Højesteretsdom om ophævelse af købsaftale vedrørende ejerlejlighed pga. arealmangel

Sagen omhandlede en tvist mellem Appellant A/S (tidligere sagsøgte) og Appelindstævnte (tidligere sagsøger) vedrørende ophævelse af en købsaftale om en ejerlejlighed. Sagen havde tidligere været behandlet i Københavns Byret og Østre Landsret, før den blev indbragt for Højesteret.

Baggrund for Sagen

I februar 2008 indgik Appellant A/S og Appelindstævnte en aftale om køb af en ejerlejlighed. I aftalen var lejlighedens forventede tinglyste areal angivet til 76 m². Ved den endelige opdeling blev arealet dog fastsat til 70 m². Købsaftalen indeholdt en bestemmelse, der gav Appelindstævnte ret til at ophæve aftalen, hvis arealet blev formindsket med 5% eller mere.

Appelindstævnte ophævede aftalen den 1. maj 2009 via sin advokat på grund af arealmanglen. På ophævelsestidspunktet var lejligheden udlejet uden tidsbegrænsning, og lejeren havde ikke opsagt lejemålet.

Parternes Anbringender

Appellant A/S' Anbringender

Appellant A/S afviste oprindeligt ophævelsen med henvisning til, at der ikke var tale om en mangel, der berettigede til ophævelse, og at reklamationen var for sen. Disse anbringender blev dog frafaldet ved sagens indbringelse for Højesteret. Appellant A/S påstod principalt frifindelse mod betaling af 105.705 kr. med procesrente og subsidiært stadfæstelse af dommen, dog med krav om, at Appelindstævnte skulle godtgøre oppebårne lejeindtægter på 289.625 kr. med procesrente.

Appelindstævntes Anbringender

Appelindstævnte fastholdt sin ret til at ophæve aftalen på grund af arealmanglen. Hun påstod krav på tilbagebetaling af udbetalingen på 30.000 kr. med procesrente fra den 3. juli 2009 og frigivelse af det deponerede beløb på 3.615.000 kr. med tilskrevne renter. Appelindstævnte krævede desuden procesrente af det deponerede beløb fra den 3. juli 2009, jf. Renteloven § 3, stk. 4. Endvidere påstod hun, at Appellant A/S skulle friholde hende for omkostninger til opretholdelse af en modgaranti over for Realkredit Danmark fra den 1. maj 2009, indtil garantien kunne frigives.

Højesterets Begrundelse

Højesteret lagde til grund, at Appelindstævnte som udgangspunkt havde ret til at ophæve aftalen på grund af arealmanglen. Hovedspørgsmålet var, om denne ret var bortfaldet, fordi lejligheden var udlejet på ophævelsestidspunktet. Højesteret fandt, at Appelindstævnte ikke havde mistet sin ret til at hæve aftalen, da lejligheden kunne tilbageleveres i uudlejet stand, idet lejeren havde opsagt lejemålet og var flyttet.

Vedrørende lejeindtægterne fandt Højesteret, med henvisning til købsaftalens punkt 4.6, at Appelindstævnte ikke skulle godtgøre lejeindtægter modtaget inden ophævelsen den 1. maj 2009. For perioden efter ophævelsen fandt Højesteret, at Appellant A/S alene havde krav på et eventuelt nettooverskud af lejeindtægterne, men da sagen var forelagt, var det ikke muligt at opgøre et sådant overskud. Appelindstævnte blev derfor frifundet for Appellant A/S' subsidiære påstand om godtgørelse af lejeindtægter for begge perioder.

Med hensyn til omkostningerne til modgarantien fandt Højesteret, at Appelindstævnte var kompenseret for sine finansieringsudgifter, herunder garantiomkostningerne, ved forrentning af det deponerede beløb med procesrente. Appellant A/S blev derfor frifundet for Appelindstævntes friholdelsespåstand.

Højesterets Afgørelse

Højesteret stadfæstede landsrettens dom med den præcisering, at ejerlejligheden har nummer 56. Derudover blev der foretaget følgende ændringer og afgørelser:

Procesrente og Deponeret Beløb

Appellant A/S skal betale procesrente, med fradrag af tilskrevne renter på deponeringskontoen, af 3.615.000 kr. fra den 3. juli 2009, indtil frigivelse af deponeringskontoen sker.

Friholdelse for Omkostninger til Modgaranti

Appellant A/S blev frifundet for Appelindstævntes påstand om friholdelse for omkostninger til opretholdelse af den af Appelindstævnte stillede modgaranti over for Realkredit Danmark.

Godtgørelse af Lejeindtægter

Appelindstævnte blev frifundet for Appellant A/S' påstand om godtgørelse af lejeindtægter for perioden inden den 1. maj 2009 og for tiden efter den 1. maj 2009.

Sagsomkostninger

Appellant A/S skal i delvise sagsomkostninger for Højesteret betale 75.000 kr. til Appelindstævnte til dækning af udgift til advokatbistand. De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter domsafsigelsen, og sagsomkostningsbeløbene forrentes efter Renteloven § 8 a.