Vestre Landsret: Dom i sag om gyldighed af ejendomshandel

Denne sag omhandler en tvist om gyldigheden af en ejendomshandel indgået den 20. september 2005 mellem Afdøde og Appelindstævnte 1 og 2. Boet efter Afdøde anlagde sag mod Appelindstævnte 1 og 2 med påstand om, at handlen var ugyldig, og at ejendommen skulle tilbageskødes. Subsidiært krævede boet et godtgørelsesbeløb på 610.000 kr. med procesrenter.

Sagens Baggrund

• Ejendomshandel: Afdøde overdrog sin ejendom i Kolding til Appelindstævnte 1 og 2 for 40.000 kr. Skødet, dateret 4. juli 2005, indeholdt særlige vilkår, herunder forpligtelse for køberne til at rydde og renovere/nedrive ejendommen samt pasning af Afdødes duer og Afdøde selv, så længe han levede.
• Afdødes Helbred: Fra april/maj 2005 og frem til sin død modtog Afdøde hjemmehjælp fra Kolding Kommune. Rapporter og sygeplejejournaler beskrev en gradvis svækkelse af hans fysiske helbred. Vidneforklaringer beskrev ham som ”en skygge af sig selv”, sløv, og vanskelig at kommunikere med, især efter september 2005. Enkelte vidner mente, at han virkede dement i den sidste måned inden indlæggelse.
• Ejendommens Værdi: Ejendommen blev solgt for 40.000 kr. baseret på en offentlig ejendomsvurdering på 340.000 kr. minus skønnede oprydnings- og nedrivningsudgifter på 300.000 kr. En skønserklæring fastslog dog, at den reelle handelsværdi i september 2005 var 650.000 kr.
• Rådgivning: Afdøde var ikke repræsenteret af egen advokat eller anden rådgiver i forbindelse med salget. Advokaten, der udarbejdede skødet, rådede ham ikke til at søge uafhængig rådgivning.

Sagens Forløb

Sagen blev først behandlet i Retten i Kolding, som afsagde dom den 31. oktober 2006. Boet efter Afdøde appellerede dommen til Vestre Landsret.

For landsretten fastholdt boet sine påstande. Appelindstævnte 1 og 2 nedlagde påstand om stadfæstelse af byrettens dom og tilkendelse af sagsomkostninger. Under hovedforhandlingen i landsretten gjorde Appelindstævnte 1 og 2 gældende, at der allerede den 4. juli 2005 var indgået en endelig aftale om overdragelse af ejendommen, hvilket boet protesterede imod, da dette anbringende ikke var fremsat tidligere i sagen.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten afviste appellanternes (Appelindstævnte 1 og 2) nye påstand om en aftale indgået den 4. juli 2005, da den ikke var fremsat tidligere, og det ikke kunne anses for undskyldeligt, jf. Retsplejeloven § 383.

Landsretten fandt, at Afdødes fysiske tilstand gradvist blev svækket i sommeren og efteråret 2005. Selvom han havde fysiske skavanker, der gjorde det vanskeligt at underskrive skødet, fremstod han ellers som vidende om, hvad han underskrev. På baggrund af lægelige oplysninger og vidneforklaringer fandt landsretten ikke, at boet havde bevist, at Afdøde var mentalt svækket og ude af stand til at handle fornuftsmæssigt ved aftalens indgåelse den 20. september 2005. Betingelserne for at tilsidesætte aftalen efter Værgemålsloven § 46 var derfor ikke opfyldt.

Landsretten fandt det sandsynliggjort, at Afdøde ønskede, at Appelindstævnte 1 og 2 skulle overtage ejendommen på de vilkår, der fremgik af skødet. Der var ikke grundlag for at fastslå, at Afdøde underskrev skødet som følge af svig, jf. Aftaleloven § 30, at han befandt sig i en tilstand som beskrevet i Aftaleloven § 31, eller at det ville stride imod almindelig hæderlighed at gøre aftalen gældende, jf. Aftaleloven § 33. Aftalen kunne derfor ikke tilsidesættes i medfør af disse bestemmelser.

Misforhold mellem Pris og Værdi

Ejendommen blev overdraget for 40.000 kr. uden forudgående indhentelse af oplysninger om dens handelsværdi. Prisen blev fastsat ud fra den offentlige ejendomsvurdering på 340.000 kr. (efter nedjustering fra 890.000 kr.) med fradrag af skønnede nedrivnings- og oprydningsudgifter på 300.000 kr. Skønserklæringen viste dog, at den reelle værdi for ejendommen i september 2005 var 650.000 kr. Landsretten konstaterede et åbenbart misforhold mellem den aftalte pris og den reelle handelsværdi.

Manglende Rådgivning og Usædvanlige Vilkår

Afdøde var ikke repræsenteret af en advokat eller anden rådgiver i forbindelse med salget. Advokaten, der udarbejdede skødet, rådede ikke Afdøde til at søge egen rådgivning. Selvom Afdøde i 2004 havde solgt en tilsvarende ejendom til Appelindstævnte 1 og 2 for 650.000 kr., fandt landsretten, at Afdødes svækkede fysiske tilstand, skødets usædvanlige vilkår (f.eks. pasning af duer og Afdøde selv), og den manglende rådgivning gjorde det vanskeligt for Afdøde at vurdere aftalens rimelighed. På denne baggrund tilsidesatte landsretten købesummens størrelse i medfør af Aftaleloven § 36, og fastsatte den i stedet til 650.000 kr.

Afgørelse

Landsretten tog boets subsidiære påstand til følge.

Thi kendes for ret:

• Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 skal til appellanten, Boet efter Afdøde, betale 610.000 kr. med procesrenter fra den 12. december 2005.
• Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 skal betale sagens omkostninger for begge retter til boet efter Afdøde med 85.000 kr.
• Det idømte skal betales inden 14 dage.
• Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.