Sag om erstatning for jordforurening ved ejendomskøb

Denne sag, anlagt den 21. marts 2011, omhandler et krav fra sagsøgerne mod sagsøgte vedrørende en ejendom, som sagsøgte solgte til sagsøgerne, og som efterfølgende viste sig at være forurenet.

Sagens Baggrund

Sagsøgerne (Sgr. 1 og Sgr. 2) købte en ejendom af sagsøgte med overtagelsesdag den 1. april 2008. I forbindelse med handlen oplyste Esbjerg Kommune, at Region Syddanmark ikke havde oplysninger om forurening på ejendommens matrikelnummer. I august 2009 modtog sagsøgerne imidlertid et udkast til afgørelse om kortlægning af ejendommen på vidensniveau 2 efter Jordforureningsloven.

Kortlægning og Forureningens Karakter

Kortlægningen medførte visse konsekvenser, herunder krav om tilladelse fra kommunen ved grave- og anlægsarbejde, anmeldelse af jordflytning og pligt til at underrette fremtidige lejere eller købere om kortlægningen. En "BOLIG-ERKLÆRING" fra Region Syddanmark af 24. august 2009 fastslog, at forureningen (nedbrudt gasolie) lå i 1,5-2,5 meters dybde og ikke var sundhedsskadelig ved ejendommens nuværende anvendelse som bolig med have. Kortlægningen på vidensniveau 2 blev dog noteret i tingbogen.

Miljøtekniske undersøgelser fra 2005 og 2006 havde tidligere konstateret gasolieforurening i jord og grundvand, der stammede fra en naboejendom (tidligere tankstation). En skønsmand bekræftede i marts 2012, at ejendommen var jordforurenet med diesel-/fyringsolie, med koncentrationer op til 4.200 mg/kg (jordkvalitetskriteriet er 100 mg/kg). Forureningen dækkede ca. 20 m² og et volumen på ca. 40 m³, beliggende 1-3 meter under terræn. Skønsmanden estimerede oprensningsudgiften til 132.375 kr.

Parternes Påstande og Synspunkter

Sagsøgernes påstand: Sagsøgerne krævede, at sagsøgte skulle betale 165.468,75 kr. med tillæg af procesrente. De gjorde gældende, at jordforureningen udgjorde en mangel, og at sagsøgte vidste eller burde have vidst, at der var forurening på ejendommen, men undlod at oplyse herom i strid med sin loyale oplysningspligt. De mente, at sagsøgte var erstatningsansvarlig for deres tab, som var udgiften til oprensning.

Sagsøgtes påstand: Sagsøgte påstod frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Sagsøgte anførte, at han hverken vidste eller burde have vidst, at der var forurening på ejendommen, og derfor ikke havde tilsidesat sin oplysningspligt. Sagsøgte gjorde desuden gældende, at sagsøgerne ikke havde lidt et tab, da forureningen ikke havde betydning for anvendelsen af huset og haven, og der ikke var dokumenteret en værdiforringelse.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde til grund, at sagsøgerne overtog ejendommen den 1. april 2008, uden at der forelå oplysninger om forurening.

Det blev fastslået, baseret på skønsmandens erklæring, at et område på ca. 20 kvadratmeter på ejendommen var forurenet med gasolie, beliggende 1-3 meter under terræn, med et volumen på ca. 40 kubikmeter. Forureningen stammede fra en tidligere tankstation på naboejendommen, hvor der blev foretaget oprensning ultimo 2006.

Retten fandt, at sagsøgte ved salgstidspunktet havde solgt en ejendom behæftet med en mangel. Sagsøgte havde observeret opgravningen på naboejendommen og var af et vidne blevet informeret om jordprøver i haven på grund af mistanke om forurening. Ved ikke at oplyse sagsøgerne herom, tilsidesatte sagsøgte sin loyale oplysningspligt.

Sagsøgte blev derfor fundet erstatningsansvarlig for sagsøgernes tab, som udgjorde udgiften til oprensning af ejendommen for at opnå en mangelfri stand. Denne udgift blev fastsat til 165.468,75 kr. Retten bemærkede, at Region Syddanmarks erklæring om, at forureningen var uden betydning for ejendommens anvendelse som bolig med have, ikke ændrede vurderingen af tabets størrelse.

Dommens Udfald

Sagsøgtes påstand om frifindelse blev ikke taget til følge. Sagsøgte blev dømt til at betale:

• Erstatning: 165.468,75 kr. til sagsøgerne (Sgr. 1 og Sgr. 2).
• Procesrente:
  • Af 100.000 kr. fra den 21. marts 2011.
  • Af 65.468,75 kr. fra den 1. maj 2012.
• Sagsomkostninger: 118.369,50 kr., fordelt som følger:
  • Retsafgift: 4.280 kr.
  • Udgift til vidne: 332 kr.
  • Udgift til skønserklæring: 75.890 kr.
  • Udgift til afhjemling af skønsmanden: 6.617,50 kr.
  • Udgift til advokatbistand: 31.250 kr. (inkl. moms).

De idømte beløb skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8a.