Østre Landsret afviser at behandle sag om erstatningsansvar for vejledende udtalelse om grundværdi i første instans

Denne kendelse fra Østre Landsret vedrører spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne i Retsplejeloven § 226, stk. 1 for at henvise en sag til behandling ved landsret i 1. instans er opfyldt. Sagen omhandler et potentielt erstatningsansvar for Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) over for købere af projektsalgsejendomme, der påberåber sig tab som følge af, at grundværdien for deres ejendomme blev fastsat højere end forudsat i salgsopstillingerne. Disse salgsopstillinger var baseret på vejledende udtalelser fra SKAT.

Sagens Baggrund

En række personer købte rækkehuse og gårdhavehuse i Bydel, København, som projektsalg udbudt af ejendomsmæglerfirmaet Living Homes A/S. Til brug for salgsopstillingerne indhentede Living Homes A/S vejledende udtalelser fra SKAT om forventet grundlag for ejendoms- og grundværdi. SKAT anførte udtrykkeligt, at de oplyste tal var vejledende og ikke bindende.

Ejendommene blev erhvervet i 2014-2015, og skøde blev tinglyst i 2016. SKATs grundværdivurdering pr. 1. oktober 2016 var ca. 4-5 gange højere end den estimerede grundværdi i salgsopstillingerne.

Tidligere Afgørelser og Udtalelser

• Landsskatteretten: Grundejerne sendte SKATs grundværdivurdering til omvurdering i Landsskatteretten. Den 26. marts 2019 nedsatte Landsskatteretten vurderingerne, men ikke til salgsopstillingens værdier. Landsskatteretten fandt, at SKATs mails af 5. september 2013 og 19. november 2013 ikke gav grundlag for en retsbeskyttet forventning, da de ikke var bindende for Skatteforvaltningen. Dette blev blandt andet begrundet med, at anvendelse af 2001 som basisår ville være i modstrid med Vurderingsloven § 33, stk. 16.
• Folketingets Ombudsmand: Folketingets Ombudsmand indledte en undersøgelse af Vurderingsstyrelsens sagsbehandling i forbindelse med vejledende udtalelser (FOB 2020-18). Ombudsmanden konkluderede, at sagsbehandlingen ikke levede op til de retlige krav, men afviste at kritisere Landsskatterettens vurdering af, at SKATs mails ikke var bindende. Ombudsmanden lagde vægt på, at SKAT flere gange tydeligt anførte, at tallene var vejledende og ikke bindende, og at der ikke var en direkte sammenhæng mellem de oplyste tal og ejendomsmæglerens angivelse af grundværdien i salgsopstillingerne. Desuden henviste Ombudsmanden til Vurderingsloven § 33, stk. 18.

Henvisning til Landsretten

Københavns Byret henviste sagen til Østre Landsret, jf. Retsplejeloven § 226, stk. 1. Byretten begrundede henvisningen med, at spørgsmålet om offentlige myndigheders erstatningsansvar for tab som følge af oplysninger i vejledende udtalelser, der beror på et skøn, er af principiel karakter og har generel betydning for retsanvendelsen og retsudviklingen eller væsentlig samfundsmæssig rækkevidde i øvrigt. Det blev anført, at der ikke tidligere er taget stilling til erstatningsansvar i en sådan situation.

Parternes Påstande

• Sagsøgerens påstand: Vurderingsstyrelsen tilpligtes at anerkende erstatningspligt over for køberne, der har lidt tab som følge af, at grundværdien blev fastsat højere end forudsat i salgsopstillingerne, som baserede sig på SKATs vejledende udtalelser. Sagsøgeren gjorde gældende, at SKAT har handlet ansvarspådragende og culpøst ved at begå en grov fejlvurdering af grundværdien og ved ikke at dokumentere grundlaget for skønnet. Det blev også anført, at Civilstyrelsen havde bevilget fri proces i medfør af Retsplejeloven § 329.
• Sagsøgtes påstand: Frifindelse. Sagsøgte gjorde gældende, at ejernes eventuelle krav er mod sælgeren, at køberne ikke har en værnet interesse, og at SKATs vejledende udtalelser ikke var bindende. Det blev også anført, at ejerne ikke havde opfyldt deres undersøgelsespligt inden købet.

Landsretten afviste at behandle sagen i 1. instans og sendte sagen tilbage til byretten til fortsat behandling. Landsretten fandt, at sagen på det foreliggende grundlag ikke indebar en principiel stillingtagen af mere generel rækkevidde, således at den bør kunne indbringes for Højesteret som 2. instans uden særlig tilladelse.