Planklagenævnets afgørelse om dispensation fra lokalplan og håndhævelse af servitut

Esbjerg Kommune afslog den 18. januar 2022 en ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 432, bebyggelse langs veje i dele af Spangsbjergområdet. Afslaget vedrørte en ønsket anvendelsesændring af ejendommen [A1], 6700 Esbjerg, fra dyreklinik til udlejningsværelser. Kommunen traf desuden afgørelse om, at den ansøgte anvendelse var i strid med en tinglyst servitut på ejendommen.

Ejendommen ønskedes indrettet til fem værelser med fælles faciliteter, der skulle udlejes på dags-, uge- og månedsbasis, uden at ejeren selv beboede ejendommen.

Lokalplan og Servitut

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 432, hvis § 3.1 fastsætter, at anvendelsen er til "lave boliger som tæt - lave boliger og åben - lave boliger med tilhørende udhuse og garager/carporte". Lokalplanen giver også mulighed for institutioner, butikker og mindre erhverv.

Derudover er ejendommen omfattet af en privatretlig servitut fra 1962. Servituttens § 2 begrænser antallet af boliger til højst to familier, mens § 4 tillader virksomhed, der almindeligvis udføres i beboelseslejligheder eller villaer, så længe ejendommens eller kvarterets boligpræg ikke forandres.

Kommunens Afgørelse

Kommunen vurderede, at den ansøgte anvendelse var i strid med lokalplanens § 3.1, og at en dispensation ville stride mod planens principper. Desuden fandt kommunen, at anvendelsen var i strid med ejendommens servitut.

Ansøgeren klagede over afgørelsen til Planklagenævnet, idet det blev anført, at indretning af værelser til udlejning var umiddelbart tilladt efter lokalplanen og ikke i strid med servitutten.

Planklagenævnet ophævede Esbjerg Kommunes afgørelse af 18. januar 2022. Dette betyder, at kommunens afgørelse ikke længere er gældende.

Planklagenævnets Kompetence og Prøvelse

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet har prøvet klagepunkterne vedrørende, om forholdet var umiddelbart tilladt efter lokalplanen, og om kommunen havde angivet fornøden hjemmel for afgørelsen efter servitutten.

Vurdering af Lokalplanens Overholdelse

Kommunen havde vurderet, at den ansøgte anvendelse som udlejningsværelser svarede til drift af hotel/motel og dermed var i strid med lokalplanen. Planklagenævnet fandt imidlertid, at lokalplanens § 3.1 tillader "boligformål" uden krav om helårsbeboelse. Nævnet fastslog, at udlejning af ejendommen til boligformål ikke er i strid med lokalplanen, da planloven ikke regulerer ejerforhold. Da der efter nævnets opfattelse ikke var tale om hotelvirksomhed, men boligformål, var den ønskede anvendelse i overensstemmelse med lokalplanens § 3.1. Forholdet krævede derfor ikke dispensation fra lokalplanen, jf. Planloven § 19. Forhold, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladte efter Planloven § 18.

Vurdering af Håndhævelse af Servitutten

Planklagenævnet konstaterede, at kommunens afgørelse om servitutten ikke indeholdt en klar hjemmel for afgørelsen. En begrundelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, som afgørelsen er truffet efter, jf. Forvaltningsloven § 24, stk. 1. Da det ikke fremgik, om kommunen havde ønsket at anvende Planloven § 43 til offentligretlig håndhævelse af servitutten, opfyldte afgørelsen ikke forvaltningslovens mindstekrav til en begrundelse. Afgørelsen blev derfor ophævet som ugyldig på dette grundlag.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1. Klagegebyret tilbagebetales.