Planklagenævnets afgørelse om afslag på dispensation fra byplanvedtægt og forbud efter servitut

Jammerbugt Kommune traf den 9. juni 2021 afgørelse om afslag på dispensation fra byplanvedtægt nr. 4, Kystområdet Kettrupgård, Klitterne, Jonstrup og Ejersted, til udstykning af ejendommen [A1], 9480 Løkken. Kommunen nedlagde samtidig forbud mod udstykningen med henvisning til en tinglyst servitut. Ejeren af ejendommen klagede over afgørelsen til Planklagenævnet.

Ejendommen og de regulerende bestemmelser

Ejendommen er omfattet af en deklaration tinglyst den 27. februar 1965 (servitutten), som i § 3 fastsætter, at ejendommen kun kan udstykkes i overensstemmelse med en vedhæftet udstykningsplan, der resulterer i 11 parceller. Derudover er ejendommen omfattet af byplanvedtægt nr. 4 og ligger i zone 3. Byplanvedtægtens § 5.1 fastsætter, at grunde i zone 3 ikke må udstykkes med en mindre størrelse end 2.500 m² og skal kunne indeholde et kvadrat med en sidelinje på 35 m. Den ansøgte udstykning ville opdele ejendommen i to grunde på hver 2.500 m², men den udstykkede grund ville kun være ca. 21 m bred og dermed ikke opfylde kravet om et 35x35 m kvadrat.

Kommunens sagsbehandling og afgørelse

Klageren ansøgte om dispensation fra byplanvedtægten. Ansøgningen blev sendt i naboorientering den 21. april 2021. I orienteringen fremgik det, at kommunen var indstillet på at meddele dispensation og ikke ville gøre brug af sin påtaleret i henhold til deklarationen. Kommunen vurderede, at byplanvedtægtens krav om et 35x35 m kvadrat og deklarationens krav om udstykning efter udstykningsplanen ikke var håndhævet i området, og at flere sommerhusgrunde i nærområdet ikke overholdt kravet. Det blev også fremhævet, at den ansøgte udstykning respekterede kravet til mindste grundstørrelse på 2.500 m².

Kommunen modtog fire indsigelser i høringsperioden. Den 7. juni 2021 besluttede Udvalget for Teknik og Miljø at give afslag på dispensation. Den endelige afgørelse blev truffet den 9. juni 2021 med hjemmel i Planloven § 19 og Planloven § 43. Kommunen begrundede afslaget med, at udstykningen var i strid med servituttens § 3 og byplanvedtægtens § 5.1, og at den uhensigtsmæssige udformning af matriklen og en eventuel bebyggelse ville medføre fortætning, negativ indflydelse på områdets karakter og gene for naboer.

Planklagenævnets prøvelse

Planklagenævnet behandlede klagen med fokus på følgende retlige spørgsmål i henhold til Planloven § 58, stk. 1, nr. 3:

• Om kommunen havde en aktuel planlægningsmæssig interesse i at håndhæve servitutten efter Planloven § 43.
• Om kommunen havde overholdt det forvaltningsretlige ligebehandlingsprincip.
• Om reglerne om naboorientering var overholdt, jf. Planloven § 20.

Planklagenævnet traf afgørelse om at ophæve Jammerbugt Kommunes forbud efter Planloven § 43, men kunne ikke give medhold i den resterende del af klagen vedrørende afslag på dispensation fra byplanvedtægten.

Håndhævelse af servitutten

Planklagenævnet vurderede, at servituttens § 3 om udstykning var en privatretlig servitut, der kunne håndhæves efter Planloven § 43. Nævnet fandt, at den ansøgte udstykning var i strid med servituttens bestemmelser. Imidlertid konstaterede nævnet, at alle andre ejendomme i servitutområdet – med undtagelse af klagerens – allerede fraviger fra servituttens udstykningsplan. På den baggrund fandt Planklagenævnet, at der ikke længere forelå den fornødne aktuelle planlægningsmæssige interesse i at håndhæve udstykningsplanen, da intentionerne bag servitutten ikke længere var til stede. Kommunen var derfor afskåret fra at håndhæve servitutbestemmelsen om udstykning. Planklagenævnet ophævede derfor kommunens forbud efter servituttens § 3, jf. Planloven § 43.

Afslag på dispensation fra byplanvedtægten

Den ansøgte udstykning var ikke i overensstemmelse med byplanvedtægten og krævede dispensation efter Planloven § 19.

Lighedsgrundsætningen

Klageren anførte, at kommunen havde tilsidesat lighedsgrundsætningen, da flere andre udstykninger i området ikke opfyldte kravet om et 35x35 m kvadrat. Kommunen oplyste, at disse udstykninger var godkendt før kommunesammenlægningen og en efterfølgende praksisændring, hvor kommunen besluttede ikke at give dispensation fra byplanvedtægtens § 5.1. Planklagenævnet fandt, at kommunens afslag på dispensation i den aktuelle sag ikke var udtryk for usaglig forskelsbehandling, da de tidligere udstykninger var sket før praksisændringen.

Naboorientering

Klageren gjorde gældende, at naboorienteringen indeholdt forkerte oplysninger om grundens bredde og var misvisende, da den indikerede, at kommunen var indstillet på at dispensere. Planklagenævnet fandt, at det fremsendte materiale, som inkluderede luftfoto og illustrationer af den ansøgte udstykning, var tilstrækkeligt til at give et retvisende billede af projektet, jf. Planloven § 20, stk. 1. Den mindre fejl i breddeangivelsen (21 m i stedet for 29 m) blev ikke anset for at gøre materialet misvisende. Nævnet bemærkede desuden, at kommunens afgørelse om afslag var baseret på en skønsmæssig vurdering, hvor naboindsigelser kunne indgå, og at dette ikke kunne efterprøves af Planklagenævnet.

Konklusion

Planklagenævnet ophævede Jammerbugt Kommunes afgørelse af 9. juni 2021 om forbud efter Planloven § 43. Kommunens afgørelse om afslag på dispensation fra byplanvedtægten blev derimod stadfæstet. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Klagegebyret tilbagebetales.