Afvisning af klage over påbud om fjernelse af udhus i strid med servitut om byggeafstand

Sagen omhandler et påbud fra Helsingør Kommune om at lovliggøre et udhus, der er opført i strid med en privatretlig servitut fra 1979. Servitutten fastsætter en minimumsafstand på 12,5 meter til et stråtækt udhus på naboejendommen. Kommunen har i sagen reduceret afstandskravet til 10 meter, men klagernes udhus er placeret 8,24 meter fra nabobygningen.

Klagers centrale argument

Klagerne hævder, at deres udhus blev opført i 1976/77, altså før servitutten blev tinglyst i 1979, og at servitutten derfor ikke gælder for deres eksisterende bygning. Til støtte for dette fremlægger de en erklæring fra en tidligere ejer samt et brev fra marts 1979, der omtaler "eksisterende bebyggelse" på grunden.

Kommunens argumentation

Kommunen fastholder, at udhuset er opført efter tinglysningen af servitutten. Kommunen argumenterer for, at servitutten netop blev oprettet for at muliggøre byggeriet af det stråtækte udhus på naboejendommen, hvilket krævede en sikkerhedsafstand på grund af brandfare. Det anses for usandsynligt, at der på tidspunktet for servituttens oprettelse allerede eksisterede en bygning, der var i strid med formålet. Desuden understøttes kommunens synspunkt af luftfotos fra 1976, der ikke viser udhuset, samt et skøde fra 1982, der kun omtaler én bygning på ejendommen.

Planklagenævnet stadfæster Helsingør Kommunes afgørelse og giver ikke medhold i klagen. Kommunens påbud om at fjerne eller flytte udhuset, så det overholder et afstandskrav på 10 meter, er således gyldigt.

Nævnets retlige vurdering

Planklagenævnet fastslår, at kommunen har hjemmel til at håndhæve den privatretlige servitut gennem et påbud i henhold til Planloven § 43, da servituttens bestemmelse om bebyggelsens beliggenhed er et forhold, der kan reguleres i en lokalplan, jf. Planlovens § 15, stk. 2, nr. 6.

Vurdering af opførelsestidspunkt

Nævnet finder det sandsynliggjort, at udhuset er opført efter servituttens tinglysning i 1979. Nævnet lægger vægt på, at servituttens formål var at sikre den brandmæssige afstand, som var en forudsætning for at opføre det stråtækte nabohus. Det er derfor usandsynligt, at der allerede fandtes en bygning i strid med dette formål. Omtalen af "eksisterende bebyggelse" i et brev fra 1979 vurderes at henvise til hovedhuset på ejendommen, ikke det omstridte udhus.

Ingen fortabelse af håndhævelsesret

Da udhuset er opført efter servituttens tinglysning, er der ikke tale om myndighedspassivitet fra kommunens side. Da servitutten var tinglyst, burde ejeren have været bekendt med afstandskravet. Derfor kan ejeren ikke have haft en berettiget forventning om, at det ulovlige forhold ville blive tolereret (indrettelseshensyn).