Planklagenævnets afgørelse om erhvervsmæssig udlejning af sommerhus i Tisvildeleje

Sagen omhandler en klage over Erhvervsstyrelsens (nu Bolig- og Planstyrelsen) afgørelse af 13. december 2019, hvor styrelsen fastslog, at udlejningen af et sommerhus på [A1], 3220 Tisvildeleje, var erhvervsmæssig, og samtidig afslog en ansøgning om tilladelse hertil. Sommerhusets ejer klagede over denne afgørelse til Planklagenævnet.

Ejendommen, der er beliggende i et sommerhusområde, har et areal på 2.400 m² og et sommerhus opført i 2014 med et boligareal på 216 m². Ifølge Erhvervsstyrelsen har sommerhuset sovepladser til op til 16 personer og er omfattet af lokalplan nr. 533.01, Sommerhusområde ved Vejbyvej, Tisvilde.

Erhvervsstyrelsens oprindelige afgørelse

Erhvervsstyrelsen vurderede, at udlejningen af sommerhuset var erhvervsmæssig, da den havde en "mere professionel karakter" og ikke blot var et supplement til ejerens eget brug. Styrelsen lagde særlig vægt på sommerhusets store kapacitet, indretning og faciliteter, lejeindtægternes størrelse og udlejningens omfang. Desuden blev husets beliggenhed i et område med andre store, ensartede sommerhuse fremhævet som et tegn på, at huset var målrettet intensiv udlejning. Styrelsen afslog tilladelse til erhvervsmæssig udlejning med henvisning til fast praksis, der som altovervejende hovedregel ikke giver sådanne tilladelser, jf. Sommerhusloven § 2, stk. 1.

Generelt om sommerhusloven og erhvervsmæssig udlejning

Sommerhusloven har til formål at kontrollere efterspørgslen efter jord til rekreativ udnyttelse, sikre at almindelige danskere har råd til ferieboliger og forhindre omgåelse af reglerne om erhvervelse af fast ejendom. Loven fastslår i Sommerhusloven § 1, stk. 1, nr. 1, at erhvervsmæssig udlejning eller udlejning for længere tid end ét år kræver tilladelse.

Begrebet "erhvervsmæssig udlejning" er ikke defineret i loven, men fortolkes ud fra en samlet vurdering. Forarbejderne til loven indikerer, at begrænsningen til erhvervsmæssig eller langvarig udlejning er foretaget for i almindelighed at fritage ejeren af et enkelt eller to sommerhuse for kravet om tilladelse, forudsat at udlejningen sker som supplement til ejerens egen brug og ikke får en mere professionel karakter. Hvis en ejer eller bruger udelukkende anvender sommerhuset til udlejning, uden også selv at bruge det, vil det have formodningen for sig, at der allerede af den grund er tale om erhvervsmæssig udlejning. Det kræves, at ejerens brug af sommerhuset skal have rekreativ karakter, og det er en forudsætning, at formålet med erhvervelsen af sommerhuset har været at anvende det rekreativt, og at sommerhuset ikke er erhvervet med henblik på udlejning.

Erhvervsstyrelsen udsendte i januar 2021 en vejledning, der angiver, at udlejning som udgangspunkt ikke anses for erhvervsmæssig, hvis ejeren selv bruger sommerhuset mindst 2 uger årligt, og udlejningen ikke overstiger 41 uger. Denne vejledning sigter mod at modernisere og forenkle praksis. Tidligere praksisnotater har dog ikke specifikt nævnt en 2-ugers grænse for egen brug. Desuden følger det af Planlovens § 40, stk. 1 og Planlovens § 40, stk. 3, at en bolig i et sommerhusområde bortset fra kortvarige ferieophold m.v. ikke må anvendes til overnatning i perioden fra den 1. november til udgangen af februar, dog med mulighed for kontinuerlig udlejning til skiftende brugeres kortvarige ferieophold i op til 9 uger i perioden.

Klagerens argumenter og Erhvervsstyrelsens bemærkninger

Klagerne anførte, at sommerhuset var bygget til familiens eget brug og som samlingspunkt, og at den angivne egen brug på 25 dage var lavt sat, da huset ofte var spærret til eget brug. De erkendte lejeindtægternes størrelse, men forklarede, at de skulle dække meromkostningerne ved et større hus egnet til familiesamkomster. Klagerne bestred også, at sommerhuset lignede andre i området eller var opført samtidigt med dem.

Erhvervsstyrelsen fastholdt, at sommerhusets størrelse og faciliteter ikke i sig selv gjorde udlejningen erhvervsmæssig, men at kombinationen af disse faktorer med udlejningsfrekvens, lejeindtægter og manglende personligt præg, samt beliggenheden i et område med lignende intensivt udlejede huse, bestyrkede vurderingen af erhvervsmæssig udlejning.

Planklagenævnet behandlede klagen over Erhvervsstyrelsens afgørelse om erhvervsmæssig udlejning af sommerhuset. Nævnet er kompetent til at behandle afgørelser efter Sommerhusloven § 2, jf. Sommerhusloven § 10 e, stk. 1.

Planklagenævnets samlede vurdering

Et flertal på 9 medlemmer i Planklagenævnet fandt, at der skal foretages en konkret vurdering i hver enkelt sag af, om udlejningen er erhvervsmæssig. Flertallet lagde vægt på, om udlejningen sker som supplement til ejerens egen brug og ikke får en mere professionel karakter, samt om udlejning har været det væsentligste formål med erhvervelsen. Faktorer som sommerhusets størrelse og indretning, ejerens rekreative brug, udlejningens omfang, lejeindtægternes størrelse og antallet af sommerhuse kan indgå i vurderingen, men ingen af disse faktorer medfører i sig selv, at udlejningen bliver erhvervsmæssig. Flertallet fandt ikke grundlag for at antage, at der har været en fast administrativ praksis om, at udlejning ikke er erhvervsmæssig, alene fordi huset er benyttet til egen rekreativ brug i mindst 2 uger.

I den konkrete sag fandt flertallet, at klagernes udlejning af sommerhuset ikke var erhvervsmæssig. Dette blev begrundet med, at der trods sommerhusets størrelse og indretning ikke var grundlag for at antage, at formålet med erhvervelsen ikke havde været rekreativt. Der blev lagt vægt på ejernes oplysninger om, at ejendommen var erhvervet med henblik på ferie med familie og venner, og at ejerens egen rekreative brug oversteg 2 uger årligt.

Et mindretal på 2 medlemmer mente derimod, at udlejningen var erhvervsmæssig, idet sommerhusets størrelse og indretning var målrettet intensiv udlejning, og udlejning måtte antages at have været et væsentligt formål med erhvervelsen. Mindretallet fandt, at udlejningen havde et professionelt præg og ikke var et reelt supplement til ejernes egen brug.

Afgørelse

Planklagenævnet ophæver Erhvervsstyrelsens afgørelse af 13. december 2019 om, at udlejning af sommerhuset er erhvervsmæssig. Afgørelsen er truffet i henhold til Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 2 og er endelig, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.