Sag om ejerskifteforsikring: Dækning af sætningsskade på garage

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstageren og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning af udgifter til stabilisering af en garagebygning med sætningsskader under en ejerskifteforsikring.

Sagens baggrund

Ejendommen, der er opført i 1986 med en tilbygget garage fra 1990, blev overtaget af klageren den 9. marts 2008. En tilstandsrapport fra 22. oktober 2007, der lå til grund for ejerskifteforsikringen, bemærkede en revne i soklen mod sydvest på garagen, angivet som K1, og skønnet til at være en revnet pudslag.

Klagerens påstand

Klageren anmeldte den 30. april 2018 en sætningsrevne i fundamentet på garagen, som ifølge klageren havde udviklet sig fra en pudsskade til en egentlig sætningsskade. Klageren gjorde gældende, at forsikringen skulle dække udgifterne til stabilisering af bygningen, da han som køber ikke havde haft mulighed for at forudse denne udvikling. Et tilbud fra Uretek på ca. 174.750 kr. (inkl. moms) for stabilisering af fundament og gulvkonstruktion blev fremlagt, hvilket med en selvrisiko på 28.000 kr. ville medføre en udgift på ca. 150.000 kr. for forsikringsselskabet.

Selskabets påstand

Dansk Boligforsikring A/S afviste dækning for stabilisering. Selskabet anerkendte, at en reparation af selve revnen ville være dækket, men fandt ikke grundlag for at dække forstærkninger af fundamentet. Selskabet argumenterede for, at revnen var af ældre dato, hvilket blev underbygget af, at den var markeret på en tegning modtaget af klageren fra den tidligere ejer i 2008 og anmærket i en tidligere tilstandsrapport fra 2000. Selskabet vurderede, at revnen og skævheden var af en størrelsesorden, der var uden betydning for bygningens værdi og brugbarhed, men dog burde repareres af hensyn til fugt- og frostskader. Selskabet fastholdt, at der ikke var sket en synlig udvikling i revnen siden deres besigtigelse i maj 2018, og at klageren ikke havde sandsynliggjort et behov for stabilisering.

Tvist om revnens udvikling

Der opstod uenighed om, hvorvidt sætningsrevnen var aktiv og fortsat udviklede sig. Klageren fremlagde fotos og målinger, der ifølge ham dokumenterede en fortsat udvikling på ca. 1 mm om året, og at sætningen truede med at ødelægge vægge og tagkonstruktion. Selskabet bestred dette og anførte, at deres fotosammenligninger ikke viste nogen synlig udvikling, og at klagerens målinger var baseret på en misforståelse af tommestokkens placering på billederne.

Nævnet finder efter sin gennemgang af sagen, at klageren ikke har bevist, at der er nærliggende risiko for skade, og nævnet kan derfor ikke pålægge selskabet at betale for en stabilisering af garagebygningen. Klageren får ikke medhold.

Nævnet har lagt vægt på følgende:

• Bevisbyrde: Klageren har bevisbyrden for, at der er nærliggende risiko for fremtidig skadeudvikling, som ville udløse et forsikringsdækket behov for stabilisering af grunden under garagen. Dette er i overensstemmelse med forsikringsbetingelserne under punkt 3.1, der dækker "fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele."
• Manglende undersøgelser: Der er ikke udført geotekniske undersøgelser af bygningens funderingsforhold, og der er ikke foretaget en vurdering af omfanget af eventuelle forventede restsætninger.
• Skadens alder og karakter: Revnerne er omtalt i tilstandsrapporter fra 2000 og 2007. En bygningstegning viser en "sætning" gennemgående fra facade til facade i garagebygningen, og nævnet lægger til grund, at denne markering blev foretaget af sælger før klagerens overtagelse af ejendommen. Der er således ikke tale om nyopståede skader. Det er ofte forekommende, at de væsentligste sætninger af en bygning sker i den første periode af bygningens levetid.
• Fotodokumentation: Det fremlagte fotomateriale giver ikke et sikkert grundlag for at fastslå, at der er sket en nævneværdig udvikling af skadebilledet, siden selskabet besigtigede skaden i maj 2018 eller i øvrigt inden for de seneste år. Nævnet finder heller ikke grundlag for at pålægge selskabet at bekoste geotekniske undersøgelser af garagens funderingsforhold.