Retssag om erstatningsansvar for uretmæssig frigivelse af deponerede midler

Sagen vedrører et erstatningsansvar for uretmæssig frigivelse af en deponeret købesum i forbindelse med en ejendomshandel. Sagsøger ApS påstod, at de sagsøgte – to advokater og en bank – var erstatningsansvarlige for betalinger foretaget fra en deponeringskonto.

Sagens Baggrund

Ejendomshandlen

Sagsøger ApS købte ejendommen Adresse 4 af Virksomhed A/S 1 ved et betinget skøde dateret 7. december 2006 med overtagelsesdag 1. januar 2008. Købesummen var 9.500.000 kr., hvoraf 7.000.000 kr. blev berigtiget ved et mageskifte med Sagsøger ApS' ejendom Adresse 5, og de resterende 2.500.000 kr. skulle betales kontant. Skøderne var betinget af bygningsmæssige forhold.

Det fremgik af skødet, at sælger (Virksomhed A/S 1) skulle afholde omkostningerne forbundet med aflysning af en tinglyst hjemfaldspligt til Københavns Kommune. Købesummen skulle først frigives, når skødet var endeligt lyst og uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Deponerede beløb kunne anvendes til ejerskifteafdrag, indfrielse af pantegæld, restancer og refusionssaldo.

Deponeringsvilkår

Den 11. august 2008 overførte Sagsøger ApS' bank, Forstædernes Bank, de 2.500.000 kr. til Virksomhed A/S 1's bank, Jyske Bank. Jyske Bank udarbejdede en deponeringskvittering med følgende betingelser for frigivelse:

• Endeligt skøde tinglyst anmærkningsfrit.
• Servitut af 16. maj 1950 vedrørende tilbagekøbsret til Københavns Kommune aflyst.

Forløbet

Anmodning om Frigivelse

Den 13. august 2008 anmodede advokatsekretær Person 3, ansat hos advokat Sagsøgte 1, Jyske Bank om at overføre 655.958 kr. fra deponeringskontoen til betaling af tinglysningsafgifter og frikøb af hjemfaldspligt. Advokat Sagsøgte 2, der varetog berigtigelsen på vegne af advokat Sagsøgte 1, havde tidligere meddelt, at beløbet skulle anvendes til dette formål.

Jyske Banks Handlinger

Jyske Bank kontaktede Forstædernes Bank for at indhente accept til frigivelsen. Sagsøger ApS' advokat, Vidne 1, meddelte dog, at pengene ikke måtte frigives uden en skriftlig indeståelse fra Jyske Bank om, at der kunne opnås anmærkningsfri adkomst. På trods af dette og manglende accept fra købers bank/advokat, overførte Jyske Bank den 14. august 2008 de 655.958 kr.

Konsekvenser

Skødet blev tinglyst den 19. august 2008 med en anmærkning om et ejerpantebrev på 9.500.000 kr. til Sydbank. Virksomhed A/S 1 blev erklæret konkurs den 1. oktober 2008. Det resterende beløb på deponeringskontoen blev udbetalt til Sagsøger ApS, og det påstævnte beløb på 655.958 kr. blev anmeldt som krav i konkursboet.

Parternes Påstande

Sagsøger ApS' påstand

Sagsøger ApS påstod, at advokat Sagsøgte 1, advokat Sagsøgte 2 og Jyske Bank A/S in solidum skulle tilpligtes at betale 655.958 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgtes påstande

• Advokat Sagsøgte 1 påstod frifindelse, subsidiært fordeling af et eventuelt solidarisk ansvar.
• Advokat Sagsøgte 2 påstod frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end påstået af sagsøger. Advokat Sagsøgte 2 nedlagde desuden påstand om, at advokat Sagsøgte 1 skulle friholde Sagsøgte 2 for ethvert krav.
• Jyske Bank A/S påstod frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end påstået. Jyske Bank A/S nedlagde desuden påstand om, at advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 in solidum, subsidiært alternativt, skulle friholde Jyske Bank for ethvert beløb, som banken måtte blive tilpligtet at betale til sagsøger.

Forældelsesspørgsmålet

Advokat Sagsøgte 2 gjorde gældende, at Sagsøger ApS' erstatningskrav var forældet, idet det var et krav udenfor kontrakt, og forældelsesfristen skulle regnes fra skadens indtræden, jf. Forældelsesloven § 2, stk. 4. Subsidiært blev det anført, at forældelsesfristen var suspenderet i medfør af Forældelsesloven § 3, stk. 2 frem til det tidspunkt, hvor sagsøger fik kendskab til dispositionen. Sagsøger ApS bestred forældelsespåstanden.

Rettens Begrundelse

Retten fandt, at Jyske Bank handlede culpøst og er erstatningsansvarlig over for Sagsøger ApS. Dette skyldes, at banken frigav den deponerede købesum på 655.958 kr. i strid med deponeringsvilkårene og uden accept fra købers bank eller advokat. Jyske Bank var bekendt med, at købers advokat ikke havde accepteret frigivelsen.

I det indbyrdes forhold mellem Jyske Bank og advokaterne Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 fandt retten, at Jyske Bank ikke kan bebrejdes at have fulgt instruktionen fra advokat Sagsøgte 2, der handlede som berigtigende advokat. Skødet gav kun hjemmel til at anvende deponerede beløb til indfrielse af pantehæftelser, ikke til hjemfaldspligt og tinglysningsafgifter. Skødets bestemmelser skal fortolkes indskrænkende henset til formålet med deponeringen. Advokat Sagsøgte 2 handlede klart i strid med instruksen fra købers advokat og uden at sikre sig, at handlen hang økonomisk sammen. Derfor skal advokat Sagsøgte 2 endeligt bære ansvaret over for køber og friholde Jyske Bank.

Advokat Sagsøgte 1 anses for hvervgiver, og advokat Sagsøgte 2 som selvstændigt virkende advokat. Da anmodningen om frigivelse blev sendt af Advokatfirma ved advokat Sagsøgte 1's advokatsekretær, for hvem Sagsøgte 1 hæfter, anses advokat Sagsøgte 1 som berigtigende advokat solidarisk ansvarlig med advokat Sagsøgte 2 indbyrdes og i forhold til Jyske Bank.

Forældelsesspørgsmålet

Retten fastslog, at kravet ikke er forældet. Den skadegørende handling (frigivelsen af det deponerede beløb) skete den 14. august 2008, og stævning blev modtaget i retten den 12. august 2011. Dette er inden for fristen i Forældelsesloven § 2, stk. 4 og Forældelsesloven § 3, stk. 1. Sagsøger ApS har ikke tilsidesat sin tabsbegrænsningspligt og har ikke udvist egen skyld eller accept af risiko.

Afgørelse

De sagsøgte tilpligtes in solidum at betale Sagsøger ApS:

• 655.958 kr. med tillæg af procesrente fra 12. august 2011 til betaling sker.

Sagsomkostninger:

• Advokat Sagsøgte 1, advokat Sagsøgte 2 og Jyske Bank A/S skal in solidum betale Sagsøger ApS 105.560 kr., der forrentes efter Renteloven § 8a.
• Advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 skal in solidum friholde Jyske Bank A/S for ethvert beløb, herunder sagsomkostninger, som Jyske Bank A/S betaler til Sagsøger ApS.
• Advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 skal i sagsomkostninger til Jyske Bank A/S betale 87.500 kr.
• Den indbyrdes friholdelsespåstand mellem advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 tages ikke til følge.
• Ingen sagsomkostninger mellem advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2.