Tvangsauktion: Spørgsmål om inklusion af vandafgifter i afværgebeløb

Denne sag omhandler en tvangsauktion over en ejendom, der blev begæret af SKAT. Sagen fokuserede på en indsigelse fra kautionisten vedrørende opgørelsen af det beløb, der skulle betales for at afværge auktionen, specifikt om vandafgifter var korrekt inkluderet.

Sagens Baggrund

Tvangsauktionen vedrørte en ejendom beliggende på Adresse 1, By 1, med matrikelnummer 1. Anmodningen om tvangsauktion kom fra SKAT, Skattecenter Maribo. Rekvirenten, SKAT, var repræsenteret af advokat Søren Lorentzen, mens ejeren ikke mødte op. Kautionisten mødte personligt.

Sagens Forløb

Tvangsauktionen blev afholdt den 8. oktober 2008. Bekendtgørelser var fremlagt fra Statstidende og Folketidende. Fogeden bekræftede, at de berettigede var behørigt indkaldt.

Fordringer og Prioriteter

Fordringerne blev opgjort i prioritetsorden som følger:

Kautionistens Indsigelse

Kautionisten anmodede om, at auktionen blev afvist eller udsat. Begrundelsen var, at begæringen om auktion var udfærdiget forkert, idet vandafgifter var medtaget i det oplyste afværgebeløb. Kautionisten mente, at dette var uberettiget og fremlagde en e-mail fra Lolland Kommune, der angav, at kommunen ikke generelt benyttede Skattecenteret til inddrivelse af vandafgifter, men havde et samarbejde om sager, der blev videresendt til advokat. Kautionisten forklarede, at han ville have afværget auktionen, hvis han havde fået det korrekte afværgebeløb oplyst.

Rekvirentens og Førsteprioritetshaverens Standpunkt

Rekvirenten, SKAT, fastholdt, at auktionen skulle gennemføres. De bemærkede, at det var fast praksis at medtage vandafgifter i afværgebeløbet, og at der ikke var sket nogen indbetaling. Førsteprioritetshaveren, advokat Jeppe Søndergaard, anmodede også om, at auktionen blev gennemført. Han anførte, at grundlaget for auktionen var gyldigt, og at en eventuel fejl i opgørelsen ikke fratog ejer og kautionist muligheden for at afværge auktionen under protest eller for den del af kravet, de kunne acceptere.

Fogedrettens Kendelse

Retsgrundlag og Begrundelse

Fogedretten bemærkede, at grundlaget for tvangsauktionen var et pantefogedudlæg, og fandt, at dette grundlag var korrekt. Det blev fastslået, at pantefogedudlægget ikke omfattede vandafgifter.

Retten henviste til Retsplejeloven § 563a, som foreskriver, at rekvirenten skal tilbagekalde sin anmodning om tvangsauktion, hvis skyldneren betaler alle forfaldne krav, der er sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, samt auktionssagens omkostninger. Da vandafgifter ikke var omfattet af rekvirentens pant, kunne rekvirenten ikke kræve betaling af vandrestancerne som en betingelse for at tilbagekalde auktionen, jf. Retsplejeloven § 563a, stk. 3.

Fogedretten fandt endvidere, at kautionistens uenighed i opgørelsen af afværgebeløbet ikke fritog denne for at afværge auktionen med det korrekte beløb. Betingelserne for at fremme auktionen blev herefter anset for opfyldt.

Auktionens Gennemførelse

Sagen blev fremmet, og auktionen blev gennemført.

Kautionisten kærede afgørelsen på stedet og indbetalte en kæreafgift på 400,00 kr.

Rekvirenten blev tilkendt salær i overensstemmelse med de vejledende takster. Det blev oplyst, at størstebeløbet, der skulle betales ud over budsummen, ikke ville overstige 54.900,00 kr. plus auktionsafgift.

Mindste overbud blev fastsat til 1.000,00 kr.

Auktionens Resultat

Ejendommen blev opråbt til salg med respekt for samtlige byrder og servitutter. Højestbydende blev Auktionsbyder ApS 1 og Auktionsbyder ApS 2 med et bud på 500.000,00 kr. Trods tre opfordringer fremkom intet højere bud.

Hammerslag blev meddelt til Auktionsbyder ApS 1 og Auktionsbyder ApS 2 for et bud på 500.000,00 kr.

Fogedretten vejledte om muligheden for annullering af hammerslag, hvis sikkerhed ikke blev stillet, eller ved fremkomst af højere bud. Sikkerhedsstillelsen blev dog frafaldet, da advokat Jeppe Søndergaard indestod for auktionsvilkårenes opfyldelse.

Ingen begærede ny auktion, og ejendommen blev solgt til Auktionsbyder ApS 1 og Auktionsbyder ApS 2 for 500.000,00 kr.

Auktionen blev sluttet, og fogedretten hævet.