Klage over tilstandsrapports manglende bemærkninger om gulvkonstruktion og badeværelsesgulv

Sammenfatning af skønsmandens konklusioner

Ankenævnet for Huseftersyn fandt, at den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende ved ikke at have bemærket og beskrevet flere kritiske forhold i tilstandsrapporten.

Afgørelsens begrundelse

Nævnet lagde skønsmandens vurdering til grund for afgørelsen.

Gulvkonstruktion og badeværelsesgulv

Det blev konkluderet, at den bygningssagkyndige burde have konstateret, at gulvet i stueetagen gyngede. Dette forhold skulle have været beskrevet i tilstandsrapporten med karakteren K1.

Ligeledes burde det manglende fald mod afløbene i badeværelset have været bemærket. Da dette udgør en nærliggende risiko for bygningsskade, skulle det have været beskrevet med karakteren K3. Ved at undlade at anføre disse forhold har den bygningssagkyndige begået fejl og forsømmelser.

Øvrige forhold

Forholdet vedrørende gulvene på 1. sal blev anset for at være af kosmetisk karakter (K0), og det blev bekræftet, at en inspektion af el-installationer over de forsænkede lofter ikke var mulig. Der blev derfor ikke fundet fejl i den bygningssagkyndiges håndtering af disse punkter.

Ved overtagelsen af ejendommen forelå en tilstandsrapport fra 15. august 2014, som ikke indeholdt bemærkninger om gulv- eller loftskonstruktion. Tidligere tilstandsrapporter fra 2000 og 2004 havde dog kommenteret ujævnheder på 1. etage. Efter indflytning konstaterede klageren ujævnheder og knirken ved trappeopgangen. En tømrer (tømrer 1) gjorde klageren opmærksom på, at ujævnhederne skyldtes fejl i gulvkonstruktionen.

Klageren anmeldte skaden til Tryg Forsikring A/S den 17. august 2016. Selskabets interne skadekonsulent (taksator) besigtigede ejendommen og vurderede, at skævhederne sandsynligvis havde været til stede siden kort efter husets opførelse og burde have været kommenteret i tilstandsrapporten. Taksatoren formodede, at fejlen lå i understøtningen af bjælkelaget, og anslog udbedringsprisen til ca. 125.000 kr. inkl. moms.

Tryg Forsikring A/S indhentede en yderligere vurdering fra en ekstern rådgiver, senioringeniør (ingeniør 1), som konkluderede, at hele etageadskillelsen med dørhuller var udført skævt, men uden risiko for sætningsskader eller nedbøjning. En efterfølgende vurdering fra en anden tømrer (tømrer 2) stemte overens med taksatorens vurdering og anslog udbedringsprisen til 139.472,50 kr. inkl. moms. På baggrund af ingeniør 1's notat afviste Tryg Forsikring A/S dækning den 17. november 2016.

Klageren indbragte sagen for Disciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. En skønsmand (skønsmand 1) udpeget af nævnet fandt, at det var en fejl, at tilstandsrapporten ikke havde gjort opmærksom på knirkelyde/fjedrende underlag og unøjagtigheder ved døre/dørkarme på 1. sal. Skønsmanden vurderede, at udbedring af dørproblemerne ville koste 10.000 kr., mens knirkelydene ikke krævede udbedring. Disciplinær- og Klagenævnet tiltrådte skønsmandens vurdering og pålagde den bygningssagkyndige at betale 10.000 kr. til klageren for dørproblemerne.

Parternes påstande og argumenter

Klagerens argumenter: Klageren fastholdt, at der var tale om en dækningsberettiget skade, da understøtningen af bjælkelaget var udført forkert, hvilket havde medført skævheder og gener, der gik ud over kosmetiske forhold. Klageren henviste til taksatorens vurdering om en nærliggende risiko for alvorlige skader på bygningen. Det blev fremhævet, at de tidligere tilstandsrapporter fra 2000 og 2004 havde nævnt ujævnhederne, i modsætning til den seneste rapport fra 2014. Klageren argumenterede desuden for, at selskabets manglende intervention i retssagen mod tilstandsrapportudfærdigeren ikke burde reducere bevisværdien af de indhentede syn- og skønserklæringer.

Selskabets argumenter: Tryg Forsikring A/S fastholdt, at de anmeldte forhold ikke opfyldte definitionen på en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko i ejerskifteforsikringens forstand. Selskabet anførte, at gulvenes funktion ikke var påvirket i nævneværdig grad, og at skævhederne sandsynligvis havde været til stede siden husets opførelse i 1981. Selskabet henviste til den supplerende syn- og skønserklæring, der angav, at etagedækskonstruktionen var udført i overensstemmelse med gældende lovgivning og standarder på opførelsestidspunktet. Skævhederne blev tilskrevet svind i de bærende trækonstruktioner som følge af udtørring efter montering. Selskabet mente, at de indhentede syn- og skønserklæringer skulle betragtes som ensidigt indhentede erklæringer, da selskabet ikke havde deltaget i skønsforretningen.

Syn- og skønserklæringernes resultater

En syn- og skønserklæring af 13. februar 2019, udfærdiget i retssagen mellem klageren og tilstandsrapportudfærdigeren, konstaterede skævheder på 1. salens gulve. Gulvet på trapperepos faldt 12 mm mod midten, og i et værelse ved bad faldt gulvet 22 mm over de sidste 2 meter mod skillevæggen. Skønsmanden konkluderede, at problemet skyldtes utilstrækkelig dimensionering/beregning af konstruktionens bæreevne. En supplerende syn- og skønserklæring af 30. april 2019 bekræftede, at dimensioneringen af konstruktionernes bæreevne var udført efter gældende lovgivning og standarder på opførelsestidspunktet, men at der ikke var taget tilstrækkeligt hensyn til konstruktionernes nedbøjning og træfugt. Det blev også konstateret, at et bræt i laminatgulvet var flækket, og at yderligere skader måtte forventes, hvis underliggende konstruktion ikke rettes op.

Oversigt over anslåede udbedringsomkostninger fra forskellige eksperter