Frifindelse af Nordea i sag om manglende istandsættelse ved fraflytning af lejemål

Sagen omhandlede et krav fra Part 1 A/S (sagsøger) mod Nordea Bank Danmark A/S (sagsøgte) vedrørende Nordeas fraflytning af et lejemål uden istandsættelse og uden betaling af den kapitaliserede værdi af istandsættelsen. Sagen blev anlagt den 16. november 2015, og retten besluttede at udskille spørgsmålet om tab.

Sagens Forløb og Parternes Påstande

Part 1 A/S påstod, at sagen skulle fortsætte med henblik på opgørelse af tab i forbindelse med Nordeas fraflytning af ejendommen beliggende Adresse 2, By. Nordea påstod frifindelse.

Ejendommens Historik og Salg

Nordea havde i en årrække lejet ejendommen. I 2003 blev der indgået en lejekontrakt, der regulerede fraflytningsforholdene. Part 1 A/S købte senere ejendommen og videresolgte den den 3. december 2013 til Virksomhed 1 ApS for 26 millioner kroner. Købsaftalen specificerede, at ejendommen blev solgt i den stand, den befandt sig i, og at køber skulle overtage ejendommen fri for lejemål. Lejeaftalen med Nordea blev ikke fremvist for køber.

Nordea opsagde lejemålet den 1. september 2014 med fraflytning primo december 2014 og ryddede lokalerne senest den 1. marts 2015. Nordea fraflyttede uden at istandsætte lejemålet og afviste et efterfølgende krav fra Part 1 A/S.

Vurderinger og Salgspris

Ejendommen blev i april 2012 af Nordea vurderet til 32,9 millioner kroner. I årsrapporterne for 2012 og 2013 var ejendommen indregnet til en værdi på 33 millioner kroner. BRF Kredit og Nybolig vurderede den også til 32,9 millioner kroner. Den endelige salgspris på 26 millioner kroner var lavere end udbudsprisen, hvilket ifølge revisor delvist afspejlede overdragelsen af den uistandsatte ejendom.

Parternes Uenighed

Parterne var enige om, at Nordea i henhold til lejekontrakten skulle betale for istandsættelse. Uenigheden drejede sig om, hvorvidt Part 1 A/S havde lidt et tab ved den manglende istandsættelse, og om ejendommens stand havde betydning for salgsprisen. Der var også uenighed om, hvem der bar bevisbyrden for dette forhold.

Forklaringer fra Vidner

Part 1 A/S argumenterede for, at Nordea skulle betale, da lejemålet skulle afleveres vel vedligeholdt, og at det kapitaliserede istandsættelseskrav var gyldigt. Nordea fastholdt, at Part 1 A/S ikke havde lidt et tab, da ejendommen blev solgt "som den er", og at istandsættelsesomkostningerne var indkalkuleret i salgsprisen.

Retten fandt, at Nordea Bank Danmark A/S skulle frifindes. Retten lagde vægt på, at Nordea som udgangspunkt var forpligtet til at betale for istandsættelse af lejemålet i henhold til lejeaftalen. Det afgørende spørgsmål var dog, om sagsøgeren, Part 1 A/S, havde lidt et tab som følge af den manglende istandsættelse, idet ejendommen var blevet solgt til tredjemand. Retten fastslog, at bevisbyrden for, at der var lidt et tab i anledning af den manglende istandsættelse, påhvilede Part 1 A/S. Dette skyldtes, at Part 1 A/S som sælger af ejendommen havde rådighed over de oplysninger, der var nødvendige for at bevise, hvilke faktorer der spillede ind ved prisfastsættelsen. Nordea havde som udenforstående tredjepart ikke adgang til disse oplysninger. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var solgt uistandsat, men det var ikke bevist, at dette havde spillet en rolle for prisfastsættelsen. Hverken den medvirkende mægler eller sagsøgerens partsrepræsentant kunne bevise, at prisen ville have været højere, hvis ejendommen havde været istandsat. Da Part 1 A/S ikke havde ført bevis for, at der var lidt et tab, blev Nordea frifundet. Part 1 A/S blev pålagt at betale sagsomkostninger til Nordea på 80.000 kr. til dækning af advokatomkostninger.