Dom om gaveafgift ved overdragelse af ejendomme til børn: Vurdering af særlige omstændigheder

Sagen omhandler en tvist mellem Skatteministeriet og to sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, vedrørende beregning af gaveafgift i forbindelse med overdragelse af fire udlejningsejendomme i Silkeborg. Ejendommene blev i juni 2019 overdraget fra de sagsøgtes far (Vidne) til dem.

Sagens Parter og Baggrund

Skatteministeriet har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 hver skal betale yderligere gaveafgift på 757.466 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1. De sagsøgte har påstået frifindelse. Sagen blev oprindeligt anlagt ved Retten i Viborg, men blev henvist til Vestre Landsret efter Retsplejeloven § 226, stk. 1.

Ejendomsoverdragelsen og Værdiansættelsen

De fire ejendomme (Adresse 1, 2, 3 og 4 i Silkeborg) blev overdraget den 1. juli 2019 til en købesum, der svarede til de offentlige ejendomsvurderinger. Den samlede købesum for de seks ejendomme, der indgik i handlen, var 32.700.000 kr. Købesummen blev berigtiget dels ved gældsovertagelse, dels ved en gave på 100.000 kr. til hver af de sagsøgte.

I forbindelse med overdragelsen overtog de sagsøgte en samlet prioritetsgæld på 42.933.206 kr. for de seks ejendomme. Faderen påtog sig en kautionsforpligtelse for realkreditgælden og udstedte et anfordringsgældsbrev til sine børn for den del af prioritetslånene, der oversteg købesummen.

Ejendommenes historik og belåning:

Skattemyndighedernes Vurdering og Afgørelse

Vurderingsstyrelsen vurderede den kontante handelsværdi af de fire ejendomme pr. 1. juli 2019 til at være markant højere end de offentlige ejendomsvurderinger. For eksempel blev Adresse 1 vurderet til 7.200.000 kr. mod en offentlig vurdering på 4.100.000 kr. Den samlede handelsværdi for de seks ejendomme blev vurderet til 49.600.000 kr.

På baggrund heraf traf Skattestyrelsen den 12. februar 2020 afgørelse om ændring af værdiansættelsen og gaveafgiften. Skattestyrelsen begrundede afgørelsen med, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, jf. Boafgiftsloven § 27, stk. 1. De henviste til, at der forelå "særlige omstændigheder", som betød, at den såkaldte 15 %-regel i værdiansættelsescirkulæret (Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) ikke kunne anvendes. Dette skyldtes den væsentlige forskel mellem den aftalte overdragelsessum og den reelle handelsværdi, samt at den godkendte overtagelse af realkreditlån oversteg overdragelsessummen markant.

Landsskatterettens Afgørelse

Landsskatteretten gav den 26. februar 2021 de sagsøgte medhold i, at ejendommene skulle værdiansættes i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering. Landsskatteretten fandt ikke, at det forhold, at der blev overtaget realkreditlån på et højere beløb end overdragelsessummen, udgjorde "særlige omstændigheder". De bemærkede, at parternes værdiansættelse tidligere ikke var blevet tilsidesat, selvom der forelå oplysninger om en højere handelsværdi, og at de suspenderede ejendomsvurderinger ikke i sig selv var en særlig omstændighed.

Forklaringer fra Parterne

Sagsøgte 1 forklarede, at hun ikke havde kendskab til faderens køb eller administration af ejendommene og stolede på, at den offentlige ejendomsvurdering var tilstrækkelig for prisfastsættelsen. Hun og Sagsøgte 2 havde ingen planer om at sælge ejendommene. Faderen forklarede, at han havde moderniseret ejendommene og optaget lån i forbindelse med store investeringer, ikke for at trække penge ud.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten skulle afgøre, om skattemyndighederne skulle respektere den aftalte værdiansættelse, eller om værdien skulle ansættes i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens skøn.

Landsrettens Begrundelse for Særlige Omstændigheder

Retten henviste til Boafgiftsloven § 27, stk. 1, hvorefter en gaves værdi fastsættes til handelsværdien på modtagelsestidspunktet. Skattemyndighederne kan ændre værdiansættelsen, hvis den ikke svarer til handelsværdien, jf. Boafgiftsloven § 27, stk. 2.

Højesteret har fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982), medmindre der foreligger "særlige omstændigheder", som skal være konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. Principperne gælder både for dødsboer og gaveafgiftsberegning, jf. Boafgiftsloven § 12.

Landsretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder på grund af den betydelige forskel mellem den offentlige ejendomsvurdering og den værdi, som realkreditinstitutterne vurderede ejendommene til i forbindelse med belåningerne. Realkreditinstitutterne er professionelle aktører, der vurderer ejendommes handelsværdi ud fra et forsigtighedsprincip, jf. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 10, og deres belåning afspejler en markedshandel. For private beboelsesejendomme til udlejning kan realkreditbelåningen maksimalt udgøre 80 % af ejendommens handelsværdi, jf. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5, stk. 1, nr. 3.

Værdiansættelse af Ejendommene

Landsretten fremhævede de store forskelle mellem salgsprisen (baseret på offentlig vurdering) og den værdi, realkreditinstitutterne havde lagt til grund for belåningen:

De sagsøgte overtog realkreditgæld, der var mere end 50 procent større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger. Landsretten fandt, at denne forskel ikke kunne forklares med et efterfølgende prisfald. Den tidsmæssige nærhed mellem realkreditbelåningerne og overdragelsen af ejendommene understøttede yderligere, at der forelå særlige omstændigheder.

Afgørelse og Konklusion

Landsretten fandt, at Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som ikke var bestridt, skulle lægges til grund for beregningen af gaveafgiften. Da de sagsøgte ikke havde gjort brug af skatteforbeholdet i købsaftalen, blev Skatteministeriets påstand taget til følge.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal hver betale yderligere gaveafgift med 757.466 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1, for perioden fra den 9. august 2019, og indtil gaveafgiften betales. Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part.