Sag om erstatningskrav vedrørende mangler i fast ejendom efter 5-års gennemgang

Denne sag omhandler et erstatningskrav fra købere af en ejendom mod sælgerne, baseret på en bestemmelse i købsaftalen og skødet vedrørende en "5-års gennemgang" af ejendommen.

Sagens Baggrund

Sagsøger 1 og sagsøger 2 købte en ejendom af sagsøgte 1 og sagsøgte 2 med overtagelsesdag den 1. april 2005. I forbindelse med handlen blev det konstateret, at der var en revne i klinkerne på badeværelsesgulvet. Købsaftalen og skødet indeholdt en bestemmelse om en "5-års gennemgang", hvor sælgerne påtog sig ansvaret for at udbedre eventuelle fejl og mangler, herunder skaden på badeværelsesgulvet.

Inden overtagelsesdagen blev der foretaget en delvis udbedring af klinkerne. Efter overtagelsen opstod der dog på ny revner i klinkerne, som blev udbedret af den murermester, der oprindeligt havde opført ejendommen. Senere opstod der atter revner.

I juli 2008 fremsatte sagsøgernes advokat krav om et forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvilket sagsøgtes advokat afviste i august 2008. Sagen blev anlagt den 3. februar 2010, oprindeligt med en påstand om betaling af 300.000 kr. med tillæg af renter. Der blev afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden, ingeniør Person 1, afgav erklæringer.

I februar 2011 nedsatte sagsøgerne deres påstand til 58.750 kr. med tillæg af renter, idet de gjorde gældende, at sælgerne havde påtaget sig ansvaret for udbedring af fejl og mangler og afgivet en garanti for fliserne på badeværelset.

Parternes Påstande

Sagsøgernes Påstande

Sagsøger 1 og sagsøger 2 påstod, at sagsøgte 1 og sagsøgte 2 in solidum skulle dømmes til at betale 58.750 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 3. februar 2010. De anførte, at:

• Der var konstateret mangler ved ejendommen i henhold til syns- og skønsrapporten.
• Udgifterne til udbedring af manglerne androg 58.750 kr.
• Sagsøgte påtog sig ansvaret for udbedring af mangler ved 5-års gennemgangen.
• Sagsøgte særskilt påtog sig en specifik garanti for klinkerne i badeværelset.
• Tidligere forgæves udbedringsforsøg ikke havde indflydelse på sagsøgtes ansvar/garanti.
• Udbedringsomkostningerne skulle lægges til grund uden fradrag for forbedringer.
• De ikke var afskåret fra at gøre garantisynspunkter gældende på grund af passivitet.

Sagsøgtes Påstande

Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 påstod frifindelse og anførte, at:

• De ikke havde afgivet garanti over for sagsøgerne i købsaftalen eller på andet grundlag.
• Sagsøgernes indsigelse om garanti var tabt ved passivitet, da den ikke tidligere var gjort gældende.
• Sagsøgerne, ved selv at kontakte entreprenøren og aftale udbedring, ikke kunne gøre krav gældende over for sagsøgte vedrørende mangelfuldt arbejde.
• En eventuel erstatning fortsat skulle ske med fradrag for forbedringer.

Rettens Begrundelse

Retten lagde til grund, at revnedannelserne i badeværelsesgulvets klinker skyldtes en håndværksmæssig fejl under ejendommens opførelse, hvilket betød, at ejendommen var behæftet med en oprindelig mangel ved overtagelsestidspunktet.

Retten fandt, at manglen kunne afhjælpes, og at udgifterne hertil var som anført i skønsmandens erklæringer.

Baseret på ordlyden af købsaftalens og skødets bestemmelse om "5-års gennemgang" samt de afgivne forklaringer om bestemmelsens baggrund og forståelse, havde sagsøgte 1 og sagsøgte 2 påtaget sig en forpligtelse til at udbedre eventuelle fejl og mangler, herunder skaden på badeværelsesgulvet.

Det blev vurderet, at sagsøgernes efterfølgende henvendelse til den murermester, der oprindeligt opførte ejendommen, og dennes udskiftning af klinker, ikke havde betydning for sagsøgtes ansvar.

Retten fandt endvidere, at sagsøgerne ikke var afskåret fra at gøre garantisynspunkter gældende på grund af passivitet.

Afgørelse om Erstatning

Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 blev fundet erstatningsansvarlige over for sagsøger 1 og sagsøger 2.

Da den anviste udbedring havde en forbedringsværdi på 5.000 kr. ekskl. moms (svarende til 6.250 kr. inkl. moms), skulle dette beløb fratrækkes sagsøgernes krav. Herefter skulle sagsøgte 1 og sagsøgte 2 betale 52.500 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 3. februar 2010.

Sagsomkostninger

Sagsøger 1 og sagsøger 2 havde afholdt udgifter til retsafgift (7.500 kr.), syn og skøn (17.215,38 kr.) og vidneførsel (1.220,20 kr.). Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 havde afholdt udgifter til syn og skøn (1.274 kr.).

Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 blev dømt til at betale 38.780,20 kr. i delvise sagsomkostninger til sagsøger 1 og sagsøger 2. Dette beløb dækkede udgifter til retsafgift (1.560 kr.), syn og skøn (16.000 kr.), advokatbistand (20.000 kr.) og vidneførsel (1.220,20 kr.).

Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.