Vedtægtsændringer og opskrivning af grundfondsbeviser i boligselskab

Sagen omhandler en tvist mellem Boligselskabet Kastelshaven (herefter Kastelshaven) og KAB s.m.b.a. (herefter KAB) vedrørende Kastelshavens ret til at ændre sine vedtægter og opskrive værdien af grundfondsbeviser uden KAB's samtykke.

Sagens Baggrund

KAB blev stiftet i 1920 med det formål at fremme tidssvarende og økonomisk boligbyggeri, herunder gennem datterselskaber. I 1986 blev KAB godkendt som almennyttigt forretningsførerselskab. Kastelshaven blev stiftet i 1927 som et datterselskab af KAB og finansierede sine boliger delvist gennem en grundfond, hvor medlemmer indbetalte andele, og et lån fra Statsboligfonden. Kastelshavens vedtægter fra 1927 (og senere fra 1996) fastslog KAB's tilsynsret, herunder godkendelse af vedtægtsændringer og opskrivning af grundfondsbeviser.

Tvistens Kerne

Kastelshaven nedlagde to påstande:

• KAB skal anerkende, at Kastelshaven uden KAB's samtykke kan beslutte at ændre selskabets vedtægter.
• KAB skal anerkende, at KAB ikke kan modsætte sig, at Kastelshaven træffer beslutning om at opskrive grundfondsbevisernes værdi i overensstemmelse med vedtægternes § 7, stk. 2.

KAB påstod frifindelse.

Parternes Anbringender

Boligselskabet Kastelshavens Argumenter

Kastelshaven gjorde gældende, at KAB's oprindelige rolle som garant for offentlige interesser bortfaldt, da statslånet blev indfriet i 1945. De mente, at KAB's nuværende status som almennyttigt forretningsførerselskab ikke berettiger til den vidtgående kontrol, som vedtægterne angiver. Kastelshaven anførte desuden, at KAB's rettigheder er i strid med Aftaleloven § 36, da KAB ikke har ydet penge til Kastelshaven, som udelukkende er finansieret af medlemmernes indskud og lån. Vedrørende opskrivning af grundfondsbeviser henviste Kastelshaven til vedtægternes § 7, stk. 2, som hjemmel for opskrivning, og påpegede, at tidligere opskrivninger var sket uden KAB's indsigelse.

KAB s.m.b.a.'s Argumenter

KAB fastholdt, at dets rettigheder og indflydelse fremgår af Kastelshavens vedtægter og en tinglyst deklaration fra 1928. KAB's formål som almennyttigt forretningsførerselskab, fastlagt i Lov om almene boliger m.v. § 6 og Bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. § 15, stk. 2, giver det en legitim interesse i at sikre økonomisk tilgængelige boliger. KAB afviste, at dets rettigheder var bortfaldet som følge af passivitet, og argumenterede, at opskrivning af grundfondsbeviser ville stride mod formålet om billige boliger og gøre likvidationsprovenuet meningsløst.

Landsrettens Afgørelse

Landsretten tog KAB s.m.b.a.'s påstand om frifindelse til følge på begge punkter.

Vedtægtsændringer uden KAB's samtykke

Landsretten fandt, at KAB's fortsatte rolle som almennyttigt forretningsførerselskab og dets oprindelige formål berettiger KAB til at opretholde sine rettigheder i henhold til Boligselskabet Kastelshavens vedtægter. Det blev fastslået, at KAB's indflydelse ikke bortfaldt med indfrielsen af statslånet i 1945, og at KAB's rettigheder ikke er i strid med Aftaleloven § 36. Kastelshaven havde heller ikke godtgjort, at KAB havde håndhævet sine rettigheder urimeligt eller i strid med redelig handlemåde. Landsretten bemærkede, at Kastelshaven må sidestilles med de boligfællesskaber, der er omfattet af Andelsboligforeningsloven § 1a.

Opskrivning af grundfondsbevisernes værdi

Landsretten vurderede, at Boligselskabet Kastelshavens vedtægter, herunder § 7, stk. 2, ikke indeholder selvstændig hjemmel til opskrivning af grundfondsbeviserne. Opskrivning kan kun ske i overensstemmelse med vedtægternes § 21, stk. 2 (ved væsentlige forbedringer eller tilbygninger) eller § 9, stk. 2 (kursregulering). Det forhold, at Kastelshaven tidligere havde foretaget opskrivninger uden KAB's indsigelse, medførte ikke, at KAB havde udvist retsfortabende passivitet.

Sagsomkostninger

Boligselskabet Kastelshaven blev pålagt at betale 1.000.000 kr. til KAB s.m.b.a. til dækning af sagsomkostninger for landsretten. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8a.