Genoptagelse af sag om ejerskifteforsikring - revner i beboelsesbygning og mangelfuld fundering af garage

Sagen omhandler en tvist under en 10-årig udvidet ejerskifteforsikring mellem en forsikringstager og Topdanmark Forsikring A/S. Tvisten vedrører dækning af sætningsskader og funderingsforhold på en beboelsesbygning opført i 1914 og en garage opført i 2003.

Sagens baggrund og forløb

Klageren overtog ejendommen den 21. maj 2005 og anmeldte omfattende revnedannelser den 24. november 2014. Sagen har tidligere været behandlet af Ankenævnet for Forsikring (sagsnr. 90517), hvor forhold vedrørende garagen blev anerkendt som dækningsberettigede, mens klagen vedrørende beboelsesbygningen blev afvist den 11. april 2018.

Sagen blev genoptaget den 2. april 2019 på klagerens anmodning, baseret på nye ingeniørudtalelser, fotomateriale og korrespondance med kommunale myndigheder vedrørende afslag på dispensation for tidligere udført funderingsarbejde. Der opstod også en ny tvist om udbedringsmetoden og erstatningsopgørelsen for garagen.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstande

Klageren anførte, at nye dokumenter, herunder et ingeniørnotat fra marts 2019, viste, at skaderne på beboelsesbygningen burde have været klassificeret som K3 eller K2 i tilstandsrapporten, og at den utilstrækkelige fundering burde have medført en "UN"-karakter (Undersøges Nærmere). Klageren mente, at tilstandsrapporten var "klart forkert beskrevet", og at fotos fra 2005 dokumenterede eksisterende skader, der siden var forværret, hvilket indikerede et omfattende og løbende vedligeholdelsesbehov.

Klageren hævdede desuden, at tidligere funderingsarbejde udført i midten af 1990'erne var ulovligt og ikke opfyldte gældende byggenormer, og at kommunen havde afvist dispensation herfor. Vedrørende garagen ønskede klageren en udbedringsmetode, der bevarede et stort kastanjetræ, eventuelt via pælefundering, og bestred selskabets forslag om træfældning. Klageren argumenterede også for en mere omfattende og forskriftsmæssig udbedring af garagegulvet, da selskabets tilbud på 5.000 kr. var utilstrækkeligt og ikke løste årsagen til revnerne.

Topdanmarks påstande

Topdanmark fastholdt, at revnedannelserne på beboelsesbygningen var forventelige for en ejendom fra 1914 opført på lerjord og var tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten. Selskabet anførte, at husets fundering var lovlig på opførelsestidspunktet i 1914, og at nye revner, der opstod næsten 10 år efter klagerens overtagelse og efter forsikringens udløb, var normale for en ældre ejendom på lerjord, især efter den tørre sommer i 2018. Selskabet bestred, at skaderne var "klart forkert beskrevet" eller udgjorde en "nærliggende risiko for skade" ved overtagelsen. Topdanmark henviste også til, at ældre skader kunne være forældede i henhold til Forældelsesloven § 3.

For garagen anerkendte Topdanmark, at funderingen var utilstrækkelig i henhold til Bygningsreglement (BR-98) fra 2003, og tilbød derfor dækning for lovliggørelse på 194.037,50 kr. (inkl. moms), hvilket inkluderede fældning af kastanjetræet. Selskabet argumenterede, at deres foreslåede udbedringsmetode var fagligt forsvarlig, og at SBI-anvisninger ikke er juridisk bindende. De afviste desuden, at revner i garagegulvet var en dækningsberettiget skade eller en følge af den utilstrækkelige fundering, og tilbød et skønsmæssigt beløb på 5.000 kr. for indvendige revner i betondækket.

Klageren får ikke medhold.

Beboelsesbygningen

Nævnet lægger fortsat til grund, at ejendommen er opført og funderet i overensstemmelse med almindelig byggeskik på opførelsestidspunktet i 1914. De fremlagte nye oplysninger vedrørende ejendommens jordbund og fundering har ikke ændret denne vurdering.

Det er ikke godtgjort, at der på overtagelsestidspunktet i 2005 forelå en aktuel bygningsskade i form af revnedannelser og skævheder, der gik ud over, hvad der var anført i tilstandsrapporten, eller at tilstandsrapportens samlede beskrivelse af revnedannelser var klart forkert. Nævnet bemærker, at skaden først blev anmeldt i 2014, ca. 9 år efter overtagelsen, og at der ikke foreligger sagkyndige erklæringer fra før 2014, hvilket skaber usikkerhed om skadebilledet på overtagelsestidspunktet. Et eventuelt krav på udbedring af konkrete revneskader, som klageren måtte have været bekendt med i mere end 3 år før anmeldelsen, må anses for forældet, idet det i en sådan situation må lægges til grund, at klageren har været bekendt med disse konkrete revneskader i mere end 3 år før skadeanmeldelsen. Nævnet henviser til Forældelsesloven § 3.

Det er heller ikke bevist, at skævhederne ved ejendommen har nævneværdig betydning for ejendommens værdi eller brugbarhed. Klageren har ikke godtgjort, at der på overtagelsestidspunktet var en dækningsberettigende nærliggende risiko for skade, som gik ud over, hvad klageren kunne forvente på baggrund af husets alder og tilstandsrapportens oplysninger om fundering på lerjord og revnedannelser.

For så vidt angår den udvidede dækning for ulovlige indretninger, har nævnet ikke fundet det bevist, at der foreligger en ulovlig bygningsindretning, som der ikke kan opnås dispensation for hos kommunen. Det er ikke godtgjort, at de udførte fundamentarbejder omkring midten af 1990'erne udgjorde ulovlige bygningsarbejder, eller at de ikke var i overensstemmelse med byggelovgivningen på opførelsestidspunktet i 1914. Kommunens udtalelser er ikke en konkret vurdering af lovligheden af de fysiske forhold på ejendommen, men en forhåndstilkendegivelse om dispensation.

Garagen

Selskabet har anerkendt, at garagen fra 2003 – der ifølge sælgers oplysninger i tilstandsrapporten er udført af sælger som selvbyg – er utilstrækkeligt funderet i henhold til funderingsnormen, jf. gældende Bygningsreglement (BR-98) på opførelsestidspunktet, og at udførelse af en efterfundering derfor er dækket over forsikringens udvidede dækning for ulovlige bygningsindretninger, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 20.

Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge selskabet at betale yderligere erstatning end det tilbudte beløb på 194.037,50 kr. (inkl. moms). Erstatningen er opgjort på grundlag af en anvisning fra et eksternt ingeniørfirma, der er underlagt almindeligt professionsansvar. Klageren har ikke ført sagkyndigt bevis for, at den anviste udbedringsmetode ikke er håndværksmæssigt korrekt.

Fældning af kastanjetræet anses ikke for en forringelse af ejendommen, der går ud over, hvad klageren med rimelighed må tåle, hvis han ønsker udbedring af garagebygningen. Nævnet bemærker, at klageren ikke har fremlagt et alternativt udbedringstilbud, hvor træet kan bevares uden uforholdsmæssigt store ekstraudgifter. Træets placering tæt på garagen må antages at have væsentlig betydning for revnedannelserne som følge af udtørring af lerjorden.

Nævnet finder det heller ikke godtgjort, at der er ulovlige forhold ved garagegulvet, eller at der er tale om skader i forsikringens forstand eller følgeskader, som går ud over, hvad der kan udbedres ved det af selskabet afsatte beløb, idet der herved må lægges vægt på bygningens karakter og alder.

Teknisk og juridisk bistand

Da der ikke er påvist dækningsberettigende forhold for beboelsesbygningen, kan nævnet ikke pålægge selskabet at betale klagerens udgifter til teknisk og juridisk bistand.