Sag om ejerskifteforsikring: Tvist om dækning af fugtskader, manglende forankring og underdimensionering af tagkonstruktion

Denne sag omhandler en tvist under en ejerskifteforsikring vedrørende et 1-planshus opført i 1964, som klageren overtog den 1. december 2017. En tilstandsrapport fra marts 2017 noterede mangelfuld isolering på loftet og anbefalede eftergang/udbedring. Sælger oplyste, at tagbeklædningen var udskiftet i november 2016, og at der havde været en utæthed før udskiftningen.

Klageren anmeldte skader til selskabet den 4. januar 2018, kort efter overtagelsen, og havde påbegyndt en større renovering af ejendommen. Klageren gjorde gældende, at selskabets dækning var utilstrækkelig på tre hovedpunkter:

Utæt tag

Klageren hævdede, at taget var utæt i hele ejendommen på grund af manglende tætningsbånd (Nortonbånd), undertag og dampspærre, hvilket havde ført til fugtskader og skimmelsvamp. Klageren fremlagde tilbud på udbedring, der væsentligt oversteg selskabets tilbud på 18.000 kr. (før selvrisiko).

Konstruktionsfejl

Klageren påstod, at tagets forankring og bærende konstruktioner (bjælker og spær) var underdimensionerede og mangelfuldt forankret i henhold til datidens krav, hvilket udgjorde en livsfarlig og overhængende risiko for skader.

Udgifter til sagkyndig rapport

Klageren krævede dækning for en byggeteknisk rapport fra et rådgivningsfirma på 36.474,40 kr., som klageren mente var nødvendig for at afklare skadernes omfang.

Selskabet anerkendte, at manglende tætningsbånd i eternittagets overlæg kunne føre til indtrængen af fygesne og vand, og at dette var en dækningsberettiget skade. Selskabet tilbød 18.000 kr. til udbedring af dette forhold. Selskabet bestred dog, at der var påvist yderligere skader i forsikringens forstand, og anførte, at husets konstruktioner havde fungeret skadefrit i 55 år. Selskabet mente ikke, at klageren havde godtgjort en nærliggende risiko for skade som følge af underdimensionering eller mangelfuld forankring. Selskabet fremhævede desuden, at klagerens omfattende renovering, herunder fjernelse af lofter, havde gjort det umuligt at vurdere fugtforholdene og dampspærrens tæthed på overtagelsestidspunktet, da renoveringen i sig selv skabte kondensfugt. Selskabet henviste til, at bevisbyrden for dækningsberettigede skader påhvilede forsikringstageren.

Klageren fastholdt, at fugtskaderne var til stede før renoveringen, og at de fremlagte rapporter fra flere rådgivningsfirmaer dokumenterede omfattende skader, herunder råd og skimmelsvamp, samt alvorlige konstruktionsfejl, der udgjorde en overhængende fare. Klageren henviste til, at BR-61, stk. 8 krævede forsvarlig forankring af tagværker, og at huset ikke levede op til dette. Klageren bestred, at de fremlagte tilbud indeholdt arbejder, der ikke var dækningsberettigede.

Nævnet udtaler, at det er bevist, at tagdækningen konkret er utæt som følge af de manglende tætningsbånd, og at tagbelægningen ikke har været tæt siden 2016, hvor det nye eternittag blev lagt. Nævnet finder det endvidere bevist, at huset på overtagelsestidspunktet havde visse utætheder i dampspærren i loftskonstruktionen, men at både de anvendte materialer og den konstruktive løsning vedrørende dampspærren har været almindelig kendt og benyttet på opførelsestidspunktet. Da skaden blev anmeldt kort efter overtagelsen, og råd udvikler sig relativt langsomt, må det lægges til grund, at råd i spærtræ var til stede ved overtagelsen.

Nævnet finder, at hovedårsagen til de konstaterede fugtskader i tagkonstruktionen er forhold, der var til stede på overtagelsestidspunktet (indtrængende nedbør fra utæt tag og kondens), og ikke forhold, der i nævneværdig grad kan tilskrives klagerens renoveringer efter overtagelsen. Selskabet hæfter derfor for skader, der opfylder forsikringens skadedefinition.

Selskabet skal yde forsikringsdækning for udbedring af råd- og nedbrydningsskader på træværk i tagkonstruktion og loft, da dette udgør skader i forsikringens forstand. På baggrund af skimmelundersøgelserne er det godtgjort, at der forekommer skimmelsvamp i konstruktionerne i et sådant omfang, at dette er dækningsberettiget som følgeskade. Selskabet skal derfor yde dækning for en skimmelafrensning af tagkonstruktionen. Nævnet har ikke grundlag for at tage stilling til, om klageren har krav på yderligere dækning som følge af mangelfuld ventilation eller fund af hvid tømmersvamp i isoleringsmateriale. Selskabet skal genoptage sagsbehandlingen og opgøre erstatningen på grundlag af konkrete udbedringstilbud for de dækningsberettigede skader.

Vedrørende underdimensionering og mangelfuld forankring af tagkonstruktionen har klageren gjort det plausibelt, at der kan være en mulig risiko for stormskader, da bærende konstruktioner for ejendommens tag muligt er underdimensionerede, og tagkonstruktion og tagrem er mangelfuldt forankret. Nævnet har lagt vægt på de samstemmende risikovurderinger fra rådgivningsfirma 1 og 3. Selskabet og klageren skal i fællesskab indhente en beregning vedrørende tagkonstruktionens dimensionering mv. fra en uvildig statiker med afsæt i de normer, der var gældende ved husets opførelse i 1964, med skyldig hensyntagen til de bygningsændringer, der skete i 2016. Selskabet skal herefter inddrage informationerne ved den videre sagsbehandling af dette forhold.

Nævnet finder, at klagerens udgifter på 36.474,40 kr. til bygningsundersøgelse og sagkyndig rapport fra rådgivningsfirma 3 må anses for rimelige og nødvendige at afholde for at oplyse sagen behørigt. Selskabet skal yde dækning herfor i henhold til forsikringsbetingelsernes punkt 3.6.2.

Bestemmes: Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal yde dækning for udbedring af råd- og nedbrydningsskader på træværk i tagkonstruktion og skimmelafrensning i tagkonstruktion. Selskabet og klageren skal i fællesskab indhente en beregning vedrørende tagkonstruktionens dimensionering mv. fra en uvildig statiker med afsæt i de normer, der var gældende ved husets opførelse med skyldig hensyntagen til de bygningsændringer, der efter det oplyste skete i 2016. Selskabet skal desuden dække klagerens udgifter på 36.474,40 kr. til bygningsundersøgelse og sagkyndig rapport fra rådgivningsfirma 3, jf. faktura af 6/4 2018, med tillæg af renter, jf. Forsikringsaftaleloven § 24. Klagegebyret tilbagebetales.