Sag om ejerskifteforsikring: Vandindtrængen i tagkonstruktion - Gable Insurance AG (konkurs)

• Parter: Klagerne (forsikringstagere) mod Gable Insurance AG (under konkurs) v/Husejernes Forsikring Assurance Agentur ApS (under konkurs), repræsenteret af Garantifonden for Skadesforsikringsselskaber (Topdanmark Administration).

• Sagens baggrund: Klagerne overtog en ejendom fra 1974 med fladt built-up tag den 15. september 2015. Den 26. december 2016 konstaterede de vandindtrængen gennem loftet, hvilket blev anmeldt den 22. januar 2017.

• Selskabets vurdering: En skadekonsulentrapport fra 4. marts 2017 konkluderede, at tagbelægningen var nedslidt grundet alder og derfor ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Tilstandsrapporten fra 27. april 2015 nævnte "dampbuler" i taget med karakteren K1.

• Klagernes vurdering: En rapport fra 18. april 2017, rekvireret af klagerne, konkluderede, at vandindtrængningen skyldtes kondens som følge af mangler ved isoleringen og dampspærren.

• Selskabets tilbud: Selskabet tilbød den 19. september 2017 dækning for fjernelse af eksisterende tagpap og underliggende plader, etablering af ventilation ved reducering/udskiftning af isolering samt montering af nye plader og paptag. De ville fratrække 52% i afskrivning grundet tagets alder på 21 år, men afstod fra selvrisikoen på 20.000 kr.

• Klagernes påstande: Klagerne krævede fuld dækning af skaderne og det skadeforvoldende forhold, herunder udskiftning af vandskadede lofter og opsætning af ny dampspærre. De mente, at den korrekte udbedringsmetode var som anvist af deres håndværker, med omkostninger på op til 631.250 kr. Klagerne krævede desuden dækning for forøgede byggeudgifter til efterisolering af taget i henhold til gældende bygningsreglement, idet de anså arbejdet for en "udskiftning" af bygningsdele, hvilket ville kræve efterisolering uanset rentabilitet.

• Selskabets argumenter: Selskabet fastholdt, at deres tilbud var tilstrækkeligt og afviste yderligere dækning. De argumenterede, at der ikke var tale om en skade i forsikringens forstand, men snarere almindelig nedslidning af et gammelt tag. De henviste til, at vandindtrængningen blev anmeldt 512 dage efter overtagelsen, og at deres taksator ikke fandt tegn på langvarige fugtproblemer fra kondens i konstruktionen. Vedrørende efterisolering fastholdt selskabet, at der var tale om en "ombygning", hvorfor efterisolering kun var påkrævet, hvis det var rentabelt og fugtteknisk forsvarligt. De vurderede, at efterisolering ikke var rentabel, især da det ville kræve udskiftning af dampspærren, som ikke var rentabel. Selskabet henviste også til, at tilstandsrapporten og sælgers oplysninger advarede om tagets tilstand.

Ankenævnets afgørelse

• Klagerne får ikke medhold i deres krav om yderligere dækning for skadeudbedring eller forøgede byggeudgifter til efterisolering.

Begrundelse for afslag på yderligere skadeudbedring

• Nævnet finder ikke, at klagerne har bevist nødvendigheden af yderligere udbedringsarbejder ud over det, selskabet allerede har anerkendt.
• Selskabets tilsagn omfatter etablering af ventilation i hulrummet mellem isolering og krydsfinerplader, hvor både selskabets og klagernes konsulenter har konstateret mangelfuld ventilation. Fugtholdig luft vil herefter kunne bortventileres blandt andet gennem taghætter på taget.
• Det er ikke bevist, at udskiftning af dampspærren er nødvendig for at udbedre den anmeldte skade eller undgå skadelig kondens. I skadekonsulentrapport af 16. juni 2017 hedder det, at dampspærren ikke afviger fra forholdene i andre huse af samme alder og stand. Nævnet bemærker, at det fremgår af tilstandsrapportens hustypebeskrivelse under OBS-punkter, at "dampspærre (fugtbeskyttende lag) ikke altid er korrekt tilsluttet tilstødende bygningsdele, f.eks. vægge, samlinger og eldåser i lofterne. I så fald kan der ophobes fugt i tagkonstruktionen...". Nævnet finder, at det ikke er bevist, at forhold ved dampspærren udgør en skade eller en nærliggende risiko for skade i forsikringens forstand.
• Nævnet har desuden lagt vægt på, at det i tilstandsrapportens punkt 8.1 og 9.2 er anført, at der er tegn efter gammel opfugtning/gamle fugtskjolder i mellemgang, stue og baggang. Nævnet finder, at klagerne ikke på det foreliggende grundlag har bevist, at der er følgeskader på lofter indvendigt, som går ud over, hvad der er anført i tilstandsrapporten, og som kan kræves dækket af selskabet.
• Nævnet har også lagt vægt på, at klagerne ikke har bevist, at der i øvrigt forekommer fugtskadede bygningsdele, som nødvendiggør yderligere skadeudbedring. Nævnet bemærker, at klagerne kan rette fornyet henvendelse til selskabet, hvis der i forbindelse med udbedringsarbejdet afdækkes yderligere skade.

Begrundelse for afslag på dækning af forøgede byggeudgifter til efterisolering

• Nævnet finder, at klagerne ikke har bevist, at de efter forsikringsbetingelsernes punkt 3.4 har et krav på dækning for forøgede byggeudgifter til efterisolering af tagkonstruktionen, så isoleringskravene i det nugældende bygningsreglement kan blive opfyldt.
• Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at nævnet ikke finder det sandsynliggjort af klagerne, at udbedringen af tagkonstruktionen indebærer, at myndighederne kan stille krav om efterisolering. Af mail af 17. januar 2019 fra kommunen fremgår det, at kommunen på det forelagte grundlag vurderer, at der er tale om en "ombygning" af konstruktionen, hvilket medfører, at der alene er krav om opfyldelse af nugældende isoleringskrav, hvis efterisoleringen er rentabel. Selskabet har fremlagt en rentabilitetsvurdering og har anført, at det efter taksators vurdering er nødvendigt at udskifte dampspærren, hvis det skal være fugtteknisk forsvarligt at efterisolere, og at en efterisolering derfor ikke er rentabel. Klagerne har ikke fremlagt sagkyndige erklæringer til støtte for, at det er fugtteknisk forsvarligt at foretage efterisolering uden at udskifte dampspærren.
• Nævnet har også lagt vægt på, at forsikringsbetingelserne – i overensstemmelse med Bekendtgørelse nr. 13 af 12/1 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, jf. bilag 1, nr. 4 a – stiller krav om, at sikrede kan dokumentere, at myndighederne har afslået en dispensation fra relevante krav i medfør af byggeloven. Klagerne har ikke dokumenteret, at kommunen har afslået en dispensation vedrørende krav om efterisolering i medfør af byggeloven.
• Nævnet bemærker, at selskabet har tilbudt at yde erstatning for efterisolering af tagkonstruktionen op til det niveau, hvor det er fugtteknisk forsvarligt, såfremt den eksisterende isolering ikke kan genanvendes.

Bemærkninger om afskrivning og frist for klage

• Nævnet bemærker afslutningsvis, at afskrivning efter alder i henhold til forsikringsbetingelsernes afskrivningstabeller skal ske "bygningsdel for bygningsdel". Nævnet bemærker derfor, at afskrivningstabel I vedrørende "tagpap (ved taghældning under 10 grader)" efter nævnets opfattelse alene finder anvendelse vedrørende den del af udbedringsudgiften, der kan henføres til udskiftning af tagpaplaget og den forholdsmæssige andel af de eventuelle følgeudgifter, der ville være medgået til en udskiftning af tagpaplaget. For så vidt angår øvrige bygningsdele kan der ske afskrivning i det omfang, at der er fastsat en afskrivningstabel for disse, og skadeudbedringen må antages at medføre en forlænget levetid af pågældende bygningsdel.
• Nævnet har ikke fundet anledning til at tage stilling til, om sagen er indbragt for sent for Ankenævnet for Forsikring i henhold til Lov om en garantifond for skadesforsikringer § 17, da selskabet ikke efterfølgende har fastholdt dette, og henset til sagens udfald.