Dom om betaling af husleje i uopsigelighedsperiode trods påståede mangler ved erhvervslejemål

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer (Part 1) og en lejer (Part A) vedrørende et erhvervslejemål i Varde. Kernen i sagen var, hvorvidt lejeren var forpligtet til at betale husleje i en uopsigelighedsperiode, eller om lejemålet var gyldigt ophævet eller opsagt på grund af væsentlige mangler, primært relateret til gulvets tilstand.

Sagens Baggrund

Parterne indgik en erhvervslejekontrakt den 29. november 2012, med start den 1. januar 2013 og en uopsigelighedsperiode på fem år frem til den 1. januar 2018. Lejemålet var en kro i Varde. Sagsøgeren (Part 1) påstod, at sagsøgte (Part A) skulle betale 100.000 kr. i husleje med tillæg af procesrente, da lejemålet var uopsigeligt, og der ikke forelå mangler, der berettigede en ophævelse. Beløbet dækkede skyldig husleje fra juni 2014 til oktober 2015.

Sagsøgte (Part A) påstod frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Sagsøgte gjorde gældende, at lejemålet var behæftet med alvorlige og farlige mangler, især et sunket gulv med råd i bjælkerne, hvilket berettigede ophævelsen. Sagsøgte hævdede, at sagsøgeren havde overhørt reklamationer og at huslejen burde reduceres på grund af lokalernes nedsatte værdi.

Oplysninger og Bevisførelse

Sagen blev anlagt den 16. marts 2016. Der blev afholdt syn og skøn, og en skønserklæring blev fremlagt den 13. juli 2017.

• Sagsøgerens forklaring: Sagsøgeren købte ejendommen i 1990 og drev kroen indtil 2013. Hun forklarede, at gulvet knirkede, og der var en niveauforskel på ca. 1 cm, men hun havde ikke problemer med gulvet, da hun drev kroen. Gulvet havde ikke ændret sig siden 1990 og var ikke sunket yderligere.

• Sagsøgtes forklaring: Sagsøgte besigtigede lejemålet to gange før overtagelsen og bemærkede højde forskellen i gulvet. Sagsøgte mente, at det var aftalt, at sagsøgeren skulle udbedre gulvet mod, at sagsøgte slap for at betale depositum. Sagsøgte reklamerede over gulvet i februar 2014 og stoppede med at betale husleje den 1. juni 2014. Sagsøgte forklarede, at gulvet faldt ca. 12,5 cm fra baren til vinduet, og at det var i meget dårlig stand, hvilket gjorde det uforsvarligt at drive forretning. Sagsøgte afsluttede lejemålet den 30. juni 2014.

• Lejekontraktens bestemmelser:

  • Punkt 1.1: Lejemålet omfattede stueplanen og et lagerlokale.
  • Punkt 7.1: I stedet for depositum skulle lejeren istandsætte lokalerne med bl.a. ny gulvbelægning senest den 1. juli 2013.
  • Punkt 9.1 og 9.2: Lejeren var ansvarlig for indvendig vedligeholdelse, herunder gulvbelægning.
  • Punkt 14.1: Lejemålet overtoges "som beset og forefundet af lejer".

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde afgørende vægt på erhvervslejekontraktens ordlyd, som fastslog, at lejemålet alene omfattede stueetagen, og at aftalen vedrørende depositum og vedligeholdelsespligten kun nævnte "ny gulvbelægning" og ikke "gulv/etageadskillelse". Lejemålet blev desuden overtaget "som beset".

Aftale om Udbedring af Gulv/Etageadskillelse

Retten fandt det bevist, at det alene var aftalt, at sagsøgte (Part A) skulle lægge ny gulvbelægning. Det blev ikke bevist, at det forud for lejemålets overtagelse var aftalt, at sagsøger (Part 1) skulle udbedre gulvet/etageadskillelsen.

Væsentlig Mangel

Baseret på skønsmandens besvarelser lagde retten til grund, at gulvet havde været sunket i over ti år på grund af råd i de bærende bjælker, og at dette havde været synligt i mindre end ti år. Retten fandt ikke, at gulvet/etageadskillelsen havde forværret sig væsentligt efter lejemålets overtagelse, således at forværrelsen i sig selv kunne betragtes som en væsentlig mangel.

Mangelsindsigelse og Erhvervslejeloven

Retten konkluderede, at gulvet ikke udgjorde en mangel i retsforholdet mellem parterne. Dette skyldtes, at gulvet var i samme stand ved overtagelsen som ved besigtigelsen, og at det sunkne gulv måtte kunne konstateres ved sædvanlig agtpågivenhed. Da sagsøgte (Part A) ifølge egen forklaring var bekendt med det sunkne gulv ved overtagelsen og ikke havde fremsat mangelsindsigelse inden for 14 dage, havde sagsøgte mistet retten til at påberåbe sig manglen, jf. Erhvervslejeloven § 21.

Konklusion og Dom

Samlet set fandt retten, at der ikke forelå en mangel i retsforholdet, og at sagsøgte (Part A) derfor ikke var berettiget til at gøre mangelsbeføjelser gældende. Opsigelsen/ophævelsen af lejemålet var uberettiget.

Da erhvervslejekontrakten indeholdt en uopsigelighedsperiode på fem år indtil den 1. januar 2018, blev sagsøgerens (Part 1) påstand om betaling af 100.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 16. marts 2016 (svarende til skyldig husleje i perioden juni 2014 til oktober 2015) taget til følge. Retten bemærkede, at sagsøgeren havde iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.

Sagsøgte (Part A) blev pålagt at betale sagsomkostninger til sagsøgeren (Part 1) på 38.700 kr., hvoraf 2.700 kr. var retsafgift og 36.000 kr. dækkede advokatbistand inklusive moms. Skønsmandens honorar på 12.500 kr. skulle endeligt afholdes af sagsøgte (Part A).

Beløbene skulle betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8a.