Dom i sag om adgang til fælles ventilationsanlæg i ejerlejlighedsbyggeri, Sønderborg

Denne sag omhandler en tvist mellem ejere af en ejerlejlighed og ejerforeningen vedrørende adgang til et fælles ventilationsanlæg, der er placeret i loftrummet ved siden af ejerlejligheden.

Sagens Baggrund

Sagsøgerne købte deres ejerlejlighed på projektstadiet i et ejerlejlighedskompleks. Under byggeriet blev det konstateret, at bygherren havde etableret en lem i lejlighedens hems, som gav adgang til et fælles ventilationsanlæg. Sagsøgerne protesterede over dette, da de ikke var blevet oplyst om adgangsvejen ved købet.

Bygherrens advokat anerkendte i et brev fra 2007 indsigelsen og påbegyndte projektering af en udvendig servicelem for at undgå adgang gennem lejligheden. Dette projekt blev dog aldrig realiseret, da bygherren efterfølgende gik konkurs. I 2009 accepterede sagsøgerne i et enkelt tilfælde adgang gennem lejligheden til reparation, men præciserede, at det var en engangsløsning og ikke en generel accept af fremtidig adgang.

Parternes Påstande

Sagsøgernes Anbringender

Sagsøgerne nedlagde påstand om, at ejerforeningen skulle anerkende, at adgang til ventilationsanlægget ikke måtte ske gennem deres ejerlejlighed. De anførte følgende argumenter:

• De købte ejerlejligheden uden oplysning om adgangsvej til et fælles ventilationsanlæg gennem deres lejlighed.
• Adgangsvejen burde have været tinglyst som en servitut, hvis den skulle respekteres.
• Det er et fællesanliggende for ejerforeningen at skaffe adgang til ventilationsanlægget udenom de enkelte ejerlejligheder, især da bygherren ikke opfyldte sine forpligtelser.
• Adgang gennem lejligheden medfører varig ulempe, herunder støv, omrokering af møbler, skrammer og krænkelse af den private sfære, da vejen går gennem stue og hems.
• Det strider mod den almindelige lighedsgrundsætning, at et enkelt medlem skal tåle væsentlige gener og værdiforringelse for et anlæg, der tjener fællesskabet.
• Ejerforeningen har i andre tilfælde afhjulpet mangler, der skyldes bygherren, til gavn for enkelte beboere.
• Det er muligt at etablere adgangsvej uden om sagsøgernes ejerlejlighed uden væsentlige omkostninger.
• Ejerlejlighedsloven § 5, stk. 2 omfatter ikke adgang til fælles ventilationsanlæg i fællesområder, men alene adgang til de enkelte ejerlejligheders teknikskakt.
• Større reparationer og udskiftning af anlægget kan ikke finde sted gennem sagsøgerens ejerlejlighed.
• Aflevering af nøgler til ejerforeningens bestyrelse/håndværkere krænker privatlivet.

Ejerforeningens Anbringender

Ejerforeningen påstod frifindelse og gjorde gældende:

• Sagsøgerne er i medfør af Ejerlejlighedsloven § 5, stk. 2 pligtige til at give adgang til deres lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.
• Ejerforeningen har ikke pligt til at gennemføre gennemgribende og omkostningskrævende bygningsmæssige ændringer for at skaffe alternativ adgang.
• Det bestrides, at ejerforeningens ret til adgang strider mod lighedsgrundsætningen.
• Det er ikke en håndværksmæssig eller projekteringsmæssig fejl, at adgangen til ventilationsanlægget sker gennem sagsøgernes lejlighed, og der foreligger derfor ingen mangel ved fællesejendommen.
• Det bestrides, at ejerforeningen har givet tilsagn om at ville etablere en anden adgang til ventilationsanlægget.

Rettens Begrundelse

Retten fandt det ubestridt, at sagsøgerne købte lejligheden på projekt- og skitseniveau, og at de ikke var blevet gjort bekendt med bygherrens hensigt om at skabe adgang til det fælles ventilationsanlæg via deres lejlighed. Bygherrens advokats brev fra 2007 bekræftede, at bygherren anerkendte indsigelsen og påbegyndte projektering af en udvendig servicelem, som dog aldrig blev realiseret på grund af konkursen. Den etablerede adgangsvej via sagsøgernes lejlighed blev derfor anset for at være ukontraktmæssig.

Retten fastslog, at Ejerlejlighedsloven § 5 ikke finder anvendelse i denne sag, da der ikke er tale om fælles installationer i sagsøgernes ejerlejlighed, og da adgangsvejen ikke var aftalt på forhånd. Desuden var der andre muligheder for at skabe adgang til ventilationsanlægget, herunder en udvendig adgangsvej. Sagsøgerne var derfor berettiget til at afspærre og nægte adgang til ventilationsanlægget via deres lejlighed.

Retten bemærkede, at det påhviler ejerforeningen at overveje, hvordan en alternativ adgangsvej til service og reparation af ventilationsanlægget kan ske, hvilket er sagsøgerne uvedkommende. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. Retsplejeloven § 218a, stk. 2.

Rettens Afgørelse

Retten traf følgende afgørelse:

• Anerkendelse af Adgangsforhold: Sagsøgte, Ejerforeningen Strand, skal anerkende, at adgang til det fælles ventilationsanlæg i loftrummet ved siden af sagsøgernes ejerlejlighed ikke må finde sted gennem sagsøgernes ejerlejlighed.
• Frifindelse for Etablering af Alternativ Adgangsvej: Sagsøgte, Ejerforeningen Strand, frifindes for sagsøgernes påstand om, at ejerforeningen samtidig skal etablere en adgangsvej til ventilationsanlægget udenom sagsøgernes ejerlejlighed. Det er ejerforeningens egen beslutning, hvorvidt en sådan adgangsvej skal etableres.
• Sagsomkostninger: Sagsøgte, Ejerforeningen Strand, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgerne på 18.000 kr. samt et beløb svarende til retsafgiften på 1.110 kr. til statskassen.