Ophævelse af påbud om beboelsesareal i kolonihave pga. manglende begrundelse

Sagen omhandler et påbud fra Ballerup Kommune til ejeren af et kolonihavehus på adressen [A1], 2750 Ballerup. Kommunen påbød ejeren at lovliggøre bebyggelsen, da det samlede beboelsesareal var opmålt til 76,9 m², hvilket overskrider den tilladte grænse på 50 m² fastsat i en tinglyst servitut fra 1988 med en allonge fra 1992.

Kommunens vurdering

Kommunen baserede sin afgørelse på, at en fritliggende bygning på 17,8 m², som af ejeren blev betegnet som et skur, reelt var indrettet og egnet til beboelse. Kommunen lagde vægt på, at bygningen var fuldt isoleret, havde vinduer og døre af beboelsesstandard, og var udstyret med køkkenelementer, vaskemaskine, tørretumbler og en selvstændig varmepumpe. Påbuddet blev meddelt med hjemmel i Planloven § 43.

Klagens hovedpunkter

Ejeren klagede over afgørelsen og anførte, at den omstridte bygning var et skur af høj standard, der skulle anvendes til vaskerum og MC-værksted, hvilket begrundede installationerne. Klageren mente ikke, at kommunen havde bevist, at bygningen blev anvendt til beboelse. Desuden blev det fremført, at kommunens begrundelse for påbuddet var utilstrækkelig, da der ikke var foretaget en konkret og individuel vurdering af sagen, herunder hensyn til proportionalitet og klagerens gode tro.

Planklagenævnet ophæver Ballerup Kommunes afgørelse. Nævnet fandt, at kommunens påbud var ugyldigt på grund af en væsentlig retlig mangel i begrundelsen.

Vurdering af beboelsesareal

Planklagenævnet var enig med kommunen i, at den fritliggende bygning på 17,8 m² skulle medregnes i beboelsesarealet. Nævnet lagde vægt på bygningens materialer, isolering, installationer (køkken, vaskefaciliteter, varmepumpe) og generelle fremtoning, som samlet set gjorde, at den ikke kunne karakteriseres som et udhus, men som en del af beboelsen. Dermed var der tale om en overskridelse af servituttens bestemmelse om et maksimalt beboelsesareal på 50 m².

Utilstrækkelig begrundelse

Nævnet fastslog dog, at kommunens afgørelse led af en afgørende mangel. Begrundelsen opfyldte ikke kravene i Forvaltningsloven § 24, da den ikke indeholdt en konkret og individuel vurdering af, hvorfor kommunen fandt det nødvendigt at håndhæve den privatretlige servitut i netop denne sag. Kommunen havde ikke redegjort for sin aktuelle planlægningsmæssige interesse i at håndhæve bestemmelsen, men havde blot henvist generelt til proportionalitet og præcedensvirkning. Denne mangel blev anset for så væsentlig, at afgørelsen var ugyldig.

Planklagenævnet har med afgørelsen ikke taget stilling til, om der kan meddeles et nyt påbud, men har vejledt kommunen om, at en eventuel ny afgørelse skal indeholde en konkret, planlægningsmæssigt relevant begrundelse.