Konkursdekret over andelsboligforening medfører ikke ejerskifte eller overgang til lejestatus for andelshavere

Sagen omhandler en tvist mellem to kreditorer, Kreditor 1 og Kreditor 2, og Debitor A/B, en andelsboligforening under konkurs. Kreditorerne, som er tidligere andelshavere, har anmeldt en fordring på 50.276,25 kr. i konkursboet.

Baggrund for Sagen

Debitor A/B blev taget under konkursbehandling den 31. maj 2011. Kreditor 1 og Kreditor 2 nedlagde påstand om, at konkursboet skulle anerkende deres fordring. Deres krav er opgjort som differencen mellem den boligafgift, kurator har opkrævet siden konkursens indtræden, og den leje, de mener, kurator kan kræve, hvis de betragtes som lejere.

Parternes Påstande og Argumenter

Kreditor 1 og Kreditor 2 baserer deres påstand på, at afsigelsen af konkursdekretet indebærer et ejerskifte af ejendommen i henhold til Andelsboligforeningsloven § 4. De argumenterer for, at de fra konkursens indtræden skal betragtes som lejere og ikke længere andelshavere, og at deres retsforhold derfor er omfattet af lejeloven. De fremhæver, at et konkursbo etableres som en selvstændig juridisk person, der ikke er identisk med skyldneren, og dermed er at anse for en "ny ejer".

Konkursboet har påstået frifindelse. De gør gældende, at afsigelsen af konkursdekretet alene medfører, at rådigheden over andelsboligforeningens formue overgår til kurator i medfør af Konkursloven § 29. De fastholder, at ejendomsretten forbliver hos andelsboligforeningen, og at andelsboligforeningen ikke ophører med at eksistere ved afsigelsen af konkursdekretet. Konkursboet argumenterer derfor for, at der ikke sker et ejerskifte i henhold til Andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1, og at kreditorerne fortsat er andelshavere, hvorfor lejeloven ikke finder anvendelse.

Sagens Forløb

Under et retsmøde den 31. oktober 2014 besluttede skifteretten i medfør af Retsplejeloven § 253 at udskille spørgsmålet om, hvorvidt afsigelsen af konkursdekretet indebærer et ejerskifte af ejendommen, til særskilt forberedelse, forhandling og afgørelse.

Skifterettens Begrundelse og Resultat

Skifteretten tog udgangspunkt i Andelsboligforeningsloven § 4, som fastslår andelshaveres ret til fortsat brugsret som lejere, hvis en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer.

Retten fastslog, at afsigelsen af et konkursdekret alene indebærer, at andelsboligforeningens ret til at råde over ejendommen i formueretlig henseende overgår til kurator, jf. Konkursloven § 29. Ejendomsretten til ejendommen forbliver hos andelsboligforeningen, og afsigelsen af konkursdekretet medfører ikke, at andelsboligforeningen ophører med at eksistere.

Derfor fandt retten, at ejendommen ikke erhverves af konkursboet som en ny ejer i henhold til Andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1. Som følge heraf overgår Kreditor 1 og Kreditor 2 ikke fra at være andelshavere til lejere. Da de fortsat er andelshavere, finder lejeloven ikke anvendelse på retsforholdet mellem Kreditor 1, Kreditor 2 og konkursboet.

Afgørelse

Konkursboet frifindes for den nedlagte betalingspåstand.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part, grundet sagens principielle karakter.