Sag om erstatning for kakerlakudbrud i lejebolig

Sagen omhandler et boligselskabs krav om erstatning fra en lejer i forbindelse med et omfattende kakerlakudbrud i lejerens lejlighed. Boligselskabet påstod, at lejeren var erstatningsansvarlig for de omkostninger, der var forbundet med bekæmpelsen af kakerlakkerne, grundet manglende vedligeholdelse og undladelse af at anmelde udbruddet.

Sagens Baggrund

Sagsøgte overtog lejemålet den 15. marts 2001. Ifølge lejekontrakten påhvilede den indvendige vedligeholdelse lejeren, og lejeren skulle afholde udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. Husordenens almindelige bestemmelser krævede desuden, at beboere iagttog god orden og skik.

I juni 2020 opstod et kakerlakudbrud i bebyggelsen. Skadedyrsbekæmperen MyreExpressen erklærede den 6. oktober 2020, at sagsøgtes lejlighed var arnestedet for udbruddet, og at invasionen havde stået på i mindst et år.

Parternes Påstande

• Sagsøger (Boligselskab): Påstod, at sagsøgte skulle betale 123.133,26 kr. med procesrente fra den 28. januar 2021.
• Sagsøgte: Påstod frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb.

Oplysninger i Sagen

Under sagen blev der afspillet to videoer optaget i sagsøgtes lejlighed, som viste omfanget af kakerlakudbruddet.

Vidneforklaringer

Flere vidner afgav forklaringer:

Boligselskabets Vidner

• Vidne 1 (Boliginspektør): Bekræftede, at sagsøgtes lejlighed var "fuldstændig invaderet" af kakerlakker, og at MyreExpressen anså den for arnestedet. Andre lejligheder havde kun enkelte kakerlakker.
• Vidne 3 (Medejer af MyreExpressen): Forklarede, at udbruddet i sagsøgtes lejlighed var det mest voldsomme, han havde set, og at det måtte have stået på i mindst et halvt år. Han understregede, at kakerlakudbrud undgås ved rengøring og hurtig bekæmpelse.
• Vidne 4 (Medejer af MyreExpressen): Bekræftede det ekstreme omfang af kakerlakker i sagsøgtes lejlighed og mente, at lejligheden trængte til "en ordentlig omgang rengøring", hvilket sammen med varme og vand gav optimale vilkår for kakerlakkerne. Han så ingen andre lejligheder angrebet på samme måde.
• Vidne 5: Havde besøgt sagsøgtes lejlighed før udbruddet og fandt den "nogenlunde rent".

Sagsøgtes Forklaring

• Sagsøgte: Havde boet i lejligheden i 20 år uden tidligere kakerlakproblemer. Han bemærkede først kakerlakker 2-3 dage før MyreExpressen kom og informerede ikke udlejer. Han mente, at kakerlakkerne kom fra fællesvaskeriet under hans lejlighed via åbne rørføringer. Han oplyste, at han støvsugede og vaskede gulv hver anden dag.

Andre Vidner

• Vidne 2: Boede i nærheden og fandt en enkelt kakerlak i sin lejlighed. Han så levende kakerlakker i sagsøgtes lejlighed, da sagsøgte flyttede kasser.

Rettens Begrundelse

Retten lagde til grund, at kakerlakudbruddet var særligt voldsomt i sagsøgtes lejlighed, hvorimod der kun blev fundet enkelte kakerlakker i andre lejligheder og vaskekælderen. På baggrund af erklæringen fra MyreExpressen, vidneforklaringerne fra Vidne 3 og Vidne 4 samt videoerne, fandt retten det godtgjort, at:

• Kakerlakudbruddet startede i sagsøgtes lejlighed.
• Udbruddet havde stået på i længere tid.
• Sagsøgte ikke kunne have undgået at bemærke udbruddet.

Retten fandt, at sagsøgtes undladelse af at underrette udlejer om kakerlakudbruddet gjorde ham erstatningsansvarlig for de udgifter, boligselskabet var blevet påført. Udgifterne var ubestridte.

Sagsøgerens påstande om sagsøgtes erstatningsansvar blev støttet på almindelige erstatningsbetingelser og Almenlejeloven § 25, stk. 4. Sagsøger fremhævede, at sagsøgte havde handlet culpøst ved ikke at anmelde skaden og ved manglende renholdelse, hvilket udgjorde en misligholdelse af lejeforholdet. Sagsøger henviste også til Retsplejeloven § 341a, stk. 1 vedrørende den sagkyndige erklærings betydning.

Sagsøgte bestred ansvaret og påstod, at bevisbyrden for hans adfærd som årsag til udbruddet ikke var løftet, og at han først kort før bekæmpelsen konstaterede kakerlakker.

Rettens Afgørelse

Retten tog boligselskabets påstand til følge.

Sagsomkostninger

Sagsomkostningerne blev fastsat til 39.089,68 kr., fordelt på:

• Advokatudgift: 35.000 kr.
• Retsafgift: 3.260 kr.
• Øvrige udgifter: 829,68 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.