Landsrettens dom i sag om ejendomsmæglers salær og erstatningsansvar

Sagen omhandler en anke af Svendborg Rets dom af 1. august 2012, hvor en ejendomsmægler (Appellant, tidligere Sagsøgte) var sagsøgt af en køber (Appelindstævnte, tidligere Sagsøger) for mangelfuld formidling af en hushandel. Hovedspørgsmålet var, om ejendomsmægleren havde fortabt retten til sit salær som følge af tilsidesættelse af sine pligter, og om en tidligere dom fra Retten i Svendborg af 12. januar 2010 havde retskraft, der afskar prøvelsen af sagen.

Sagens Forløb og Anbringender

Appellanten, ejendomsmægleren, havde anket byrettens dom med en principal påstand om afvisning, subsidiært frifindelse, og mest subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Appelindstævnte, køberen, havde påstået stadfæstelse af byrettens dom. Sagen blev behandlet uden mundtlig hovedforhandling i henhold til Retsplejeloven § 387.

Supplerende Sagsfremstilling og Skønserklæringer

• Appellants fremlæggelse: Appellanten fremlagde en skønserklæring af 22. august 2009, indhentet til brug for en tidligere sag (BS-R6-775/2008). Skønserklæringen vurderede ejendommens værdi pr. 1. juli 2006 både med og uden de fejl og mangler, der var nævnt i tilstandsrapporten. Værdien uden mangler blev skønnet til 1.375.000 kr., mens værdien med mangler blev skønnet til 861.500 kr.

• Appelindstævntes fremlæggelse: Appelindstævnte fremlagde en supplerende syns- og skønsrapport af 18. september 2008, indhentet til brug for en anden sag (BS R3-344/2009). Denne rapport omhandlede ejendommens sokkel og konkluderede, at det ikke var muligt at opnå karakteren IB (ingen bemærkninger) for soklen, selv efter udbedring. Rapporten angav, at yderligere udbedringer ville kræve et nyt fundament baseret på geotekniske forundersøgelser, og de forventede omkostninger hertil beløb sig til over 1 million kroner.

Parterne gentog i det væsentligste deres anbringender fra byretten.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten fandt, at Svendborg Rets dom af 12. januar 2010 ikke havde retskraft, der afskar prøvelsen af, om ejendomsmægleren (Appellant, tidligere Sagsøgte) havde fortabt retten til sit salær. Landsretten tiltrådte desuden byrettens begrundelse for, at Klagenævnet for Ejendomsformidling ikke var afskåret fra at behandle Appelindstævntes klage.

Landsretten lagde til grund, at en forbruger har ret til erstatning, hvis en ejendomsformidler tilsidesætter sine pligter i henhold til Lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 1, medmindre handlingen er omfattet af Lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2.

Vurdering af Salærfortabelse og Erstatning

Appellant var tidligere blevet pålagt at betale erstatning til Appelindstævnte, da han ikke i nødvendigt omfang havde undersøgt, om købsaftalen kunne opfyldes. Det blev dog fastslået, at forskellen mellem salgsprisen og den skønnede værdi uden mangler ikke var væsentlig, og Appellant blev frifundet for egentlige fejl i vurderingen af ejendommen. Da Appelindstævnte allerede havde modtaget erstatning for sit tab som følge af Appellants pligtforsømmelse, fandt landsretten ikke grundlag for yderligere at frakende Appellant hans salær.

Dokumentationsomkostninger og Klagegebyr

Appellant havde dokumenteret afholdte udlæg til tingbogsattest og restgældsoplysninger og blev derfor frifundet for tilbagebetaling af dette beløb. Landsretten fandt derimod ikke grundlag for at frifinde Appellant for betaling af et gebyr på 700 kr. til Klagenævnet for Ejendomsformidling, idet nævnet havde udtalt alvorlig kritik af Appellants arbejde.

Domskonklusion

• Appellant, tidligere Sagsøgte, skal betale 700 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.
• Appellant, tidligere Sagsøgte, frifindes i øvrigt for Appelindstævntes, tidligere Sagsøgers krav.
• Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, skal betale sagsomkostninger for begge retter til Appellant, tidligere Sagsøgte, med i alt 30.750 kr. Beløbet omfatter 750 kr. i retsafgift og 30.000 kr. til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet er der taget hensyn til sagens omfang og varighed, herunder at sagen i medfør af Retsplejeloven § 387, stk. 1, nr. 1 er behandlet uden mundtlig hovedforhandling.
• Det idømte beløb skal betales inden 14 dage efter domsafsigelsen og forrentes efter Renteloven § 8 a.