Ejendomssalg og lejemål: Nordea Banks ansvar ved fraflytning

Denne sag omhandler en anke over en dom afsagt af Retten i Holstebro (boligret) den 27. juni 2016. Ankesagen blev behandlet af Vestre Landsrets 4. afdeling den 10. oktober 2017.

Sagens Parter

• Appellanten: Part 1 A/S (udlejer)
• Indstævnte: Nordea Bank Denmark A/S (lejer)

Baggrund for Sagen

Sagen drejede sig om Nordea Bank Denmark A/S's istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål og dennes indflydelse på ejendommens salgspris. Part 1 A/S påstod, at ejendommens salgspris var lavere end forventet på grund af Nordeas manglende opfyldelse af istandsættelsespligten.

Ejendommen var oprindeligt i 2011 genstand for en betinget købsaftale til 32.580.012 kr., baseret på en forventet nettohusleje på 1.857.476 kr. Denne aftale blev dog ikke gennemført, da køber ikke ønskede at være bundet af den.

Forhandlingerne blev genoptaget i 2013, og ejendommen blev solgt til Virksomhed 1 ApS (eller ordre) for 26 mio. kr. med overtagelse den 31. december 2014. Den lavere salgspris skyldtes ifølge sælger, at køber ikke ønskede at håndtere en fraflyttende lejer og dennes istandsættelsesforpligtelse.

Nordea Bank Denmark A/S havde i boligretten adciteret Virksomhed 2 A/S, som havde overtaget ejendommen og dermed forpligtelsen til eventuelt at tilbagebetale bankens depositum.

Forklaringer og Bevisførelse

Flere vidner afgav forklaringer for landsretten, som belyste baggrunden for ejendommens salg og prisfastsættelse:

• Vidne 2 forklarede, at projektet om et center ikke blev til noget. Han vurderede, at ejendommen blev solgt for 26 mio. kr. i 2013, hvilket svarede til 32,5 mio. kr., når der blev taget hensyn til lejeindtægten frem til fraflytningen og istandsættelsesforpligtelsen. Han anslog istandsættelsesomkostningerne til et par millioner kroner.

• Vidne 3 bekræftede, at en vurdering på 33 mio. kr. var seriøs, men prisen endte på 26 mio. kr., da køber ikke ville betale mere. Han forklarede, at sælger måtte håndtere istandsættelsen over for lejeren. Han havde ikke set lejekontrakten, men kendte dele af den og vidste, at lejemålet ikke havde været fuldt udlejet efter salget.

• Vidne 4 forklarede om sin involvering i planlægningen af et butikscenter og køb af fast ejendom. Han bekræftede, at forhandlingerne med Part 1 A/S førte til en betinget købsaftale, som dog ikke blev gennemført. Forhandlingerne blev genoptaget i 2013, da det var kendt, at banken ville flytte. Aftalen endte med, at Part 1 A/S selv skulle håndtere lejeren.

Parternes Påstande

• Part 1 A/S (appellant) påstod, at sagen skulle hjemvises til boligretten til fortsat behandling af udlejers krav.
• Nordea Bank Denmark A/S (indstævnte) påstod dommen stadfæstet, dog således at sagen i tilfælde af stadfæstelse hjemvises til Retten i Holstebro til behandling af bankens selvstændige krav om tilbagebetaling af depositum.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten tiltrådte boligrettens vurdering og fandt, at appellanten, Part 1 A/S, ikke havde ført bevis for, at ejendommens pris ville have været højere, hvis Nordea Bank Denmark A/S havde opfyldt sin istandsættelsespligt ved fraflytning. Der blev således ikke påvist et tab som følge af bankens manglende opfyldelse af denne pligt.

Landsretten frifandt derfor Nordea Bank Denmark A/S for Part 1 A/S's krav.

Da boligretten havde afsluttet sagen uden at tage stilling til Nordea Bank Denmark A/S's selvstændige krav om tilbagebetaling af depositum, tog landsretten bankens påstand til følge og hjemviste sagen til boligretten for fortsat behandling af dette krav.

Domskonklusion

Boligrettens dom blev stadfæstet med den ændring, at sagen hjemvises til boligretten til fortsat behandling.

Sagsomkostninger

Part 1 A/S blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten til Nordea Bank Denmark A/S med 80.000 kr. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand og er inklusiv moms. Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.