Sag om ejerskifteforsikring: Dækning for udskiftning af tagsten

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstagere og Alm. Brand Forsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for skader på tagkonstruktionen, som forsikringstagerne mener skyldes en forkert karakterisering i tilstandsrapporten.

Sagens baggrund

Klagerne overtog den forsikrede ejendom den 1. november 2008. Forud for købet var der udarbejdet en tilstandsrapport den 9. marts 2008. I tilstandsrapporten var tagbelægningen (K21 romerfalstagsten) karakteriseret som K1 (mindre alvorlig skade), med bemærkningen, at taget ikke var tæt for fygesne under alle forhold. Sælger havde også oplyst om utætheder ved fygesne. De forskellige K-karakterer er defineret som følger:

Klagerne anmeldte først skaden den 29. november 2017, ca. 9 år efter overtagelsen af ejendommen, idet der var konstateret utætheder i tagbelægningen med heraf følgende opfugtning af spær.

Klagerens påstande og argumenter

Klagerne, via deres advokat, anfører, at K1-karakteriseringen af taget i tilstandsrapporten er forkert. De mener, at forholdet burde have været angivet som en K3-skade, da den anvendte type tagsten (K21 romerfalstagsten) har et kendt problem med opløsning af skumnylonstrimler, hvilket fører til utætheder og fugtindtrængning i tagkonstruktionen. Dette medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og burde derfor have været betegnet som en K3'er. Klagerne var på baggrund af K1-angivelsen af den opfattelse, at tagstenene ville holde i en normal levetid. De påstår, at manglen ved tagstenene er forkert anført i tilstandsrapporten, og at forsikringsselskabet derfor bør dække omkostningerne til en fuld udskiftning af tagstenene.

Forsikringsselskabets argumenter

Alm. Brand Forsikring A/S mener ikke, at klagerne har godtgjort, at beskrivelserne af tagets tilstand i tilstandsrapporten er klart forkert beskrevet. Selskabet påpeger, at skaden blev anmeldt ca. 9 år efter overtagelsen og næsten 10 år efter tilstandsrapportens udarbejdelse. Selskabets taksator har vurderet, at fugtgenerne i tagrummet primært skyldes kondensdannelse som følge af mangelfuld ventilation, og ikke utætte tagsten. Selskabet har anerkendt opfugtningen og tilbudt at dække omkostningerne til en forbedring af ventilationen i tagkonstruktionen. Dette tilbud er baseret på et udateret tilbud fra en tømrermester på 60.562 kr., fordelt som følger:

Selskabet fastholder, at en total udskiftning af taget ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. De anfører, at skumnylonstrimlerne i tagstenene ikke holder i hele tagets levetid og kræver løbende vedligeholdelse, hvilket ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. Selskabet mener ikke, at klagerne har sandsynliggjort, at hele taget skal udskiftes, eller at tagstenene ikke kunne holde en normal levetid med normal løbende vedligeholdelse.

Forsikringsbetingelser

Af forsikringsbetingelserne nr. 5046 fremgår det, at forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele (punkt 10.1). En skade defineres som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser, ødelæggelse eller andre fysiske forhold, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Nærliggende risiko forstås som en skade, der erfaringsmæssigt vil udvikle sig, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Betingelserne angiver også, at forsikringen ikke dækker skader, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre skaden er klart forkert beskrevet i rapporten (punkt 11.1). En skade anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af rapporten har haft mulighed for at tage skadens reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning. Sagen er behandlet i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Nævnet bemærker, at den, der rejser et krav, skal bevise, at kravet er omfattet af forsikringsdækningen. Efter en gennemgang af sagen og en samlet vurdering finder nævnet, at klagerne ikke har godtgjort, at selskabets tilbud om at etablere yderligere udluftning i tagkonstruktionen ikke er egnet til at reducere fugtgenerne til et niveau, hvor der ikke opstår risiko for en hurtigere nedbrydning af tagets tømmer. Nævnet finder endvidere, at klagerne ikke på det foreliggende grundlag har bevist, at tagbelægningens forventede levetid som følge af konstruktionsfejl eller andet på overtagelsestidspunktet måtte anses for markant nedsat. Nævnet har derfor ikke grundlag for at pålægge selskabet at erstatte en udskiftning af tagstenene. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at der ikke er oplysninger i sagen om, at tagets tilstand på overtagelsestidspunkt i øvrigt adskilte sig fra det anførte i tilstandsrapporten, og at klagerne først har anmeldt forholdet til forsikringen ca. 9 år efter overtagelsen af ejendommen. Nævnet har også lagt vægt på, at fugtgenerne ifølge taksatoren i det væsentlige sandsynligvis skyldes kondensdannelse i tagrummet. Som følge heraf bestemmes: Klagerne får ikke medhold.