Afvisning af sag om vedligeholdelsesmangler og lejefastsættelse grundet manglende kompetence

Sagen omhandler en anmodning fra en lejer, repræsenteret af en advokat, om at pålægge udlejer at udbedre en række vedligeholdelsesmangler samt behandle spørgsmålet om lejefastsættelsen for flere lejemål i en ejendom i København Ø. Ejendommen, opført i 1970, er opdelt i ejerlejligheder og omfatter lejemål på flere etager.

Sagen blev indbragt for Huslejenævnet efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1 og nr. 3, jf. § 19, stk. 3. Udlejer påstod principielt sagen afvist, da nævnet ifølge udlejers opfattelse ikke havde kompetence til at behandle sagen.

Kernen i tvisten drejede sig om, hvorvidt lejeaftalerne var omfattet af lejeloven eller erhvervslejeloven. Dette spørgsmål var afgørende for, om Huslejenævnet havde kompetence til at behandle sagen.

Parterne havde indgået en række kontrakter og allonger siden 2006, hvor den første aftale klart var omfattet af erhvervslejeloven. Efterfølgende aftaler og tillæg blev indgået både før og efter ændringen af lejelovens § 1, stk. 1, som trådte i kraft den 13. juni 2010.

Udlejer argumenterede for, at alle aftaler var omfattet af erhvervslejeloven, mens lejer mente, at aftaler indgået efter 13. juni 2010 var omfattet af lejeloven.

Nævnet skulle således tage stilling til, om de forskellige aftaler kunne betragtes som ét sammenhængende aftaleforhold, og om ændringen i lejeloven havde indflydelse på aftalernes karakter.

Huslejenævnet vedtog at afvise at behandle sagen, da den faldt uden for nævnets kompetence, jf. lejelovens § 1, stk. 1.

Nævnet begrundede sin afgørelse med følgende:

1. Lejekontrakten af 1. juni 2006 med tillæg og lejekontrakten af 14. december 2012 med tillæg blev anset som en del af det samme aftaleforhold.

2. Den første lejeaftale var indgået som en erhvervslejeaftale før ændringen af lejelovens § 1, stk. 1 den 13. juni 2010 og var dermed omfattet af erhvervslejeloven.

3. Efterfølgende aftaler om tilføjelser af nye lejemål, både ved allonger og lejekontrakt, henviste til lejemålsnummeret for den oprindelige lejekontrakt.

4. Nævnet lagde vægt på en lignende sag fra Østre Landsret, hvor retten fandt, at lejeloven ikke fandt anvendelse på lejemål med selskaber som lejere, der var indgået før lovændringen pr. 13. juni 2010, selv ved fornyelse af kontrakterne.

5. Lejekontrakten af 17. marts 2014 blev også anset som en del af det samlede aftaleforhold, da der løbende havde været aftaler om tilføjelser af lejemål siden 2006.

Nævnet konkluderede derfor, at hele aftaleforholdet var omfattet af erhvervslejeloven og dermed faldt uden for nævnets kompetence.