Klage over tilstandsrapport: Manglende bemærkninger om punkterede termoruder og matteret spejl

En boligejer klagede over en tilstandsrapport udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig. Klagen omfattede tre hovedpunkter: over 90 punkterede termoruder, en formodet konstruktionsfejl i tagrygningen og et matteret indbygningsspejl i badeværelset, som ikke var nævnt i rapporten.

Den bygningssagkyndige afviste klagepunkterne med henvisning til, at der ikke var synlige tegn på skaderne under besigtigelsen, og at tagkonstruktionen var udført korrekt.

Skønsmandens undersøgelse af termoruder

En uvildig skønsmand blev udpeget til at vurdere sagen. Skønsmandens gennemgang viste, at et stort antal termoruder var punkterede.

• I alt blev 108 ud af 265 ruder (ca. 40 %) konstateret punkterede.
• Punkteringerne blev identificeret ved et kondensafsæt mellem glassene.
• Skønsmanden bemærkede, at selvom kondensen var minimal i det gode vejr under undersøgelsen, ville den være tydeligere ved vejrskifte.

Vurdering af tagkonstruktion

Skønsmanden konstaterede, at undertaget var ført op i en ventileret rygning uden mørtel, hvilket var i overensstemmelse med gældende forskrifter. Der blev ikke fundet fejl i udførelsen.

Vurdering af spejl i badeværelse

Skønsmanden bekræftede, at det store spejl i badeværelset var tydeligt matteret, især hvor lyskegler fra spots ramte overfladen. Det blev dog vurderet, at spejlet var monteret som inventar og ikke som en fast bygningsdel. Derfor var det ikke omfattet af tilstandsrapportens dækningsområde.

Ankenævnet for Huseftersyn fandt den bygningssagkyndiges arbejde mangelfuldt i forbindelse med eftersynet af termoruderne.

Afgørelse vedrørende termoruder

Nævnet lagde vægt på skønsmandens konklusion om, at et problem af dette omfang burde have været identificeret. Den bygningssagkyndige burde have fået mistanke efter at have konstateret fejl ved enkelte ruder og derefter have undersøgt nærmere. Den bygningssagkyndige blev anset for at have begået en fejl.

Udbedringsomkostningerne for udskiftning af 108 termoruder blev anslået til 48.000 kr. inkl. moms. Da de eksisterende ruder var 10,5 år gamle med en forventet levetid på 25-30 år, blev der foretaget et fradrag for forbedring på 35 %, svarende til 16.800 kr. Den bygningssagkyndige skulle derfor erstatte klager med 31.200 kr.

Afgørelse vedrørende tagrygning og spejl

Klagen vedrørende tagrygningens konstruktion blev afvist, da skønsmanden ikke fandt fejl ved udførelsen.