Sag om værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelse og efterfølgende salg til kommune

Sagen angår værdiansættelsen af en fast ejendom i forbindelse med en familieoverdragelse og et efterfølgende videresalg til en kommune. Den centrale tvist drejer sig om, hvorvidt skattemyndighederne er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse baseret på den såkaldte "15 %-regel" fra værdiansættelsescirkulæret, selvom ejendommen kort efter blev videresolgt til en væsentligt højere pris.

Sagens Baggrund

Ejendomsoverdragelsen

Sagsøgte 1 overdrog den 10. maj 2014 sin landbrugsejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr. Dette beløb svarede til den seneste offentlige ejendomsvurdering på 1.900.000 kr. fratrukket 15 %. Kun 11 dage senere, den 21. maj 2014, videresolgte døtrene ejendommen til Hedensted Kommune for 5.000.000 kr.

Kommunens Interesse

Det fremgik af sagens oplysninger, at kommunen allerede den 2. maj 2014 var bekendt med kommunens ønske om at overtage ejendommen, og at der var afsat 5 mio. kr. til formålet. Døtrene havde accepteret at sælge ejendommen til kommunen for dette beløb den 5. maj 2014, altså før den formelle overdragelse fra Sagsøgte 1 til døtrene.

SKATs Afgørelser

SKAT traf afgørelse om, at ejendommens afståelsessum skulle forhøjes til 5 mio. kr. Dette medførte, at døtrene skulle betale en forhøjet gaveafgift, og boet efter Sagsøgte 1's skattepligtige indkomst for mellemperioden skulle forhøjes. SKAT foretog en skønsmæssig fordeling af afståelsessummen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6. SKAT afviste desuden en anmodning om omvalg til beskatning efter reglerne om succession i Kildeskatteloven § 33c, da betingelserne i Skatteforvaltningsloven § 30, stk. 1 ikke var opfyldt, og da hensigten med overdragelsen ikke var et generationsskifte med henblik på videreførelse af driften.

De Sagsøgtes Påstande

De sagsøgte påstod frifindelse og gjorde gældende, at de havde et retskrav på at anvende 15 %-reglen baseret på en fast administrativ praksis. De mente, at overdragelsen var omfattet af reglerne om succession, og at skattemyndighederne ikke var berettiget til at kræve renter af de omtvistede beløb, da de havde tilbudt at indbetale beløbene med forbehold, hvilket Skatteministeriet havde afvist. Skatteministeriet havde tilbagebetalt de opkrævede beløb efter Landsskatterettens afgørelse, men fastholdt rentekravet.

Landsskatterettens Afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelser og fandt, at skattemyndighederne skulle acceptere værdiansættelsen inden for de i værdiansættelsescirkulæret angivne retningslinjer. Landsskatteretten mente ikke, at det forhold, at ejendommen kort tid efter blev solgt til en væsentligt højere værdi, udgjorde en "særlig omstændighed", der kunne fravige 15 %-reglen. Landsskatteretten tog ikke stilling til spørgsmålet om forrentning af kravet.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Værdiansættelse af Ejendom

Landsretten fastslog, at der forelå "særlige omstændigheder", som berettigede skattemyndighederne til at fravige 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Dette skyldtes, at døtrene allerede inden overdragelsen fra Sagsøgte 1 var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr. og havde indgået i salgsforhandlinger. Den reelle handelsværdi af ejendommen på overdragelsestidspunktet blev derfor fastsat til 5 mio. kr. i overensstemmelse med Boafgiftsloven § 27, stk. 1.

Succession efter Kildeskatteloven

Landsretten fandt, at betingelserne for succession i Kildeskatteloven § 33c ikke var opfyldt. Overdragelsen blev anset for at være et mellemsalg med det formål, at døtrene skatte- og afgiftsfrit kunne modtage købesummen på 5 mio. kr. fra kommunen, snarere end en reel overdragelse af en erhvervsvirksomhed med henblik på videreførelse.

Forrentning af Krav

Landsretten fastslog, at forrentningen af gaveafgift og mellemperiodeskat følger af henholdsvis Boafgiftsloven § 38, stk. 1 og Dødsboskatteloven § 89, stk. 8. Der var ikke hjemmel til at fravige disse bestemmelser, selvom Skatteministeriet havde tilbagebetalt beløbene efter Landsskatterettens afgørelse. Skatteministeriet var berettiget til at afslå betaling med forbehold, og tilbuddet om betaling kunne ikke føre til, at der ikke skulle ske forrentning. Landsretten bemærkede, at Renteloven § 4, stk. 1 og Renteloven § 8, stk. 1 ikke fandt anvendelse i situationer, hvor betaling ikke sker til frigørelse af en erkendt skyld.

Afgørelse

Landsretten tog Skatteministeriets påstande til følge:

• Sagsøgte 3, Sagsøgte 5, Sagsøgte 4, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 6 skal hver betale gaveafgift med 101.550 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1, for perioden fra den 10. februar 2015, indtil gaveafgiften betales.
• Boet efter Sagsøgte 1 skal som solidarisk hæftende betale gaveafgift med i alt 507.750 kr. med tillæg af rente efter Boafgiftsloven § 38, stk. 1, for perioden fra den 10. februar 2015, indtil gaveafgiften betales.
• Boet efter Sagsøgte 1's skattepligtige indkomst for mellemperioden skal forhøjes med 3.686.140 kr. i forhold til det selvangivne, således at den udgjorde i alt 3.854.106 kr.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part eller til statskassen, da sagen omhandler et principielt spørgsmål mellem borgere og en offentlig myndighed.