Dom om afslag i købesum på grund af ulovlige elinstallationer

Denne sag omhandler et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen for en fast ejendom på grund af ulovlige elinstallationer. Sagen blev behandlet af Østre Landsret efter en anke af en byretsdom fra Odense Ret.

Sagens Parter

• Appellant, tidligere Sagsøger: Køberen af ejendommen.
• Appelindstævnte 1 og 2, tidligere Sagsøgte 1 og 2: Sælgerne af ejendommen.
• Appelindstævnte 3 og 4, tidligere Adciterede 1 og 2: Parter, som sælgerne søgte friholdelse fra.

Sagens Forløb i Byretten

Odense Ret behandlede to relaterede sager:

• Hovedsagen (BS 11-2183/2008): Køberen (Appellant) havde oprindeligt påstået, at sælgerne (Appelindstævnte 1 og 2) skulle betale 33.587,50 kr. med procesrente fra sagens anlæg på grund af mangler ved ejendommen.
• Adcitationssagen (BS 11-677/2009): Sælgerne (Appelindstævnte 1 og 2) havde påstået, at Appelindstævnte 3 og 4 (Adciterede) in solidum skulle friholde dem for ethvert beløb, de måtte blive dømt til at betale køberen.

Sagens Forløb i Landsretten

Begge byretsdomme blev anket til Østre Landsret.

• Appellanten (køberen) fastholdt sin påstand om, at sælgerne skulle betale 33.587,50 kr. med procesrente.
• Appelindstævnte 1 og 2 (sælgerne) påstod stadfæstelse af byrettens dom i hovedsagen og fastholdt deres påstand om friholdelse fra Appelindstævnte 3 og 4 i adcitationssagen.
• Appelindstævnte 3 og 4 (Adciterede) påstod stadfæstelse af byrettens dom i adcitationssagen.

Ændring af Påstand

Under sagens behandling i landsretten frafaldt Appellant (køberen) sit anbringende om, at sælgerne var pligtige til at erstatte ham udbedringsomkostningerne for de ulovlige elinstallationer. Sagen drejede sig herefter udelukkende om, hvorvidt køberen havde krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen som følge af de ulovlige elinstallationer, og i bekræftende fald, om Appelindstævnte 3 og 4 var forpligtet til at friholde sælgerne herfor.

Faktiske Forhold

Køberen forklarede, at han efter købet opdagede et "virvar af ledninger" og ulovlige elinstallationer i ejendommen, da han forsøgte at ordne ejendommens elinstallation. Sælgeren (Appelindstævnte 2) havde kun oplyst om en defekt kontakt i køkkenet. Køberen havde ikke udskiftet de ulovlige installationer, men den defekte kontakt var repareret. Sælgerne forklarede, at de aldrig i deres ejertid havde hørt om problemer med elinstallationerne.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten stadfæstede byrettens dom og fandt, at der ikke var grundlag for at give køberen (Appellant, tidligere Sagsøger) et forholdsmæssigt afslag i købesummen på grund af de ulovlige elinstallationer.

Juridisk Grundlag

Landsretten henviste til Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 5, som fastslår, at en køber kan påberåbe sig, at et forhold strider mod offentligretlige forskrifter, uanset sælgerens ansvarsbegrænsning.

Vurdering af Afslagskravet

• Ulovlig bygningsindretning: De ulovlige elinstallationer blev anset for at udgøre en ulovlig bygningsindretning, der objektivt set kunne begrunde et krav om forholdsmæssigt afslag.
• Kriterium for afslag: Afgørelsen af, om der var krav på afslag, skulle baseres på, om kendskab til de ulovlige installationer på handelstidspunktet ville have ført til en markant lavere købesum.
• Udbedringsomkostninger: Landsretten vurderede udbedringsomkostningernes størrelse, både absolut og i forhold til den samlede købesum, samt manglens karakter.
• Konklusion: Retten fandt, at det ikke var sandsynliggjort, at kendskab til de ulovlige elinstallationer ville have medført en sådan nedsættelse af købesummen, at betingelserne for afslag var opfyldt. Det blev også bemærket, at en udbedring af manglen potentielt ville indeholde en forbedringsværdi, især i relation til opsætning af nye lofter.

Konsekvens for Friholdelseskrav

Da der ikke blev givet afslag i købesummen, var der heller ikke grundlag for, at Appelindstævnte 3 og 4 (tidligere Adciterede 1 og 2) skulle friholde Appelindstævnte 1 og 2 (tidligere Sagsøgte 1 og 2).

Sagsomkostninger

• Appellant (tidligere Sagsøger) blev dømt til at betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til Appelindstævnte 1 og 2 (tidligere Sagsøgte 1 og 2).
• Appelindstævnte 1 og 2 (tidligere Sagsøgte 1 og 2) blev dømt til at betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til Appelindstævnte 3 og 4 (tidligere Adciterede 1 og 2).
• Beløbene dækker salær til advokat og skal betales inden 14 dage efter domsafsigelsen med forrentning efter Renteloven § 8 a.