Sag om tilbageskødning af erhvervsbyggegrund på grund af manglende overholdelse af byggepligt

Sagen omhandler en tvist mellem Horsens Kommune (sagsøger) og Sagsøgte A/S (sagsøgte) vedrørende en erhvervsbyggegrund, som sagsøgte købte i 2003. Kernen i sagen er, hvorvidt sagsøgte er forpligtet til at tilbageskøde grunden, da bebyggelse ikke er påbegyndt rettidigt i henhold til købsaftalen.

Baggrund for Sagen

I august 2003 købte Sagsøgte A/S en erhvervsparcel på 10.000 m² af Horsens Kommune for ca. 622.000 kr. Skødet indeholdt specifikke klausuler om bebyggelse:

• Videresalgsklausul: Arealet måtte ikke videresælges uden Byrådets samtykke, før det var bebygget efter en godkendt bebyggelsesplan.
• Byggepligt: Køber forpligtede sig til at påbegynde bebyggelse inden 1 år fra overtagelsesdagen (1. august 2003) og færdiggøre den inden 2 år fra samme dato.
• Misligholdelsesklausul: I tilfælde af misligholdelse var Byrådet berettiget til at kræve arealet tilbageskødet til den af køber betalte pris.

Sagsøgte A/S påbegyndte ikke byggeri inden for de oprindelige frister.

Sagens Forløb og Korrespondance

Kommunens Henvendelser

• 7. juli 2006: Horsens Kommune påpegede overskridelse af fristen for påbegyndelse af byggeri og anmodede om oplysning om forventet byggestart.
• 16. maj 2007: Da byggeri fortsat ikke var påbegyndt, fremsendte kommunen et tilbageskødningsskøde til underskrift, idet der var forløbet 3 år og 9½ måned siden overtagelsen.

Sagsøgtes Reaktion og Fristforlængelse

• 22. maj 2007: Sagsøgtes advokat svarede, at en arkitekt (Vidne 1) var engageret til at projektere byggeriet og indgive ansøgning om byggetilladelse. De anmodede om en fristforlængelse med en tidsplan for byggeriet.
• 28. juni 2007: Horsens Kommune accepterede fristforlængelsen og den oplyste tidsplan, herunder at byggetilladelsesansøgning var modtaget 8. juni 2007. Kommunen anmodede om kopi af aftaler med arkitekt og entreprenør.
• 14. august 2007: Arkitekten bekræftede aftale om rådgivning, men oplyste, at aftaler med fagentreprenører endnu ikke var indgået.

Byggetilladelse og Entreprenøraftale

• 22. januar 2008: Horsens Kommune meddelte byggetilladelse.
• 5. marts 2008: Sagsøgte A/S indgik en totalentrepriseaftale med BA-SE Erhverv entreprenør a/s for ca. 10,6 mio. kr. En tidsplan indikerede jordarbejde i januar 2008.

Besigtigelse og Krav om Tilbageskødning

• 6. marts 2008: En ingeniør (Vidne 2) og en jurist (Vidne 3) fra Horsens Kommune besigtigede arealet.
• 4. april 2008: Horsens Kommune skrev til sagsøgtes advokat, at en ny frist for påbegyndelse af byggeri var fastsat til 1. marts 2008. Ved besigtigelsen var der kun konstateret terrænregulering og ingen yderligere byggeaktivitet. Kommunen krævede derfor ejendommen tilbageskødet i henhold til skødets bestemmelser.

Vidneforklaringer og Udførte Arbejder

• Skønsmand: En skønsmand afgav erklæring 16. december 2008 med fotobilag.
• Udførte arbejder: Sagsøgte havde afholdt udgifter til hegn og port (ca. 69.000 kr. i okt. 2006) samt kørsel af betonknus og leje af dozer (ca. 50.000 kr. i okt. 2007) til terrænregulering.
• Vidne 4 (Direktør for teknik og miljø, Horsens Kommune): Forklarede, at tilbageskødningsklausulen er standard for at skabe aktivitet. Kommunen er fleksibel, men reagerer på klager. Byggeri forstås som støbning af fundament eller etablering af kloak, ikke jordregulering.
• Vidne 5 (Direktør, Sagsøgte A/S): Hensigten var at etablere garageanlæg, senere en udlejningshal. Første byggetilladelse afvist. Kontaktede advokat for at undgå at miste grunden. Havde udført terrænarbejde og hegn.
• Vidne 3 (Jurist, Horsens Kommune): Tilbageskødningsklausulen er standard. Kommunen forlængede frister, hvis køber havde en "ordentlig grund". Besigtigelsen viste kun hegn, afrømmet jord og knus, ikke byggemæssigt arbejde.
• Vidne 2 (Ingeniør, Horsens Kommune): Bekræftede, at der kun var terrænregulering, som ikke kræver byggetilladelse jf. Byggeloven § 16. Ingen byggeaktivitet relateret til bygningen.
• Vidne 1 (Arkitekt): Udarbejdede projektet. Formålet med hans brev var at vise, at de var i gang. Byggeri kræver byggetilladelse og relaterer sig til selve bygningen. Jordarbejde er forberedelse til byggeri.

Parternes Påstande

Sagsøgers Påstande

• Sagsøgte overholdt ikke den oprindelige byggepligt (start 1. august 2004, færdig 1. august 2005).
• Sagsøgte anerkendte selv overtrædelsen i maj 2007 og anmodede om fristforlængelse.
• Sagsøger accepterede fristforlængelsen, og der foreligger en aftale om fornyet frist (start 3 uger efter byggetilladelse, færdig 9 måneder efter).
• Sagsøgte har heller ikke overholdt den fornyede frist; de udførte arbejder er kun jord- og anlægsarbejder, ikke bebyggelse.
• Sagsøger er berettiget til at kræve tilbageskødning og har udøvet denne ret.
• Sagsøgte er bundet af sine rådgiveres dispositioner.
• Der foreligger ikke magtfordrejning, og sagsøgers beslutning er gyldig.

Sagsøgtes Påstande

• Sagsøger frafaldt den oprindelige byggefrist.
• Der er ikke truffet aftale om en ny byggefrist; fristen 1. marts 2008 var ensidigt fastsat og uden retsvirkning.
• Hvis en ny frist blev aftalt, var sagsøgtes rådgivere ikke legitimeret til at forpligte sagsøgte.
• Subsidiært: Hvis en ny frist blev aftalt og var bindende, blev den overholdt, da "påbegyndelse af arealets bebyggelse" kun kræver relevante fysiske byggeaktiviteter (jord- og anlægsarbejder for 238.298 kr.), som skønsmanden betegnede som "byggearbejder".
• Sagsøger har konciperet skødet, og uklarhed om "påbegyndelse af arealets bebyggelse" er sagsøgers risiko.
• Sagsøger har ikke begrundet, hvorfor de ventede næsten 4 år med at kræve tilbageskødning.
• Sagsøgers krav er ugyldigt som følge af finansiel magtfordrejning, da hensigten er at sælge grunden for en højere pris.

Rettens Afgørelse

Retten fandt, at sagsøgte havde tilsidesat vilkårene i parternes aftale vedrørende bebyggelse af grunden, og sagsøgers påstand blev taget til følge.

Overholdelse af Frister

• Den oprindelige frist for påbegyndelse og færdiggørelse af byggeri blev oversiddet af sagsøgte.
• Retten fandt det bevist, at sagsøgte accepterede nye frister i perioden maj-august 2007, hvorefter byggeri skulle påbegyndes senest 3 uger efter byggetilladelsen og afsluttes senest 9 måneder efter.

Definition af "Påbegyndt Byggeri"

• Selvom skønsmanden betegnede de udførte aktiviteter (jord- og anlægsarbejder) som "byggearbejder", fandt retten, at "påbegyndt byggeri" eller "iværksat" i skødets forstand kræver, at man er begyndt at "opføre" byggeriet, typisk ved at støbe fundament.
• De aktiviteter, sagsøgte havde foretaget på grunden forud for byggetilladelsen, blev anset for at være forberedelser til det påtænkte byggeri og ikke selve påbegyndelsen af byggeriet i henhold til den aftalte frist.

Magtfordrejning

• Retten fandt intet grundlag for at antage, at sagsøgers krav om tilbageskødning var båret af andre hensyn end at få erhvervsaktivitet i gang på grunden. Der var således intet belæg for at antage, at der forelå magtfordrejning, og kravet blev anset for gyldigt.

Dommens Konklusion

• Sagsøgte A/S skal tilbageskøde ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse 2, 8700 Horsens, til Horsens Kommune på de i skøde af 18. august 2003 anførte vilkår.
• Sagsøgte A/S skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøger med 26.967,80 kr.