Landsrettens dom om kompetencefordeling mellem huslejenævn og boligret i sag om lejeforholds ophævelse og depositum

Sagen omhandler en tvist mellem en tidligere lejer (appellant) og udlejeren, P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse (indstævnte), vedrørende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt husleje efter fraflytning af et lejemål. Tvisten opstod som følge af lejers påstand om væsentlige mangler ved lejemålet, herunder manglende varmeforsyning, hvilket lejer mente berettigede en ophævelse af lejeaftalen.

Sagens Baggrund og Forløb

Lejeforholdet og Mangler

Appellanten boede i lejligheden fra december 2016 til marts 2018. Han konstaterede gentagne problemer med varmeforsyningen, som han forsøgte at få udlejeren til at udbedre. Efter gentagne mislykkede forsøg på at løse problemerne, herunder involvering af VVS-installatører og målinger med et IC-meter, sendte appellanten en mail den 2. februar 2018 om ophævelse af lejeaftalen. Udlejeren anerkendte ikke ophævelsen, men betragtede lejeaftalen som opsagt og fastholdt krav på husleje for marts 2018 og frem.

Huslejenævnets Inddragelse

Den 1. oktober 2019 indbragte appellanten sagen for Huslejenævnet for Gentofte Kommune. Huslejenævnet afgjorde den 15. maj 2020, at det isoleret set ikke havde kompetence til at vurdere en lejers opsigelse eller ophævelse. Nævnet fandt dog, at det havde kompetence til at afgøre tvister om tilbagebetaling af depositum, herunder modregning af udgifter til istandsættelse. På grund af sagens kompleksitet og behov for omfattende bevisførelse, som nævnet ikke kunne håndtere, henviste Huslejenævnet parterne til Boligretten for en afgørelse af den omtvistede sag, jf. Boligreguleringsloven § 40, stk. 1.

Byrettens Behandling og Anke

Sagen blev herefter behandlet i Retten i Lyngby (1. instans), som afsagde dom den 18. september 2019. Appellanten ankede byrettens dom til Østre Landsret.

Parternes Påstande i Landsretten

Appellanten

Appellanten nedlagde påstand om, at sagen skulle hjemvises til fornyet behandling i boligretten, alternativt at landsretten skulle behandle hans påstand om, at indstævnte skulle tilpligtes at betale 68.537,99 kr., subsidiært et af landsretten nærmere fastsat beløb. Appellanten fastholdt, at Huslejenævnet ikke havde kompetence til at afklare spørgsmålet om lejemålets ophævelse, hvilket var sagens primære omdrejningspunkt.

Indstævnte

Indstævnte påstod dommen stadfæstet, subsidiært frifindelse for appellantens betalingspåstande. Indstævnte argumenterede for, at hovedtvisten angik tilbagebetaling af depositum, hvilket eksplicit falder inden for Huslejenævnets kompetence i henhold til Lejeloven § 106, stk. 1, nr. 4. Indstævnte anførte desuden, at appellanten ikke var berettiget til at indbringe Huslejenævnets afgørelse direkte for landsretten, da afgørelser fra Huslejenævnet skal indbringes for boligretten i første instans, jf. Boligreguleringsloven § 43, stk. 1, og at en sag ikke kan anlægges ved et processkrift, jf. Retsplejeloven § 348, stk. 1.

Landsrettens Begrundelse

Landsretten bemærkede, at tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, herunder uenighed om istandsættelse efter fraflytning og tilbagebetaling af depositum, afgøres af huslejenævnet i medfør af Lejeloven § 106, stk. 1, nr. 4. Dette omfatter også tilfælde, hvor tvisten omhandler en kombination af disse forhold.

Det fremgår endvidere af Lejeloven § 107, stk. 1, 1. pkt., at tvister om lejeforhold, der er omfattet af loven, alene kan indbringes for byretten, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet.

Landsretten fandt, at den foreliggende tvist mellem parterne både angik udlejerens ret til at fratrække udgifter til istandsættelse fra depositum og retten til at fratrække ikke betalt husleje. På baggrund heraf konkluderede landsretten, at sagen angik en kombination af tvister, som i medfør af Lejeloven § 106, stk. 1, nr. 4 og dennes forarbejder, skulle behandles af huslejenævnet.

Landsretten tiltrådte derfor, at sagen ikke kunne indbringes for boligretten, da den skulle have været behandlet af huslejenævnet først. Landsretten bemærkede desuden, at appellantens indbringelse af Huslejenævnets afgørelse af 15. maj 2020 direkte for landsretten ved processkrift af 29. maj 2020 ikke kunne anses for at være sket på den i Boligreguleringsloven § 43, stk. 1 foreskrevne måde, som kræver indbringelse for boligretten i første instans.

Afgørelse

På baggrund af ovenstående stadfæstede Østre Landsret byrettens dom.

Appellanten blev pålagt at betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.