Relevante forhold og dokumentation

Sagen inkluderede en tilstandsrapport (7/1 2020), en elinstallationsrapport (6/1 2020), VVS-rapporter, kommunale logbøger over rottebekæmpelse, rapporter fra autoriserede rottebekæmpere, termografiske undersøgelser og tilbud på udbedringsarbejder. Klageren fremlagde en samlet foreløbig udgiftsberegning på 1.686.157,00 kr. for udbedring af skader og genhusning:

Ankenævnet for Forsikring har behandlet klagen vedrørende dækning af skader forårsaget af rotter samt ulovlige el- og VVS-installationer under en ejerskifteforsikring. Nævnet har truffet følgende afgørelse:

Rotter og relaterede skader

Nævnet finder, at klageren har bevist, at der var rotter i bygningen på tidspunktet for overtagelsen, og bemærker, at den tidligere ejer også havde anmeldt rotter i 2018. Dog fastslår nævnet, at forekomst af rotter i sig selv ikke nødvendigvis udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Klageren har ikke sandsynliggjort, at bygningens konstruktion var væsentligt nedsat i værdi eller brugbarhed sammenlignet med tilsvarende ejendomme fra 1907, eller at isoleringsevnen var væsentligt nedsat på grund af rotter, jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1. Der er heller ikke godtgjort dækningsberettiget skade alene ved konstatering af rotter eller deres gange i isoleringen.

Selskabet har allerede dækket skader på spabadet og tilbudt en kulancebetaling på 1.500 kr. for et hul i en væg. Nævnet kan ikke kritisere selskabets afvisning af yderligere dækning for rotteskader eller krav om yderligere undersøgelser.

Genhusning

Kravet om genhusning afvises, da der ikke er konstateret en dækningsberettiget skade, der gør huset ubeboeligt, jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.6.3.

VVS-installationer

Nævnet finder, at selskabet ikke har bevist, at klageren havde kendskab til de ulovlige VVS-forhold i badeværelset før forsikringsaftalens indgåelse, jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 4.4. Selskabets tilsagn om dækning af den manglende vandlås i brusenichen på 1. sal skal derfor opretholdes.

Klageren har ikke bevist behovet for et ekstra gulvafløb i badeværelset på 1. sal. Nævnet kan ikke kritisere selskabets øvrige afvisninger vedrørende VVS-installationer.

El-installationer

Nævnet finder, at de konstaterede ulovligheder i værelset ved gang (manglende faste klemmer, forkert kabelføring, manglende lampeudtag) ikke var beskrevet i elinstallationsrapporten på side 22, som omhandler manglende låg. Da den maksimale selvrisiko er opbrugt, og selskabet allerede har anerkendt dækning for en relateret skadeårsag, skal selskabet yde dækning til udbedring af disse ulovligheder i værelset ved gang med 1.200 kr. inkl. moms. Nævnet kan ikke kritisere selskabets øvrige afvisninger vedrørende el-installationer.

Stærkstrømsbekendtgørelse 703.512.2 er nævnt i sagen, men er ikke en generel lov, der skal inkluderes i lovidentifikationen.

Konklusion

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal vedstå sit tilsagn om at yde dækning til manglende vandlås i gulvafløbet i brusenichen i badeværelset på 1. sal, og selskabet skal forhøje erstatningen for ulovlige el-installationer med 1.200 kr. inkl. moms. Klageren får ikke medhold i øvrigt. Klagegebyret tilbagebetales.