Afgørelse om afvist dækning for skævheder i ejendom omfattet af ejerskifteforsikring

Denne sag omhandler en tvist mellem forsikringstagerne og Gjensidige Forsikring vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for sætningsskader og skævheder i en ejendom opført i 1965.

Sagens baggrund

Forsikringstagerne overtog ejendommen den 1. december 2019 på baggrund af en tilstandsrapport af 20. marts 2019. Ejendommen er opført på et pladefundament, der er udført med ekstra pælefundering, angiveligt i forbindelse med opførelsen. Tilstandsrapporten angav forskellige K-mærkninger for skader, herunder revner i murværk (K2), svindrevner i sokkel (K1), ujævnt gulv (K1), løse/revnede klinker (K2) og revner i indvendige vægge (K2). Sælger oplyste, at hele huset var piloteret.

Klagerens påstande og argumenter

Efter overtagelsen og påbegyndelsen af et omfattende renoveringsarbejde, hvor huset blev "strippet" indvendigt, konstaterede forsikringstagerne, at ejendommen var ekstremt skæv. De anførte, at døre, vinduer, tagrender, mure, gulve og tag var skæve, og at dette skyldtes tidligere sætninger samt det forhold, at den forsøgte pælefundering ikke havde standset sætningen af ejendommen. De påstod, at skævhederne udgjorde en dækningsberettiget skade, der nedsatte ejendommens værdi og brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 18.3. Klagerne krævede dækning af udgifter til at bringe sætningerne til ophør og rette skævhederne, samt anerkendelse af et værditab på ca. 800.000 kr., baseret på en ejendomsmæglervurdering.

Selskabets påstande og argumenter

Gjensidige Forsikring afviste dækning for de fleste af de anmeldte forhold. Selskabet anførte, at ejerskifteforsikringen er en skadesforsikring, der dækker udbedring af bygningsbeskadigelse, men ikke er en værditabsforsikring. De fastholdt, at de anmeldte forhold ikke udgjorde dækningsberettigende skader, da ejendommens brugbarhed efter sit formål ikke var nævneværdigt nedsat, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 18.3. Selskabet bemærkede også, at ejerskifteforsikringen ikke dækker mulige udfordringer i relation til planlagte eller tænkte ændringer til ejendommens planløsning, som ikke kan udføres på grund af de konstaterede forhold, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 19, litra b. Selskabet tilbød dog at dække udgifter til opretning af betongulvene med selvnivellerende flydespartel, så skævheder rettes op til under 13 mm pr. meter.

Relevante forhold og dokumentation

En seniortaksator besigtigede ejendommen og konstaterede skævheder på terrændæk, murværk og loft samt efterfundering med pæle. En rådgivende ingeniør udarbejdede en rapport den 27. februar 2020, som inkluderede skævhedsmålinger og sætningsfremskrivning. Rapporten konkluderede, at pælefunderingen sandsynligvis blev udført før færdiggørelsen i 1965, og at den ikke totalt havde stoppet sætningsudviklingen, men formindsket den. Fremtidige sætninger over de kommende 50-80 år blev beregnet til 15-26 mm, svarende til 0,3-0,325 mm pr. år. Rådgiveren vurderede, at det ikke var teknisk nødvendigt at foretage yderligere ekstrafundering, og at en sådan i sig selv kunne medføre skævheder og revnedannelser. Skævhedsmålingerne viste følgende:

Sætningsfremskrivningen for de kommende år under de givne forudsætninger var som følger:

Det blev bemærket, at ejendommens skævheder først blev tydelige efter den gennemgribende renovering, og at der ikke var konstateret revner af betydende størrelse i sokkel eller murværk.

Klagerne får ikke medhold i deres påstand om dækning under ejerskifteforsikringen. Ankenævnet for Forsikring finder, at klagerne ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet forelå forhold ved ejendommens fundering, skævheder eller andre byggetekniske forhold, der udgjorde en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand, bortset fra den nivellering af gulvene, som selskabet allerede har tilbudt at dække. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse.

Nævnet har lagt vægt på, at der ikke er konstateret nævneværdige konstruktionsmæssige svigt i form af sætninger eller revner, som var til stede på overtagelsestidspunktet, og som kan henføres til mangelfulde funderingsforhold. Det fremgår af skønserklæringen af 4/12 2020, at ejendommen i dag fremstår stort set uden revner, og at der hverken ses revner i ydervægge, indervægge eller fundamenter. Forholdene blev først konstateret i forbindelse med en omfattende renovering af ejendommen, hvor store dele blev fjernet eller brudt op.

Syn- og skønsmanden har vurderet det som acceptabelt, at husets skævhed ikke er anført i tilstandsrapporten med andre bemærkninger end uens fuger. Nævnet har endvidere lagt vægt på, at differenssætningerne ikke skønnes at føre til betydende revnedannelser eller konstruktionssvigt. Den rådgivende ingeniør har i rapport af 27/2 2020 vurderet, at fremtidige differenssætninger i størrelsen 1-2 cm over de næste 50-80 år ikke vil give betydende revnedannelser eller konstruktionssvigt, især grundet den stive og sammenhængende fundaments- og gulvkonstruktion. Det vurderes heller ikke teknisk nødvendigt at foretage en yderligere ekstrafundering. Fremtidige differenssætninger er under de i EC 7 Nationalt Anneks normalt accepterede for byggeri som det aktuelle, når der ikke forekommer væsentlige svigt i konstruktionen.

Vedrørende klagernes påstand om økonomisk værditab, er det nævnets opfattelse, at begrebet "ejendommens værdi" i forsikringens skadedefinitions forstand først og fremmest menes ejendommens byggetekniske værdi og ikke den økonomiske værdi. Forsikringen dækker omkostningerne ved udbedring af skader, der er omfattet af ejerskifteforsikringen, men dækker ikke økonomiske værditab i øvrigt. Nævnet henviser til tidligere sager (96166, 95647 og 93332) for denne praksis. Det, som klagerne i øvrigt har anført, kan ikke føre til et andet resultat.