Sag om brandskade: Uenighed om erstatningssummens fastsættelse baseret på ejendomsvurderinger

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Alm. Brand Forsikring A/S vedrørende erstatning efter en brandskade, der totalskadede forsikringstagerens hus. Uenigheden drejer sig primært om fastsættelsen af ejendommens værdi og dermed erstatningens størrelse.

Sagens faktiske omstændigheder

Den 8. maj 2019 anmeldte forsikringstageren en brandskade på sin ejendom, som var forsikret hos Alm. Brand. Ejendommen, der er opført i 1900 og senest udvidet i 2009 med en 40 m2 tilbygning samt nyt tag i 2012, blev totalskadet. Forsikringen dækker brandskade til dagsværdi, dog maksimalt handelsværdien, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 2.2.4.

I forbindelse med skadeopgørelsen indhentede selskabet vurderinger fra to ejendomsmæglere. Den ene vurderede ejendommen til 300.000 kr., mens den anden, efter en revurdering, ansatte værdien til 450.000 kr. Selskabet opgjorde erstatningen for bygningen til 375.000 kr., baseret på et gennemsnit af disse to vurderinger. Hertil kom udgifter til nedrivning, oprydning og genhusning på 86.875 kr. Efter fradrag af selvrisiko lød den samlede erstatning på 446.552 kr.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstande: Klageren er utilfreds med selskabets opgørelse og fastholder, at ejendommen er forsikret til nyværdi, og at dens reelle værdi før branden var 2.000.000 kr. Klageren anførte, at de indhentede vurderinger var urealistisk lave og ikke uvildige, da de var indhentet af selskabet. Klageren anmodede om, at selskabet skulle betale for en uvildig, tredje ejendomsvurdering. Det blev også fremført, at grundværdien ikke skulle fratrækkes erstatningen, da forsikringstageren ellers ville lide et tab, idet det er umuligt at overdrage en grund uden et hus.

Selskabets argumenter: Selskabet fastholdt, at erstatningen skulle fastsættes til dagsværdi, dog maksimalt handelsværdien, i henhold til de gældende forsikringsbetingelser. Selskabet argumenterede for, at de havde opfyldt deres forpligtelser ved at tilbyde 375.000 kr. baseret på gennemsnittet af de indhentede vurderinger. Selskabet oplyste, at de ikke havde fratrukket grundværdien eller sparede salgsomkostninger i erstatningsopgørelsen. Med henvisning til Forsikringsaftaleloven § 39 anførte selskabet, at de ikke er forpligtet til at udrede større erstatning, end hvad forsikringstagerens reelle tab er, det vil sige handelsværdien af ejendommen eksklusive grunden. Selskabet afviste at betale for en yderligere ejendomsvurdering, da de ikke fandt grundlag herfor.

Oversigt over ejendomsvurderinger

Klageren får ikke medhold i sin klage. Ankenævnet finder, at klageren ikke har bevist, at han har krav på yderligere erstatning ud over det beløb, forsikringsselskabet har tilbudt. Dette er i overensstemmelse med almindelige forsikringsretlige principper, hvor klageren har bevisbyrden for kravets størrelse og rigtighed.

Nævnet lægger vægt på, at selskabet i henhold til forsikringsbetingelserne er berettiget til at fastsætte erstatningen til den beskadigede ejendoms handelsværdi på skadedagen. Selskabets beregning af erstatningen til 375.000 kr., baseret på et gennemsnit af de to indhentede ejendomsvurderinger, kan ikke kritiseres af nævnet. Det bemærkes, at det er usikkert, hvor hurtigt og til hvilken pris den pågældende ejendom ville kunne sælges.

Selvom definitionen af handelsværdi i forsikringsbetingelserne synes at tage udgangspunkt i løsøregenstande, tager nævnet udgangspunkt i, hvad et hus med tilsvarende karakteristika i samme lokalområde kan erhverves for. På baggrund heraf, og da klageren har bevisbyrden, finder nævnet ikke grundlag for at pålægge selskabet at afholde udgiften til indhentning af en tredje ejendomsvurdering. Klagerens øvrige anbringender fører ikke til et andet resultat.