Sag om gaveafgift ved overdragelse af fast ejendom til underpris

Sagen omhandler værdiansættelsen af en fast ejendom, Adresse 1, 2100 København Ø, i forbindelse med en familieoverdragelse fra mor (Sagsøgte 1) til søn (Sagsøgte 2). Sagen er en prøvelse af Landsskatterettens afgørelser, der ændrede Skattestyrelsens oprindelige vurdering.

Sagens Baggrund

Sagsøgte 1 overdrog den faste ejendom Adresse 1 til sin søn, Sagsøgte 2, ved købsaftale af 24. marts 2020. Købesummen blev fastsat til 1.950.000 kr., hvilket svarede til den offentlige ejendomsvurdering tillagt ca. 14,7 %.

Det er centralt for sagen, at Sagsøgte 1 selv havde købt ejendommen af tredjemand for 3.850.000 kr. godt 16 måneder forud for overdragelsen til sønnen. Købsaftalen mellem mor og søn indeholdt et skatteforbehold, der betød, at handlen ville bortfalde, hvis skattemyndighederne ikke anerkendte prisen fastsat efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning).

Skattemyndighedernes Vurdering

Skattestyrelsen anmodede Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi. Vurderingsstyrelsen vurderede, at ejendommen i marts 2020 havde en handelsværdi på 3.950.000 kr. På baggrund heraf fastsatte Skattestyrelsen gaveafgiften til 294.304 kr. og opkrævede beløbet med renter hos både Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, som solidarisk hæftende.

Landsskatterettens Afgørelse

Skattestyrelsens afgørelser blev påklaget til Landsskatteretten. Landsskatteretten fandt den 3. maj 2022, at ejendommen ved overdragelsen fra mor til søn skulle værdiansættes til 1.950.000 kr. Landsskatteretten udtalte, at det forhold, at Sagsøgte 1 erhvervede ejendommen 1 år og 4 måneder forud for overdragelsen til sin søn for 3.850.000 kr., ikke blev anset for en særlig omstændighed, der kunne medføre fravigelse af hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret.

Parternes Påstande

Skatteministeriet Departementet påstod:

• Sagsøgte 2 skal betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1 fra den 8. maj 2020.
• Sagsøgte 1 skal som solidarisk hæftende med Sagsøgte 2 betale samme gaveafgift med tillæg af rente.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 påstod:

• Principalt: Frifindelse.
• Subsidiært: At gaveafgiften for Sagsøgte 2 fastsættes til et lavere beløb end 294.304 kr. med tilsvarende reduktion af Sagsøgte 1's solidariske hæftelse.
• Mere subsidiært: At fastsættelsen af gaveafgiften hjemvises til gaveafgiftsmyndighederne med tilsvarende reduktion af Sagsøgte 1's solidariske hæftelse.

Oplysninger i Sagen

Sagsøgte 1 forklarede, at hun købte Adresse 1 i november 2018 med henblik på at flytte ind senere. Hun havde tidligere i 2018 overdraget en anden ejendom (Adresse 2) til sine to sønner for en pris baseret på den offentlige vurdering med fradrag af næsten 15 %, hvilket blev godkendt af Skattestyrelsen. Hun havde rådført sig med advokat Helle Porsfelt og følte sig tryg ved at anvende 15 %-reglen. Hun var overrasket over, at handlen ikke blev godkendt af SKAT.

Sagsøgte 1 købte i marts 2020 en anden lejlighed (Adresse 3) i naboopgangen, som var udbudt til 3.495.000 kr., men købt for 3.100.000 kr. efter prisnedsættelser som følge af COVID-19-pandemien. Hun mente, at dette understøttede et lavere prisniveau på overdragelsestidspunktet for Adresse 1.

Skatteministeriet argumenterede for, at der forelå særlige omstændigheder, da købsprisen fra tredjemand 16 måneder tidligere væsentligt oversteg den offentlige vurdering og familieprisen. De henviste til Højesterets praksis, der fastslår, at 15 %-reglen kan fraviges ved særlige omstændigheder, og at der ikke er en fast administrativ praksis, der ubetinget garanterer anvendelse af 15 %-reglen.

De sagsøgte fastholdt, at de havde ret til at handle efter den udmeldte praksis fra Skattestyrelsen, som ikke eksplicit nævnte fravigelse ved "særlige omstændigheder" i deres vejledninger. De mente, at Skattestyrelsen ikke havde løftet bevisbyrden for ejendommens handelsværdi, og at coronakrisen havde påvirket markedet negativt på overdragelsestidspunktet.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten har taget stilling til, hvorvidt der foreligger "særlige omstændigheder", der berettiger fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret ved familieoverdragelse af fast ejendom.

Højesterets Praksis

Retten henviste til Højesterets kendelser (UfR 2016.2126, UfR 2021.2382 og UfR 2023.307), som fastslår, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning), medmindre der foreligger særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. Bedømmelsen beror på en samlet konkret vurdering.

Særlige Omstændigheder i Sagen

Retten fandt, at der forelå særlige omstændigheder i den konkrete sag. Dette blev begrundet med:

• Den offentlige ejendomsvurdering for den omstridte ejerlejlighed var 1.700.000 kr. siden 1. oktober 2013.
• Sagsøgte 1 købte ejendommen i fri handel fra tredjemand den 28. november 2018 for 3.850.000 kr.
• Godt 16 måneder senere, den 24. marts 2020, overdrog Sagsøgte 1 ejendommen til sin søn, Sagsøgte 2, for 1.950.000 kr., svarende til den offentlige vurdering med tillæg af knap 15 %.

Retten konkluderede, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel, sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem købet fra tredjemand og familieoverdragelsen, viste, at ejendomsvurderingen for den konkrete ejerlejlighed i marts 2020 var væsentligt for lav. Dette begrundede en fravigelse af 15 %-reglen.

Andre Anbringender

• Argumenter om usikkerhed på ejendomsmarkedet som følge af COVID-19-situationen i foråret 2020 førte ikke til et andet resultat.
• Skattemyndighedernes tidligere godkendelse af en 15 %-regel værdiansættelse ved overdragelse af en anden ejerlejlighed i familien i 2018 etablerede ikke en retsbeskyttet forventning for de sagsøgte i denne sag, da omstændighederne var forskellige.
• Oplysninger på SKATs hjemmeside og flowdiagrammer i marts 2020 etablerede heller ikke en retsbeskyttet forventning om, at 15 %-reglen ubetinget skulle anvendes.

Skattemyndighedernes Skøn

Skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse af ejerlejligheden til 3.950.000 kr. var baseret på en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, og der var taget hensyn til den tidligere købspris og prisudviklingen i området. De sagsøgte havde ikke ved syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at skønnet hvilede på et forkert grundlag eller førte til et åbenbart urimeligt resultat.

Afgørelse

Retten tog Skatteministeriets påstand til følge, da gaveafgiftsberegningen på 294.304 kr. ikke var bestridt, hvis Skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse på 3.950.000 kr. skulle lægges til grund.

Domslut

• Sagsøgte 2 skal betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1 for perioden fra den 8. maj 2020, og indtil gaveafgiften betales.
• Sagsøgte 1 skal som solidarisk hæftende med Sagsøgte 2 betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1 for perioden fra den 8. maj 2020, og indtil gaveafgiften betales.
• Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part, jf. Retsplejeloven § 312, stk. 3.