Landsrettens dom i sag om for sen reklamation over mangler ved fast ejendom

Sagen omhandler en tvist mellem købere (Appelindstævnte 1 og 2) og sælgere (Appellant 1 og 2) af en ejendom vedrørende mangler i badeværelsesgulvet. Køberne gjorde krav gældende mod sælgerne på baggrund af en garantibestemmelse i købsaftalen og skødet.

Sagens Baggrund og Forløb

Ejendomsovertagelse og Manglens Opdagelse

Appelindstævnte 1 og 2 overtog ejendommen den 1. april 2005. Ifølge Appelindstævnte 1's forklaring konstaterede han 3/4-1 år efter overtagelsen, at klinkerne på badeværelsesgulvet igen var revnet samme sted som tidligere. Sælgerne havde ved fremvisningen af huset loyalt orienteret om en revne i klinkerne.

Købernes Henvendelser og Sælgernes Reaktion

Efter at revnen genopstod, forsøgte køberne at kontakte den murermester, der havde opført huset, men uden held. De blev rådet til at kontakte sælgerne, da de ikke havde et kontraktforhold til murermesteren. Køberne sendte herefter breve til sælgerne omkring årsskiftet 2007-2008 og igen i foråret 2008, hvor udgifterne til udbedring blev anslået til 300.000 kr. Da sælgerne ikke reagerede, kontaktede køberne en advokat, som sendte et brev den 3. juli 2008 til sælgerne. Appellant 2 fastholdt, at dette brev var den første henvendelse, de modtog om sagen.

Garantibestemmelsen i Købsaftalen

En central del af sagen var en garantibestemmelse, der blev indføjet i købsaftalen på ejendomsmæglerens forslag. Ifølge Appelindstævnte 1 blev garantien indført for at sikre mod et større problem med badeværelsesgulvet. Appellant 2 forklarede, at de forstod garantien som kun dækkende mangler konstateret ved en 5-års gennemgang, og ikke alle mulige mangler, der måtte opstå senere.

Skønsmandens Erklæring

En skønsmand vurderede, at manglen kunne udbedres ved udlægning af en DITRA måtte med 90% sikkerhed, men med en lille risiko for, at revnen ville komme igen. Priserne for udbedring i et overslag fra Virksomhed 1 ApS blev anset for passende.

Parternes Påstande

For landsretten gentog appellanterne (sælgerne) deres påstand om frifindelse, mens de indstævnte (køberne) påstod dommen fra byretten stadfæstet.

Landsretten frifandt appellanterne (sælgerne) i sagen.

Landsrettens Begrundelse

Reklamationsfristen

Landsretten fastslog, at en køber, der vil gøre ansvar for mangler gældende mod en sælger, skal reklamere over for sælgeren inden rimelig tid efter, at manglen er opdaget eller burde være opdaget. Da ejendommen blev overtaget den 1. april 2005, og revnerne blev konstateret mellem den 1. januar 2006 og den 1. april 2006, begyndte reklamationsfristen at løbe i denne periode.

Tidslinje for Reklamation

Efter bevisførelsen kunne det ikke lægges til grund, at Appelindstævnte 1 og 2 reklamerede over for sælgerne på et tidligere tidspunkt end i foråret 2008. En reklamation, der fremsættes 2 år eller mere efter, at manglen er konstateret, blev anset for at være for sen. Landsretten fandt, at det ikke ændrede resultatet, at årsagen til manglen ikke var kendt, eller at køberne straks efter opdagelsen rettede henvendelse til den murermester, der havde opført huset.

Afgørelse

Appellant 1 og Appellant 2 blev frifundet.

Sagsomkostninger

Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 blev pålagt in solidum at betale sagsomkostninger for begge retter til Appellant 1 og Appellant 2 med i alt 60.334 kr. Beløbet dækker retsafgift, udgifter til syn og skøn samt advokatbistand. De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.