Stadfæstelse af dom om opsigelse af lejemål grundet væsentlig underpris i leje

Denne sag omhandler en tvist mellem Nykredit Realkredit A/S og to appellanter (tidligere sagsøgte) vedrørende opsigelse af et lejemål og lejens rimelighed.

Baggrund for Sagen

Nykredit havde gentagne gange, både før og efter opsigelsen af lejemålet, fremsat påkrav over for appellanterne. Disse påkrav var begrundet i en række påståede forhold vedrørende lejligheden, herunder:

• Manglende etablering af en vaskesøjle.
• Klager fra naboer over støj fra lejligheden.
• Påstand om, at lejligheden blev anvendt som fotostudie.
• Påstand om ulovlig fremleje.

Tilbud om Køb af Lejligheden

I august 2009 fremsatte Vidne 3 et tilbud om at købe lejligheden med respekt for lejekontrakten. Tilbuddet lød på 4,1 mio. kr. med 80% finansiering fra Nykredit, eller 4,3 mio. kr. ved 100% finansiering. Nykredit afslog tilbuddet og angav, at prisen skulle være tættere på 5 mio. kr., og at spørgsmålet om gældsovertagelse ikke var behandlet.

Forklaringer og Vurderinger

Flere vidner og appellanter afgav supplerende forklaringer i landsretten:

Appellant 2's Forklaring

Appellant 2 oplyste, at hun stadig boede i lejligheden. Hun mente, at lejevilkårene var rimelige sammenlignet med tidligere lejemål og en nabolejlighed. Hun var åben for en huslejestigning og havde modtaget konstante henvendelser om besigtigelser efter Nykredits overtagelse. Hun var bekendt med, at der havde været interesserede købere, herunder ejerforeningens formand (Vidne 3), der ville overtage lejligheden med lejekontrakten.

Vidne 1's Vurdering

Vidne 1, en cand. merc. jur., vurderede, at lejligheden med den eksisterende lejekontrakt kunne sælges for 800.000 – 1 mio. kr. baseret på en rentabilitetsberegning. Han forklarede, at et lån kun kunne udgøre 80% af den værdi, der blev ansat efter en rentabilitetsberegning, hvilket ville begrænse et lån til 800.000 kr.

Vidne 4's Vurdering

Vidne 4, en ejendomsmægler, forklarede, at lejligheden med den nuværende lejekontrakt havde ringe værdi og ud fra en rentabilitetsberegning kun ville kunne sælges for 420.000 kr. Uden lejekontrakt vurderede han lejlighedens værdi til mellem 6,2 og 6,8 mio. kr. Han henviste til, at udlejningsniveauet i 2011 for tilsvarende lejligheder lå på 1.300-2.200 kr. pr. m2 BBR, hvilket ville svare til en månedlig leje på 21.750 kr. for den omhandlede lejlighed.

Vidne 3's Forklaring

Vidne 3, formand for ejerforeningen, bekræftede sin interesse i ejendommen og sit tilbud på 3,5 mio. kr. efter byrettens dom. Han mente, at hans tilbud var en god pris i lyset af lejekontrakten, men stadig 10-15% under prisen uden lejemål. Han vurderede, at lejligheden uden lejemål i dag ville kunne sælges for 5-5,5 mio. kr. Han havde erfaring med udlejning og ville forsøge at opnå en lejeforhøjelse, hvis han købte lejligheden.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten stadfæstede byrettens dom og dens begrundelse. Den bevisførelse, der blev fremlagt for landsretten, understøttede ligeledes, at:

• Den aftalte leje i appellanternes lejekontrakt lå meget væsentligt under det lejedes værdi.
• Lejen var væsentligt under, hvad der er sædvanligt for tilsvarende lejemål.
• Nykredit ville lide et væsentligt tab ved salg af lejligheden med respekt af den eksisterende lejekontrakt.

Domskonklusion

Byrettens dom blev stadfæstet, dog med en justering af fraflytningsfristen:

• Fraflytningsfrist: Lejemålet skal fraflyttes senest den 31. juli 2013.

Sagsomkostninger

• Beløb: Appellant 1 og Appellant 2 skal i alt betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til Nykredit Realkredit A/S for landsretssagen.
• Formål: Beløbet dækker udgifter til advokatbistand.
• Fastsættelse: Beløbet er fastsat under hensyntagen til sagens værdi, omfang og varighed.
• Betalingsfrist: Det idømte beløb skal betales inden 14 dage efter dommens afsigelse.
• Forrentning: Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.