Landsretten stadfæster dom om genopretning efter garagebyggeri i skel

Sagens Baggrund

Tvistens Oprindelse

Sagen omhandler en tvist mellem en grundejer (Appellant, tidligere Sagsøgte) og en ejerforening (Appelindstævnte, tidligere Sagsøger) vedrørende terrænregulering og etablering af en støttemur i forbindelse med opførelsen af en garage. Tvisten opstod, da garagebyggeriet medførte ændringer i terrænet og skader på naboejendommens haveanlæg, hvilket ejerforeningen mente krævede retablering og opførelse af en støttemur.

Byggeprojektet

Appellant, tidligere Sagsøgte, opførte en garage på sin ejendom, hvilket krævede terrænregulering tæt på skellet til naboejendommen (Adresse 2). Byggeriet var betinget af en dispensation fra lokalplanen, som forudsatte etablering af en støttemur. Under byggeriet blev en ældre mur fjernet, og der blev foretaget afgravning og fjernelse af jord, hvilket ifølge ejerforeningen resulterede i jordskred og skader på deres haveanlæg.

Tidligere Afgørelser

Sagen blev oprindeligt behandlet af Retten i Aalborg den 6. maj 2021. Byrettens dom blev anket til Vestre Landsret, hvor to sager (BS-19439/2021-VLR og BS-19189/2021-VLR) blev behandlet samlet.

Parternes Påstande

Sag BS-19439/2021-VLR

• Appellant, tidligere Sagsøgte: Påstod frifindelse, subsidiært frifindelse mod genetablering af en 60 cm høj mur uden sokkel langs skelgrænsen mellem de to ejendomme fra garagen og frem til fortovet ud mod Vej 2.
• Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøger (Ejerforening): Påstod byrettens dom stadfæstet.

Sag BS-19189/2021-VLR

• Appellant (Ejerforening), tidligere Sagsøgte (Ejerforening): Påstod, at Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøger (Ejerforening), skulle betale sagsomkostninger til kærende med 21.875 kr.
• Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøger (Ejerforening): Påstod byrettens omkostningsafgørelse stadfæstet.

Sagsfremstilling og Forklaringer

Appellants Forklaring

Appellant forklarede, at den planlagte mur ikke skulle være 2 meter høj, men indramme hans egen grund. Han valgte en anden løsning uden mur og drøftede det ikke med kommunen. Han fik oplyst af Vidne 4 fra Aalborg Kommune, at en mur kun skulle opføres, hvor det var nødvendigt. Den eksisterende mur, der støttede et raftehegn, blev fjernet under garagebyggeriet og viste sig at stå direkte på jorden uden sokkel. Han anerkendte, at retablering skulle ske og havde et tilbud på ca. 5.000 kr. Han mente ikke, at naboerne havde udført arbejde, der krævede betaling. Han havde selv lavet byggeansøgningen, men entreprenøren tegnede havemuren. Han mente, det var unødvendigt at opføre en støttemur på det sidste stykke fra garagen ned mod vejen. Han klagede i 2016 over ulovlig terrænregulering på naboejendommen, men klagen blev afvist.

Vidneforklaringer

• Vidne 1 (nabo): Forklarede, at der ikke var foretaget terrænregulering på hans ejendom i hans ejertid. Han bestred Appellants påstand om ulovlig terrænregulering. Han bekræftede en niveauforskel og jordskred efter garagebyggeriet. Hegnssynet havde pålagt ham at lægge jord på haveanlægget. Han mente, at Appellant ikke havde opfyldt vilkårene for byggetilladelsen.
• Vidne 3 (nabo): Bekræftede, at der var en niveauforskel og at jorden måtte lægges i højre side pga. hækken. Han mente, at muren skulle holde på jorden fra deres have i samme niveau som før byggeriet, og at det var utilfredsstillende med en skråning.
• Vidne 4 (byggesagsbehandler Aalborg Kommune): Forklarede, at det var et vilkår for dispensationen til terrænreguleringen, at terrænet skulle sikres med en støttemur. Hun var ikke bekendt med, at der var foretaget terrænregulering på Adresse 2 ud mod Vej 2. Hun antog ud fra Appellants kommentarer til nabohøringen, at en støttemur blev etableret.

Parternes Anbringender

Appellant, tidligere Sagsøgte

Appellant anførte, at der var foretaget en ulovlig terrænregulering på Ejendom 2 og Ejendom 1, og at ejerforeningens krav om en støttemur stred mod lov og ærbarhed, jf. DL 5-1-2. Han mente, at den ulovlige terrænregulering overskred den naboretlige tålegrænse, og at det medførte et behov for en støttemur finansieret af ham og placeret på hans matrikel. Han mente, at ejerforeningen i stedet burde tåle sikring af egen jord i form af et skråningsanlæg. Han anførte desuden, at ejerforeningen ikke havde lidt tab, da de områder, der krævedes erstatning for, var omfattet af en planlagt omlægning af ejerforeningens have, og at haven allerede skråede inden garageprojektet. Han hævdede, at den omhandlede mur ikke var omfattet af byggetilladelsen og aldrig var opført som en støttemur, hvorfor ejerforeningen ville opnå en ugrundet berigelse.

Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøger (Ejerforening)

Ejerforeningen bestred, at der var foretaget en terrænregulering på deres grund som påstået af Appellant. De anførte, at det skitserede haveanlæg var et skitseprojekt, der ikke vedrørte forhold, som var omfattet af den krævede retablering. I sag BS-19189/2021-VLR henholdt ejerforeningen sig til byrettens afgørelse og anførte, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at ændre den.

Landsrettens Begrundelse

Landsretten lagde til grund, at Appellant, tidligere Sagsøgte, den 30. september 2015 fik byggetilladelse fra Aalborg Kommune til opførelse af en garage. Tilladelsen inkluderede en dispensation fra lokalplan 05-078, punkt 7.4, da byggeriet krævede terrænregulering nærmere skel end 1 meter, hvilket ellers ikke var tilladt. Byggetilladelsen var baseret på Appellants ansøgning, og dispensationen var sendt i naboorientering, hvor bemærkninger blev inddraget i vurderingen. Det fremgik af tilladelsen, at garagen skulle graves ind i terrænet, og at en støttemur langs skellet skulle være ca. 20-40 cm over terrænniveau og skjult af hækken.

Det fremgik yderligere af en tegning til Appellants byggeansøgning, at der skulle opføres en 2 meter høj støttemur fra garagen og ned mod Vej 2. Aalborg Kommune foretog en naboorientering den 8. juni 2015, hvoraf det fremgik, at terrænet ville blive reguleret nærmere skel end 1 meter, og at en støttemur ville blive etableret, hvor det var nødvendigt. Appellants bemærkninger af 8. juli 2015 til naboorienteringen omtalte en forhøjelse af den eksisterende mur fra 80 cm til 140 cm og en forlængelse til 12 meter i skel. En forhåndstilkendegivelse fra Aalborg Kommune af 24. juli 2015 bekræftede, at støttemuren ikke ville være synlig fra nabogrunden på grund af hækken og ville ligge ca. 20-40 cm over terrænniveau.

Vidne 4, en byggesagsbehandler fra Aalborg Kommune, bekræftede, at det var en klar forudsætning for Appellants dispensation fra lokalplanen, at der i forbindelse med den terrænregulering, som garagebyggeriet forudsatte, skulle etableres en støttemur i skellet til naboejendommen ned til Vej 2. Landsretten fandt, at Appellant, som havde udnyttet denne dispensation, var forpligtet til at etablere muren.

Landsretten lagde på baggrund af forklaringer og fotografier til grund, at der i forbindelse med garagebyggeriet var fjernet en ældre mur, foretaget afgravning og fjernelse af jord, og i øvrigt foretaget terrænregulering. Dette havde medført skader på jord, terræn og haveanlæg på Adresse 2, og der var ikke foretaget retablering.

Det fremgik af syns- og skønserklæringen, at Appellants byggeri, herunder fjernelse af den tidligere mur og etablering af den nye garage, havde forårsaget jordskred på havearealet mod skellet på Adresse 2. Skønsmanden vurderede, at det ved retablering af det oprindelige niveau på denne ejendom var nødvendigt at etablere en støttemur til at modstå jordtrykket, og at denne mur skulle strække sig fra hjørnet af den nye garage til stensætningen ved gaden på Vej 2 i aftagende højde.

På baggrund heraf, og da der ikke var grundlag for at antage, at ulovlige terrænreguleringer på Adresse 2 forud for Appellants byggeri havde medvirket til skaderne, fandt landsretten, at der var en årsagssammenhæng mellem Appellants byggeri og tilsidesættelsen af dispensationsvilkårene. Appellant blev derfor anset for erstatningsansvarlig for de udgifter til retablering, som byggeriet havde forårsaget.

Landsrettens Afgørelse

Sag BS-19439/2021-VLR

På baggrund af skønsmandens vurdering af de samlede retableringsomkostninger, herunder til en støttemur, og Appellants øvrige anbringender, tiltrådte landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøgte, var forpligtet til at betale 81.500 kr. med tillæg af renter som fastsat i byrettens dom.

Sag BS-19189/2021-VLR

Byrettens dom blev stadfæstet med den ændring, at Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøger (Ejerforening), inden 14 dage skulle betale 10.000 kr. i sagsomkostninger til Appellant (Ejerforening), tidligere Sagsøgte (Ejerforening).

Sagsomkostninger

I sagsomkostninger for landsretten skulle Appellant, tidligere Sagsøgte, inden 14 dage betale 30.000 kr. til Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøger (Ejerforening). Beløbet blev fastsat under hensyn til sagens omfang og forløb. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter Renteloven § 8 a. Ingen af parterne i sag BS-19189/2021-VLR skulle betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part.