Landsrettens dom i sag om mangler ved ejendom

Sagen omhandlede væsentlige mangler ved en ejendom, der var solgt af Part B (tidligere Person 2) til Part 1 og Part 2. Murermester Part A havde udført byggeriet. Sagen blev oprindeligt behandlet ved Retten i Aalborg, som afsagde dom den 9. april 2014. Sagen blev herefter anket til Vestre Landsret.

Sagens Baggrund

Ejendommen, der var opført af Part A, udviste betydelige revnedannelser i murværket. Det blev oplyst, at huset var bygget på fedtler, og at der ikke var foretaget en geoteknisk undersøgelse af jordbundsforholdene, som bygningsreglementet foreskrev i 2007 for sådanne tilfælde. Funderingen var udført som en almindelig fundering, der forudsætter normale jordbundsforhold.

Derudover var der manglende afstivning af vestgavlen og facaderne mod syd og nord, hvilket gjorde disse ustabile ved vindpåvirkning. Jordvarmeslanger var ført ind i huset, hvor to rør var boret gennem fundamentet, og to yderligere rør var ført under fundamentet. Revnerne begyndte at vise sig omkring årsskiftet 2007/2008 og fortsatte med at udvikle sig.

Forklaringer og Bevisførelse

• Part A (murermester) forklarede, at han havde arbejdet som selvstændig murer siden 1977. Han afgav tilbud på baggrund af papirer og tegninger, der ikke viste noget om særlige jordbundsforhold. Han mente, at den store revne i bagmuren skyldtes rørføringen til jordvarmen og arbejdet hermed. Han havde ikke tegnet forsikring.
• Part 2 forklarede, at han og hans hustru (Part 1) ikke havde noget at gøre med placeringen eller opførelsen af huset eller etableringen af jordvarmen. De afviste et tilbud fra Part A om at udbedre revnerne, da de først ville afklare årsagen. De afviste også et tilbud om tilbagekøb af ejendommen, da de havde afholdt betydelige udgifter (ca. 945.000 kr.) til haveanlæg og renovering af udbygninger, som ikke ville blive dækket ved tilbagekøb.
• Vidne 2 (VVS-firma) forklarede om installationen af jordvarme, herunder boring af huller i soklen til rørene. Arbejdet blev bestilt af den daværende ejer (Person 1).
• Skønsmand Vidne 1 supplerede sin forklaring og bekræftede, at de konstaterede revner ikke var svindrevner, men skyldtes funderingsforholdene. Han var overbevist om, at revnedannelserne ville fortsætte. Han vurderede, at der burde have været foretaget jordbundsundersøgelser, og at en pælefundering ville eliminere fremtidige revner. Han anslåede omkostningerne til pælefundering til 1.187.500 kr. ekskl. moms og afstivning af gavl og facader til 125.000 kr. ifølge Dansk Ingeniørforenings normsæt fra 2007.

Parterne gentog i det væsentlige deres anbringender fra byretten.

Landsretten stadfæstede byrettens dom og fandt, at der forelå væsentlige mangler ved ejendommens fundering og den manglende afstivning af vestgavlen og facaderne mod syd og nord. Disse mangler blev anset for hovedårsagen til de betydelige revnedannelser i husets murværk og ustabilitet ved vindpåvirkning.Landsretten tiltrådte, at murermester Part A havde handlet erstatningspådragende over for Part B i forbindelse med salget af ejendommen, idet han ikke havde foretaget den nødvendige afstivning af husets gavl og facader.Det blev fastslået, at Part 1 og Part 2 var berettigede til et forholdsmæssigt afslag i købesummen på grund af manglernes omfang og karakter. Det forhold, at Part 1 og Part 2 tidligere havde afvist et tilbud om tilbagekøb af ejendommen til den oprindelige købspris, ændrede ikke ved deres ret til afslag.Det forholdsmæssige afslag blev skønsmæssigt fastsat til 1.400.000 kr. Dette beløb blev baseret på skønsmandens anslåede udbedringsomkostninger til pælefundering (1.187.500 kr.) og afstivning af gavl og facader (125.000 kr.), samt den yderligere værdiforringelse af ejendommen efter udbedring, som anslået af ejendomsmægleren. Udgifter til flytning og genhusning (36.000 kr.) blev ikke medregnet i afslaget.Byrettens dom blev stadfæstet.### SagsomkostningerPart A blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten til Part B med 100.000 kr. til dækning af advokatbistand.Part B blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten til Part 1 og Part 2 med i alt 100.174,30 kr., heraf 100.000 kr. til advokatbistand og 174,30 kr. til vidneførsel.Beløbene til advokatbistand er inkl. moms, da parterne ikke er momsregistrerede. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.